“限价令”威力初显

京版“国五条”细则落地，新盘预售价格遭遇管控，多数项目陷入取证难、定价难的境地，其中有项目分拆房价、改变营销策略……各种对策戏码悄然上演。

北京“限价令”的威力正逐步显现。京版“国五条”细则落地后，北京住建委表示将对新盘预售价格严格管控，并实行限价。在此影响下，多数项目陷入了取证难、定价难的境地。

正所谓“上有政策，下有对策”，经历多轮调控洗礼的开发商，为规避政策风险，早已总结出新的应对之策，如分拆房价、改变推盘策略甚至延迟开盘，开发商与政府间的博弈日益深化。

卡位、停涨

“我盯融汇很久了，但现在还没入市。”购房人刘女士焦急地说，自己关注了金融街融汇大半年了，由于项目一二期早已卖光，年初的时候，销售人员说三期会在3月份开盘，后来推到4月，现在，又要推到5月或6月开盘。

据记者了解，类似金融街融汇陷入了取证难困境的项目比比皆是，这使得不少购房者很焦急。记者走访发现，仅在地铁4号线沿线，便有多家楼盘将5月前开盘计划向后推迟。

不少项目销售人员告诉记者，预售申请早已提交，但住建委一直没有审批下来。“并非是项目本身有问题，而是报价不符合要求。”

多家房企营销负责人均对记者证实“预售证难拿的程度远超预期”。据了解，新开盘项目的定价不得超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格，这已成为获得预售许可证的重要条件。

在此情况下，不少项目因有涨价要求，而迟迟未能入市。位于北京海淀区上地的华润橡树湾也遇到了同样的困扰，其最后一期房源仍在等待开盘中。据业内人士透露，今年该项目曾以6.3万元/平米的均价报批，终因涨幅过高被拒。

更有购房者向记者反映，因为预售证被卡，紧邻北苑城铁的天润・福熙大道项目南区小户型房源原定于3月开盘，但现在开盘时间已经拖延至5月或者6月。“南区还没拿到预售证，不过项目北区已经拿到预售证，预售最高价格定在5.04万元/平方米。”该盘销售人员表示。记者在北京市住建委网站获悉，该盘3月6日同时取得C1号住宅楼和A4#住宅楼预售证，前者拟预售价格最高为5.04万元/平米，后者拟预售价格为4.84万元/平米，其最高拟售价格比去年9月上涨1.76万元/平米。对此，项目销售人员解释为：“这些房源由毛坯房改为精装修产品，而精装修成本将达1万元/平米”。

北京市房地产交易管理网数据显示，截至4月20日，全市仅有望京金茂府、中建红杉溪谷、京投万科新里程、顺义尚北家园等4个楼盘取证。但4月下旬，有9个楼盘取得预售证，超过4月中上旬。链家地产研究部张旭认为，限价令使开发商推盘难度增大，原本打算近期入市的开发商，需要重新调整定价方案。

从效果上看，限价以及严控预售证的发放已有成效。中原地产市场研究部最新统计数据显示：该机构监测的38个热点签约项目4月上半月均价与3月全月的签约均价相比，基本止涨。涨幅在1%以下的项目23个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格都出现停涨。

以4月29日入市的亚奥・金茂悦为例，该项目B2-5和B2-8两栋楼拟售均价分别为34234元/平米和36281元/平米。去年11月，该项目B2-1号楼取证，预售价格35999元/平米。从公示的预售价格看，房价整体处于持平状态。

开发商变相应对

俗话说“上有政策，下有对策”，记者对近期北京已经开盘或者即将开盘项目的调查发现，不少项目开始实施一系列能够绕开限价的营销方式，如分拆房价、改变推盘策略甚至延迟开盘……各种戏码悄然上演。

对房价进行价格分拆，以此变相涨价，成为近期楼市不少项目的招数，近期开盘的京投万科新里程项目，就是拆分价格销售的代表。北京市房地产交易管理网显示，位于房山区的京投万科新里程于4月9日获得预售许可证，批准预售的3栋楼售价分别为17026元/平米、18052元/平米、18821元/平米，共292套房源。但记者走访发现，实际销售价格并非如此。

“销控表上的价格只是在北京市住建委报批的毛坯房价格，但我们是精装修，还要加上装修费用。”一位销售人员告诉记者。除了70多平米的一居室装修费用为25万元左右外，102平米及108平米的两种户型装修款项均为35万元，并且此项费用须纳入购房成本。而购房人在签订购房合同的同时，还要签订一个补充协议，即委托开发商装修的合同。

由于供需失衡，购房人对此种销售模式并不排斥。上述销售人员称，该项目开盘时，即被抢购100多套，很多购房人均是一次性付清装修费用。

在业内人士看来，这种做法类似于二手房交易中的“阴阳合同。将房价分拆，意味着以相对较低的报价通过住建委审批，但在实际销售中，却可以利用补充协议变相涨价。

“如果是在购房者认可的情况下，有发票可查，就可以实现价格分拆。对于开发商来说，从装修公司拿到发票并非难事。”大兴某别墅项目内部人士告诉记者，如果限价继续执行，很多开发商都会采取分拆价格、取消精装修等手段应对。

该人士表示，其所在项目也预计在6月份开盘，预计售价5万元/平米，高于周边两万元/平米的房价，“但这样报上去肯定不可能通过审批，所以将原本赠送的地下一层面积算入合同面积内，在总价不变的情况下摊薄单价”。

有业内人士表示，如果限价持续，在控成本、增利润的前提下，项目的性价比甚至品质可能会受到一些影响。计划做精装修的项目或取消精装修改为毛坯房，已经做了精装修的楼盘会考虑价格拆分，以此提高项目售价。

亚豪机构副总经理高姗表示，除了拆分房价、改精装的策略外，高开低走可能会被部分项目采用。新盘往往是先推位置稍差的楼盘，再推出位置好的楼盘，现在有的项目变成了先推出位置最好的楼盘。这种做法对于新盘来说，可以避免“后期价格高于前期”的情况。

还有开发商表示，尽管后期项目不能提价，还是可以通过其他手段增加房款，比如减少折扣，取消“两万抵20万元”之类的优惠措施，这也是变相增加购房成本。

一名业内人士指出，北京市并没有对预售证做底线规定，也没有限定多少价格以上的楼盘不予销售，这意味着政策还有回旋空间。对于资金宽裕的房企而言，目前并不会选择主动降价，而是在政策和实际操作之中寻找空子。

5月新盘定价难

今年5月入市项目大幅缩水，记者从亚豪机构获悉，今年5月预计北京仅23个项目开盘入市，项目价格平稳成主流。而去年5月，北京新盘供应量超过30个，创出此前6个月以来的供应新高。

高姗认为，受到限价令影响，开发商不得不重新制定价格策略，入市意愿降低。目前预计开盘的23个项目，若不能如期取得销售许可证，也得推迟开盘。

在此情况下，部分项目宁愿延迟入市，也不愿意牺牲利润入市。如北京大兴区某项目，原计划于今年3月开盘，从去年底就开始蓄客。如今，供应规模仅有600套左右的项目，已经排到4000多号，但购房者多次收到“延期开盘”的通知。

“18000元/平米是目前住建委给大兴房价的门槛，一旦报价超过18000元/平米，就很难拿到预售证。”该项目负责人无奈地表示，18000元/平米是成本价，这么卖就没的赚了。该负责人透露，若在价格问题上僵持不下，不排除将项目开盘时间推迟到下半年的可能。为此，公司还计划向董事会拟一份报告，说明情况。

据记者了解，该项目去年12月开盘时均价16000元/平米，若以保底价18000元/平米开盘，实际涨幅12.5%，与周边的二手房相比，这样的涨幅和价格水平并不算高。

值得关注的是，5月预计入市项目绝大多数还未公布开盘价，部分之前已经公布拟售价格高于前期售价的项目，销售人员也均改口变为待定或微调。

业内人士表示，如限价令持续执行，开发商和政府博弈会进一步加剧。北京某项目销售总监透露，由于今年一季度成交火爆，大部分项目并不急于出货，如果不能顺利取得销售许可证，宁愿选择推迟开盘，观望风向，也不愿降低心理价位。

在北京市场，前期销售良好且不急于卖房的开发商并不少。在近期的北京市春季房展会上，不仅本地参展项目比例创新低，且多数参展的本地项目没有明确报价。

尽管由于定价问题，入市项目大幅缩水，但5月仍会是年内的供应高峰。业内人士表示，“限价令”对于纯新盘的影响要小于老项目后期，开发商可灵活调整推盘策略应对。