购房贷款各有利弊利率标准不是唯一

“公积金利息是低些，但如果要使用公积金也还有很多限制，比如要正常缴纳一年以上才能提出使用，中间有一个月如有重新核算之类的就要重头算起。”张泽在电话里对记者抱怨。

从3月份开始，张泽就离开原单位在家休息，6月中旬，父母催促他抓紧在京买房结婚。

但银行负责公积金贷款评估的工作人员告诉张泽，由于他从3月份开始就没有缴存公积金，所以他的公积金缴存年限必须重新起算，目前他还无法申请到公积金贷款。

原本应方便普通购房者的公积金贷款突然之间却成了买房的羁绊，“我至少还要连续缴存6个月，照北京房价这不要命的劲头，那时候我得多交好几万的首付。”张泽干干地苦笑了两声。

商业贷款也有优势

与公积金贷款相比，商业贷款的高利率一直备受诟病，不过，张泽在选择公积金贷款时遇到的问题却提醒我们，贷款利率的高低与否不是选择购房贷款时的唯一标准，市住房公积金管理中心有关负责人接受记者电话采访就说，对于个人信用报告中存在逾期还贷（含担保人代还）、近两年内还贷款连续逾期（含担保人代还）超过6期、准贷记卡透支180天以上未还、贷记卡逾期或近一年内贷记卡连续逾期超过6期、因信用不良被、近两年内贷款有展期（延期）或以资抵债等信用不良情况的将不予贷款。

但是，在银行的某位贷款工作人员却告诉记者，尽管存在信用问题，但是银行的政策则灵活的多，可以通过提高贷款利率，减少贷款额、购房者提供相应担保等方式来处理，而不是一概拒之。

在流程上，公积金的审批流程也显得繁冗。

借款人先提出申请，按要求向省直单位公积金管理中心提供贷款所需资料，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。

然后贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查，提出意见并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批。货款人接到贷款承办银行通知后，与共有权人一同带上身份证、扣款账号等资料前来办理借款合同签订手续，并将借款合同送开发商签字盖章后交承办银行；办理保险及抵押登记手续：借款须办理保险和抵押登记手续，相关费用由借款人承担。

最后，贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后，按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送借款人。

所以，特别是在二手房买卖中，由于是私对私的交易，很多房主急需用钱，而公积金贷款申请审批手续过于麻烦，需要更长时间，因此都不原意公积金贷款，而要求购房者选择商业贷款方式。

在贷款额度上，最高贷款额度比住房公积金贷款要高，可达房款总额的80%，但是，住房公积金贷款目前最高只能贷到60万元。 而且在住房公积金贷款采用抵押加保险的担保方式时，商业贷款前期贷款费用一般比住房公积金贷款要少。

由于住房公积金贷款回款速度慢，影响到公司资金回收速度。因此目前很多公司内部规定“不做公积金贷款业务” 。

据悉，沪上各大商业银行纷纷推出各种房贷产品，据不完全统计，市面上可供选择的房贷产品有近20种之多，完全可以构成一个“房贷超市”，而购房者应该结合自身的实际状况，选择自己买房贷款最合适的方式。相比之下，公积金贷款方式的选择余地就少了很多。

公积金贷款最为经济

由于利率较商业贷款低，首先吸引购房者选择公积金贷款的便是低利率下的经济优势。

以张泽的收入状况为例计算。张泽每月收入总和约为5000元左右，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的。

针对他的这种情况，因为手中可作首付款的资金只有15万元左右，如果通过商贷，一般情况最高贷款额不超过评估价的70%，所以可选择的房价一般不宜超过45万元。如果张泽夫妇选择购买一套45万元的住房，评估价约43万元，贷款期限20年，那么最高贷款额为30万元，首付15万元左右，(按利率7.2%计算)。

以等额本息的还款方式，月均还款约为2170.11元，20年共需还款约52万元，利息约22万元。假设张泽连续12个月缴存了住房公积金，且其他条件也符合公积金申请要求，那么他们可以申请公积金贷款（按利率4.86%计算）。

以张泽之前的月公积金缴存额200元为标准，根据《个人信用评估报告》的评定等级：AA上浮15%；AAA上浮30%，则申请金额在40万-52万元之间，且90平方米以下最高可贷金额不得超过评估价的80%，两者取低。所以张先生最高可贷款32万元，首付只需13万元，20年共还款约49万元，其中包含利息约17万元。

可见，公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到节省利息的目的，所以对于工薪阶层来讲也不失为明智的选择。

公积金的自由还款方式也是它与商贷相比，最为明显也最为重要的优势之一。

自由还款就是借款申请人办理住房公积金贷款时，管理中心根据他所申请的借款金额和贷款年限，给出一个最低还款额，然后借款人在每月还款数额不少于最低还款额的前提下，可以根据其自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。而且，在还款期间，借款人可以根据自身经济状况，在不低于最低还款额的前提下，能通过呼叫中心电话和柜台办理两种方式调整还款额。