限价房背后

不到半个月的时间内，北京豆各庄乡黄丁村地块经历了从“冷遇”到“热捧”的戏剧性变化。

9月4日，今年才刚刚进军京城的恒大集团以40.4亿元的价格，竞得这一地块，除去公租房面积，成交楼面均价约每平方米1.66万元。

此前，因为对未来房屋售价的限制，豆各庄地块在8月21日一经推出便遇冷，在网上挂牌十日无人报价，一度引发该地块可能流拍的议论。然而在9月2日首获报价开始，仅两天时间该地块便获得8次报价。从24.5亿元的起始报价上升至25.41亿元。最终，恒大、首开住总、中铁建、葛洲坝、富力、合景、招商和中海八家房企在北京市国土局参加了竞价。

此次竞拍，似乎可以说明市场接受了“限房价、竞地价”的土地出让方式，虽然有业内人士称，这一地价对于恒大集团来说几无利润可言。

所谓“限房价、竞地价”土地出让方式，是在限定地块未来住房销售价格的条件下，竞标土地价格，这一模式为北京市所创。业内人士指出，“这一制度设计实质是将保障的责任交给市场来解决。”

北京市国土局认为，“该方式直接限定了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨”。有消息称，国土部也认为这种方式能够有效地“控价格、防‘地王’”。

在市场人士看来，豆各庄地块是北京市政府试探这一模式在土地市场上的反应。试探的结果对于政府来说无疑是个好消息，政府获得了好的地价，房价则被限定在一个较低范围，而开发商利润则被挤压。

房地产业内人士分析，意欲进军北京的恒大先后两次拿下政府鼓励的政策用地和限房价土地，意在培养和建立政府关系。在现有土地制度下，地方政府垄断了土地供应，因此无论“限房价、竞地价”，或是其他行政调控，开发商始终处于被动地位，这与市场规则没有关系。不参与政府调控政策下的“市场游戏”，等于退出了房地产市场。 国五条压力

2013年初，北京版国五条细则提出了2013年房价控制目标——全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

大半年已过，这一目标显然是不可能完成的任务。根据链家地产的数据，2013年上半年北京二手住宅成交量为9.32万套，较2012年同期上涨76.8%；成交均价为每平方米2.7万元，同比上涨24.7%。可谓“量价齐升”。

“北京市为此很着急。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。中央政策要求地方房价不得高于GDP的增幅，而北京市的房价增幅早已超过20%，如再不控制，在年底将可能达到30%，“无论如何也说不过去”。

不仅如此，房地产开发商们还普遍预期房价会继续上涨。今年以来，一线城市土地市场的火爆一直持续。尤其是北京，“地王频现”——7月3日，夏家胡同地块，以楼面价超过每平方米4.5万元，成为北京单价地王；仅仅21天后，这纪录被朝阳区孙河地块刷新，其楼面价接近每平方米4.6万元；再到9月4日，朝阳区农展馆地块，实际楼面价达到每平方米7.3万元，成为新地王。

在这一过程中，北京市土地交易任务在上半年就已完成，且盈利颇丰。按照北京市国土局公布的数据，截至8月底，2013年全市土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

“北京市的土地单价太高，今年土地成交总额虽然已经超过1000亿元，但土地供应量并不大。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说。这种情况下，房价的上涨几乎无可避免。

这一现实对于北京市政府来说可谓喜忧参半，土地出让金收入达到了新高度，但房价的持续上涨却压力倍增。此时，北京市祭出“限房价、竞地价”的大旗顺理成章。

按照“限房价、竞地价”政策，豆各庄地块的居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为每平方米2.2万元，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内，这是北京首次限定单套商品房总价。

相较于豆各庄地块所在东五环周边区域，普通二手房价格每平方米在3万元左右，2.2万元的限价无疑将对这一区域的房地产市场形成影响。

对于北京地方政府来说，“反正地王都已经卖完了，流拍也不怕。”聂梅生说。但如果房价持续上涨的情况下不采取动作，则要面对不作为的舆论压力。

北京市国土局称，近期还将在各区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。目前，各区政府在综合考虑区域交通、市政、生活配套设施等情况后，已提出了备选地块。 理不清的地价与房价

在北京市国土局看来，“限房价、竞地价”并非“拍脑袋”订出的政策。

该局在9月4日向《财经》出具的书面回复中称，2010年以来，北京市为落实房地产调控政策，在坚持土地招拍挂制度的同时，积极探索有效的土地出让方式，推动以商品住宅为主的房地产用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、促进土地利用、保障民生等多目标管理转变。

这一探索的结果包括了“限房价、竞地价”，“限房价、竞保障房面积”等等强化行政调控的模式。这些模式，无一不是在坚持土地招拍挂制度前提下的妥协。

虽然按照现行制度，经营性建设用地出让时，皆需履行招拍挂程序，但在地方招商引资的大背景下，工业用地大多仍沿续了协议出让的形式。由此，目前只有房地产商业用地出让能做到价高者得。但在“卖方”只有地方政府一家的垄断格局下，拍卖出天价土地成为常态。

2010年，正是因为地王频现，舆论开始抨击土地招拍挂制度。在这一过程中，一直饱受舆论压力的房地产开放商也有意将房价高企的责任推向政府。许多开发商宣称“地方政府出让土地的费用越来越高”，房价与地价互为因果的关系，使得政府土地出让的行为同“高房价”一起备受质疑。

随后，从中央到地方对房地产市场的调控开始大量动用行政手段，从限购到限售，再到限价，而不再仅仅是之前的货币手段。

对于饱受争议的招拍挂土地出让方式，国土部门的意见并不统一。中国土地学会副理事长黄小虎说，中国土地财政有两大支柱，一个是征地制度，另一个就是招拍挂，两者结合在一起形成了土地财政。

要破除招拍挂的土地出让方式，土地财政就会大打折扣，这是地方政府所不愿看到的。除此之外，一位国土部门的负责人也曾指出，翻看十年以内的土地出让数据可发现，开发商并非依照土地成本定价。

以北京西南三环的万年花城万锦园项目为例，楼面地价为每平方米7331元，而开发商的开盘价突破每平方米3万元。此类例子不在少数。

因此在根本土地制度不改变的前提下，政府倾向于以类似配建以及限价等行政手段微调。但在地王频现的背景下，地方政府并没有办法撇清房价与地价的逻辑关系，作为土地市场的垄断者，他们控制了土地供应数量和供应渠道，这两者都直接决定了地价高低。人们坚信，如果土地供应量充足，住房供应量也会相应提高，市场规则中的供求关系就发生变化。 真实需求下的土地垄断

自2010年以来，北京市的居住类用地供应量一直在持续减少。2012年新增公告居住类用地共48宗，总建设用地面积355.55万平方米，环比2011年减少了15宗，面积降幅为33.29%。

“在这种情况下，北京市的住宅用地中，又有70%是用于保障房建设，更进一步加剧了商品住宅供应的稀缺。”陈云峰说。

与此同时，每年北京新增常住人口50万-60万人。这些进入北京的人口几乎全都是适龄人口，居住需求和购房需求旺盛。除此之外，作为一个国际性的大都市，北京房地产的投资性需求也相对火热。

供求关系如此紧张，房价没有不涨的理由。

“北京市的土地供应每年都在缩小，每年都完不成土地供应计划。”陈云峰说。

近年来，随着舆论压力和被拆迁农民权利意识的觉醒，征地制度已经走向末路。之前的低成本征地在北京难以再现。如继续沿用传统征地模式，无论是征地周期，还是征地补偿成本，都将使这一供地方式无法满足现实需求。

如此前的大望京村征地，其前期拆迁成本就高达43亿元。在补偿安排上，政府允许村民有不同选择。比如，选择定向安置的村民能够获得每平方米8000元左右的补偿，每人还能以每平方米4500元的优惠价格购买回迁房；选择货币补偿的村民，补偿额度平均达到每平方米1.1万元。

在聂梅生看来，诸如“限房价、竞地价”等政策都是以通知、意见等形式出现的，而且对于房价调控目标的追责顶多是行政问责。这些政策本身都没有涉及到土地制度这一核心问题。

此类修补政策，并不能解决房价问题，反而会延伸出庞杂的监管分配机制。“要解决根本问题，仍然要靠土地出让制度的改革。”聂梅生说。