当“限价房”遭遇降价潮

[一则“万人大跟帖：要求限价房降价”的帖子引发了争议。该帖作者称“等了一年多终于买到了限价房，却怎么也高兴不起来，”因为他担心“当有一天商品房降到比限价房还便宜的时候，将会欲哭无泪。”]

10块限价房地连连流拍

从2007年3月限价房土地推出到摇号配售，经历了一年多的时间，购房者、开发商早已望穿秋水。但自今年7月份以来，北京市推出的限价房连续遭到冷遇。其中，顺义站前西街、回龙观等地块先后流拍。近日，北京最大的两限房建设用地――大兴区康庄限价商品住房项目用地的出让着实让业内人士捏了一把汗。该地块由北京市大兴城镇建设综合开发集团公司以5.7亿元夺得，该项土地交易也结束了北京土地交易市场近两个月的真空期。

该地块（一期）因为企业报价均低于招标底价而流标，而地块（二期）接到的4份标书报价也有2份报价低于招标底价，这也让众多媒体报道时不约而同表示“前途未卜”。该地块目前出让成功，也属楼市寒冬中不幸之万幸。截止到目前，北京今年未在出让有效期内顺利成交的限价房地块已接近10块。

这与去年诸多开发商争抢限价房开发地块的情形相比，已有天壤之别。2007年8月，北京常营三块限价房地块开标，有19家房地产企业竞争，北辰中标的常营A组团地块，价款为11.5亿元，高出底价近4亿元。

可见，房价进入下降通道正在引发一系列的连锁反应。事实上，从诞生之始，限价房的角色定位就饱受争议。这个明显带有计划经济色彩的政策被华远集团董事长任志强称之为“一种倒退”，“用限价房平抑房价是饮鸩止渴”。抛开这些争议，作为政府对弈高房价的“一着棋”，限价房政策确实在一定程度上改变了部分购房者的预期。但在市场调整期，限价房政策淡出市场，将是一个新趋势。

日前，不少人收到一则限价房的推广短信：“京城最低价社区通州半壁店限价房，均价4800元/平米，全面开启接待。”限价房因其售价低于周边在售项目，购买者还需要经过严格的资格筛选，本应该是“皇帝女儿不愁嫁”，现在却需要开发商用短信进行推广！

弃购潮仅仅是一个开始

限价房和商品房一般要有三成的价差，但显然现在的价差没有那么大了。限价房到底应不应该降价呢？答案似乎很明显，那就是应该降，但实际情况并非如此简单。对于已经疲沓的开发商，又一个让他们坐卧不安的情形正在出现――弃购限价房。在已取得限价房摇号资格的申购人群中，“弃购”限价房的不在少数，且有蔓延趋势。

据了解，在限价房推出近一年以来，买家的热度确实在不断降低。2007年12月，广州第一个限价房保利西子湾申请人数与套数的比例为4.6∶1，到了万科新里程和中海的限价房金沙馨园，其比例回落到了3∶1，而号称最便宜限价房的龙光峰景华庭在今年“五一”黄金周前夕出台，比例只有2.6∶1。到了这些限价房项目的第二期发售时，申购比例最低曾经达到1.7∶1。

已经和旗胜家园签了合同的一位业主表示，自己已经决定违约，“一是它是两限房，没什么升值潜力，二是它是期房，三是公摊太大，四是真正的优惠我没享受到。例如，分户供暖，烧天然气，成本很高。如果入住率不高的话，用壁挂炉的能耗是非常高的。”

戴德梁行商业部董事张智聪也认为，“限价房如果要卖出去，肯定要减价。不然发展商的限价房存货，与同区域产品对比是一定要吃亏的”。他表示：“房价如果再出现大幅下降，限价房将失去存在意义。

目前北京的限价房的摇号配售正在进行中，至于在摇号过程中出现厚此薄彼的局面，甚至部分人放弃首次摇号购买，政府正在收集此类问题，适时推出解决的办法。按照政府的相关规定，具有购买资格的购买者有两次放弃购买的机会。

两大原因致使限价房备受冷落

开发商对限价房项目逐渐失去了兴趣；对买房者而言，限价房也不是香饽饽了。

原因之一，限价房有一定价格优势，但属于市场与政策的双层调节范畴，在房价高企时，价格优势比较明显，在房价低落时，则没有价格比较优势。

已经有一定迹象显示出来。有60%的报名申购者并未真正买房，数字显示每平米6500元的西子湾相比，旁边还有4000多元的时代糖果楼盘。

限价房是政府为平稳房价而推出的政策性商品住房，定价标准就是同等地段、同等类型商品房价格的70％，房价原则上低于普通商品房，但目的是为了平衡房地产市场和房价，而不是为了让房价急升或者急降。广州市市长张广宁曾表示，限价房不是每个时段都进行，当中低收入的收入跟房价接近或是差不多的时候，限价房就少出甚至是不出。广州市常务副市长苏泽群也表示，如果商品房价格升高或回落，限价房房价也会相应进行调整，只是调整时间可能会相对有点滞后。

在广州、深圳地区，政府的保障性住房开始在一季度面市，广州市2008年将有15000套限价房面市，占全年住宅总供应量的20%，政府的70/90政策下催生的大量中小户型住宅也会在今年大量上市。中低价位的房价回落，使得今后限价房的优势更不明朗。

原因之二，限价房的退出机制不畅，购房者获得的是不完全产权。以北京市的规则为例，限价房为有限产权，只能自住，不得出租或出借；上市交易时与经济适用房一样，设定了取得房产产权是否满5年的条件。不满5年的，限价房与经济适用房政策类似，都是不得转让，确需转让的，由政府部门进行回购；其中限价房的回购价格需要按照原价并参考折旧和物价水平确定；经济适用房则是按原价直接回购或出售给符合条件的购买人。限价房的购房者为中等收入阶层，由于属于政策性住房，申购与交易都受到制约。限价房目前的低价是要在今后交易时付出代价的，代价就是交易受限，不完全产权，除了购房者之外，政府是另一个隐身的产权所有人，这体现在交易价差上。

很明显，限价房是一种收益受到人为制约的高风险资产，在房价低落时，没有多大优势。

国土局急求停供限价房土地

在此背景下，不久前，北京市国土局召集部分开发商召开了一个小型土地市场供应情况座谈会。在会上，各企业均从自身角度对目前限价房用地供应现状提出了建议，其中之一就是在保证限价房供地的前提下，适当调整限价房的供应方式及结构。

据知情人士介绍，会议精神中提及“在保证限价房供地的前提下，适当调整限价房的供应方式及结构”，是指相应减少独立的限价房项目，而将以限价房与商品房配建的方式为主。而根据北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划，2008年，北京需新开工450万平方米两限房；2009年和2010年，还需建设共750万平方米两限房，接下来，必然是两限房用地的大量推出。

北京市土地储备中心在关于修改卢沟桥乡郭庄子村用地等三块土地交易条件的公告中，把卢沟桥郭庄子村限价房地块由纯政策房地块变为了限价房、商品房共建。据了解，这主要是为了增加开发商的利润空间，避免限价房再次流拍，影响开工建设。据有关负责人介绍，今后，将加大在商品房中配建限价房的供应方式，减少面积过大的限价房项目独立建设。

北京市国土局相关负责人表示，会保证“450万平方米限价房”任务的完成，同时在今后推出地块时会更多考虑市场的承受能力。具体调整的幅度依据是：限价房价格要比周边房价低10%-30%。

种种迹象显示，目前各地楼市的价格调整并未结束，有的城市甚至刚刚开始。在房地产整体生态环境骤然变化的背景下，限价房到底能走多远，或将取决于地方政府的灵活应变能力以及调控智慧。