购房意向书范文

时间:2023-02-21 14:35:00

购房意向书

购房意向书范文第1篇

一方说:“意向书”不是合同,价格意向没有法律约束力,最多支付违约金解除协议

孰是孰非?实践中究竟应该如何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案?这在当前显得尤为重要……

近期来,大量订房户通过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力,及其手续等有关问题,这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系列类案。有的从约定每平米房价2300元到换签统一制式合同时涨价为3700元,有的从暂定每平米房价3500元到换签统一制式合同时涨价为5200元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型:第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定;第二种情况是在意向书中双方对价格作了相对约定,以“暂定价”的形式出现;第三种情况是双方约定按物价局核准价为准,而如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类系列案牵连面广,各个法院或法官之间对同类案件的认识差异又较大,处理结果也不尽相同,同案异判时有出现,影响司法审判的严肃性。为此,笔者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题值得慎重把握和探讨。

一、“意向书”的二重性

关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何,不可一概而论。从“意向书”名称上看,应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利义务的确定,对客户而言,是缔约优先权的取得,不会涉及到很多具体的实体内容,无疑是预约性合同。它的预约性也是由客观条件所决定的。一是国家充分保护了老百姓的合法权益,规定没有取得销售许可证的,不得订立商品房销售合同,订立商品房销售合同必须使用国家统一制式的合同文本。二是工程尚未开始,有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫尾,相当多的实体事项尚无法确定;三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同,这就是“意向书”中预约性的成份。

然而,从我们当前实践中遇到的情况看,开发商预先以格式条款形式设定的意向书中,往往都已经涉及到销售的实体内容,对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确的约定。只是有些是完全确定的约定,有些是不完全确定的约定而已,突破了其预约性。因此,对于这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性,而应该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法之精神,凡符合买卖合同成立的要素和条件的,就不可否定其中买卖合同之性质。据此,可以认为这类“购房意向书”是购房预约合同与销售合同的混合体。称它为混合体的理由,就是它的相关权利义务中既有约定在未来时间签订统一制式合同的条款,又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义务的约定内容,这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件,即既约定在未来时期签订销售合同,又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行了约定。据此认为其具有双重性。作为具有双重意义的协议,其中合同文本规范制式要求下签订规范制式买卖合同的预约性,并不影响已经约定的相关实体权利义务条款应当具有的法律约束性。何况预约合同也是合同,同样受合同法的制约,那么,预约合同中一切不违法的约定就是双方当事人应当遵守的义务,具有法律效力。

二、“暂”字的弹性究竟有多大

意向书的价格条款约定的为“暂”定价,这是开发商的惯用模式,当然就条款本身亦无可指责,从现象上说这种约定更容易切合实际。然而,当前这个“暂”字却变成了合法外衣掩盖下的涨价托词。用开发商的话来说:“暂定价是不存在法律约束力的,所谓价格暂定,也就是价格没有定;既然没有定,当然就可以重新约定,也谈不上涨价之说”暂定价“ 究竟是否存在法律约束力?对这个问题,我国法律至今没有专门作出解释,那我们就应当按习惯主义的方式来认识和处理。

首先,我们要承认暂定价不是确定价,是可以变化的,它不具有确定或者说绝对的法律约束力。然而,“暂定”也不是毫无约束力,否则,当初就无必要载明“暂定价”三个字了,按习惯主义思想,它具有相对的法律约束力。就是说,开发商有权利在这个暂定价基础上,即一定上下的合理幅度范围内调整价格,这个幅度是多大,法律没有解释,只能按常人的习惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。我们知道,即便是在换签正式合同时,其房屋面积也是“暂”定的,因为存在不确定因素,所以只好以最后实测为准,但我国法律规定,上下变化不得超过3%,否则,多出部分购房人可以拒付多出的款项,少于3%以外的部分,购房人可以要求双倍赔偿或解除合同,由开发商承担违约、赔偿责任。既然“暂定”的面积都有如此巨大的约束力,又何况房产价格呢?因此,确认“暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。另外,按常人的习惯思维理解这个“暂定价”,那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号,最终的价格即便有变化,也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏,即只会在以此为基准的框架内变化。举例说,暂定价为2380元的商品房怎么也不会变成3700元以上,这既是习惯主义的理解认识,也是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。

我国对于与居民生活密切相关的商品房价格一直持宏观调控的 态度,反对开发商乱操作、乱涨价,反对一切扰乱商品房市场秩序的行为,反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈行为。那么就整个社会而言,每年的商品房价格涨幅都应该在10%以下或者更低。以此为据,基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的,所以开发商与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这个幅度范围内变化,即每12个月的最大涨价幅度不得超过暂定价的10%.直观一些说,如果当初签订意向书时的暂定价为每平米2000元,在历时12个月内改签统一制式合同时只能在2000—2200元的幅度内涨价,这就是“暂”字允许的弹性范围。

三、公平合同背后隐藏的不公平

开发商普遍认为:调价是我的单方权利,愿不愿意重签合同是你的单方权利 ;一是我与你订的是购房意向书,不是购房合同,意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他,二是意向书中的确定价格,也只是意向性的价格比是确定的销售价格,从而有权任意调整其价格,三是提高价格又不是强买强卖,你嫌价格高了可以放弃签合同的权利,可以不签,不算你违约,可以退还订金,不违反公平原则。

是的,这貌似是很公平的。开发商由于擅自乱提价行为,购房人不愿购买就可以不签合同,既不算购房人违约,还将所缴的钱如数退还,有的还给记上利息,仿佛公平之中开发商还施舍了。然而,我们有没有想想,商品房的法律性质,在严格意义上它不是种类物,而是特定物,可以说,每一套房屋都是一个特定物,因为,在同一狭义的空间点上只可能存在一套房屋,也就是说,每一套房子都是不同的特定物。购买人不签这份合同的话,一是他能在其他地方能找到与此一样的房屋吗?二是由于全国房价的整体攀升,他在同一地方的其他开发商那里,能重新以“原始价”购买到意向书中的约定标的吗?显然,时过境迁,那至少在目前阶段已是不可能的了。三是现在才从头开始,他能在原预定的时间拿到房子吗?等等。这对购买人来说,损失是广泛而巨大的。因为,他已经失去了时间,失去了机会,失去了在原来条件下“选择”的可能。所谓“对不满意涨价就不签合同退钱回家” 其实不过是隐藏着不公平的貌似公平。

四、单方涨价是违约还是情势变化

有人说,开发商的涨价并非违约,而是情势变化。在当时的市场行情下,开发商与订房人约定的价格符合当时的行情。如今,整个社会上房市上涨,政府亦允许开发商按市场价格自己定价销售,故开发商有绝对价格调整权。这种说法没有事实和法律依据。对非普通住房政府取消核价职能,允许自主定价,允许按市场价格销售的前提仍然必须是要依法。在与当事人不存在价格约定的情况下,开发商可以自己定价说了算,一旦与订房人有了价格约定,那么这个约定就有了法律约束力,就必须遵守。我国合同法的一贯精神就是有约定的从约定,没有合同约定的从法定。全国整体的房市价格上升,不属合同法中所谓的“情势变化”的范畴。再则,开发商的涨价,并非是因为按当初的定价销售会造成亏本,而是为了赚取更高的利润。应当说价格的约定对双方都存在风险,开发商的这种行为实际上是转移风险责任的行为,与合同法的规范相悖。因此,整个房市价格的上涨,不能成为开发商违背约定,单方涨价的正当理由,不构成法律上的情势变化。

从合同法的视角看,不论意向书的形式和内容如何,至少它本身也是一份合同,是约定“到条件成就时签订买卖合同的合同”(即所谓预约合同),预约合同中就已经约定的权利义务而言,对双方当事人均同样具有法律约束力。开发商有按预约合同约定的全部生效条款履行自己预约合同中确定的义务的义务,一切违背意向书约定的行为也同样构成违约!

五、承担违约责任与解除合同权利的关系

对于开发商违背“意向书”约定,随意涨价之违约行为,开发商的观点很明确:大不了支付违约金就是了!仿佛在法律上违约金就是解除合同的对价,承担了违约责任就可以理所当然地换取了解除合同的单方权利。其实,法律并非如此规定。

从违约金的性质来说,有赔偿性与惩罚性之分,一般而言,违约金具有惩罚性和赔偿性的双重意义,当履约方没有因不履约方之过错受到实际损失时,其支付的违约金是完全惩罚性。在没有特别明确约定其性质属性的情况下,应当认为其约定的违约责任具有双重性。对于所约定的非单纯赔偿性违约责任而言,法律没有赋予不履约方可以支付违约金为代价,当然换取解约的权利。依照我国合同法的精神,一方违约的,支付违约金以后,合同能继续履行的,仍应继续履行,不能履行的,对于违约金不足以补偿实际损失的部分,还应承担相应赔偿责任。这正是我国合同法的诚信原则和交易安全原则以及保护守约方权利不受/,!/侵害之理念所要求的;这也是定金与违约金之功能区别之一。除双方有特别明确为赔偿性违约责任的外,不存在可以承担违约金为代价当然取得解约权利,即违约金一般不是开发商当然解约的对价。

六、否定“意向书”中价格条款效力之行为与预约诱惑

当前我们见到的意向书,不论其差异多大,都有一个共性,那就是其意向书中既有颇具吸引力的价格意向或约定,又具有为开发商规避法律和经营风险的功能,相当多的意向书内容中对双方权利义务的约束不对等,为订立制式合同时缔约买卖合同时承认或否定意向书中价格效力而奠定了基础,他们普遍基于房价的上涨而否认意向书的价格效力。人们不禁要问:既然不承认价格意思的真实性及约束力,当初又为何要与订房人作价格约定或相对约定呢?这里究竟有没有以“价格”诱惑老百姓与其订房的成份呢?

意向书的功能,本来只是为取得缔约优先权而服务,按预约合同之要求,意向书在价格方面需要明确的是房价的大致范围,以便购房者考虑决定是否签订这个意向书,或者进行其他选择。然而,我们看到当前社会上出现的各类购房意向书中的价格条款都不是以一个价格范围的形式出现的,而是具体价、暂定价或其他,。同时格式条款中又根本没有“意向价不作为销售依据”的特别提示条款,使当事人对确定的价格或者相对确定的价格深信不疑,结果到签订统一制式合同时,开发商又否定先前价格条款之效力,单方涨价。有的开发商是涨价30%,有的涨价50%有余,彻底抛开了当初的价格约定或价格提示。那么回眸意向书上的价格,不就成了为订立意向书的诱惑吗?按《合同法》第三十九条的规定:采用格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。否则,开发商有义务特别提醒订房人“最终销售价不受本协议书中价格条款制约。”我们有理由相信,如果这样那些购房户或许会因为价格因素的不确定而另寻他处购房。按国家法律的规定,未取得销售许可证的,不得对商品房进行销售。作为单纯性预约合同的购房意向书而言,本不必要约定具体价格。而开发商在订立预约合同(意向书)时,实际是以销售的程序与模式进行着所谓的意向手续。他们向大众公布销售价格或销售暂定价格信息,并在意向书中约定之,就是以预约合同的形式实施着变相提前销售的规避法律之行为。结合其履行意向书约定过程中即缔约买卖合同中否认价格条款效力的行为,不难看出,其有违诚信原则,意向书实质不过是成了开发商隐藏欺诈性而借用的一种载体形式罢了。

七、一房二订的赔偿责任

对于紧紧围绕着开发商违背价格约定,单方提价展开的意向书纠纷,究竟该如何处理,我们认为应侧重坚持“四条原则”,即一是诚信原则,二是公平原则,三是有利于生产生活、稳定社会秩序原则,四是损失救济原则。这就是要充分尊重当事人双方的真实意思表示,区分不同情况进行处理。

我们看到,不少开发商向购房户是发出这样的通知:……请于收到通知书之日起X天内前来订立商品房买卖合同,逾期不来订合同的视为放弃购房意向书中约定的权利,7日内前来退还订定。这种开发商违背诚信原则单方涨价之过错,导致双方未能在开发商通知的时间内双方达成一致意见而签订买卖合同的,过错在开发商,应给予购买人以最大救济。买卖能履行的,应当履行。

开发商不履行预约合同致订房人买不到商品房,订房人失去的是什么?是一种购买机会。如何衡量这种购买机会的经济价值。显然就是当初的市场价与当前的市场价的差值。我们应当看到,如果当初这一开发商没有诱人的价格或者合理的价格消费者就不会与其订立所谓“意向书”,他们所以要订立意向书的初衷何在?就是为了保证以合理的价格买到这样的商品房。就中国人的理念而言,买房不管价格的还不多。也就是说,他们订立意向书 的目的不仅是为了确保的标的物本身(我们可以称它为地理空间要素),还为了确保一个价格要素。

如果说,他们意识到这种价格约定毫无法律约束意义,到时开发商有任意涨价之权利的话,那么他们当时他完全还有可以寻找其他开发商订购商品房的机会。如果因为开发商的单方涨价,购房户不能实现意向书的约定事项,现在他们已经没有了那样的选择机会!此时此刻他们再到其他开发商那里购买商品房,只能是按当前的市场价格了,其差价远远不是开发商承担的违约金可以对价的。

现在我们看两则实际案例,一个是2002年5月订的房意向书上的暂定价为人民币3500元,而到今年5月通知换签统一制式合同时的定价变成了人民币5500元;另一个是2003年初订的房意向书上的约定价为人民2500元,而到今年7月通知换签统一制式合同时的定价变成了人民币3700元;以一套110平米计算,涨价总额分别为人民币22万元和13、2万元。而合同中的违约金约定最多的也不超过3万元。开发商以承担违约金为代价实施单方解约,一方面开发商可以赚取暴利,另一方面购房户会遭到巨大的间接经济损失。

我国《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。因此,开发商未履行意向书约定,致订购人丧失购买机会,开发商有过错的除应支付违约金外,还应承担违约金不足部分的损失赔偿责任。最高人民法院规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……,凡一房二卖符合此情形的,按该条规定在赔偿损失的基础上,可再请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

购房意向书范文第2篇

郝某在办理收付款手续时得知,该房产公司尚未取得《房屋预售许可证》,于是拒绝继续交纳首付款,并要求房产公司双倍返还其定金10万元,遭到拒绝。双方屡次协商不成后,2015年1月,郝某向廊坊市安次区人民法院提讼,要求房产公司双倍返还其定金10万元。并以5万元定金为基数,按照中国人民银行同期贷款利率,向其支付自交纳定金日起计算至之日利息5000元。

法院经审理查明,房产公司已于2014年12月取得涉案小区的《商品房预售许可证》。法院认为,《商品房内部认购意向书》属于商品房预约合同。当事人一方只能请求对方依照预约合同订立正式合同,而不能依照预约合同的内容请求对方履行。郝某与被告双方没在协议中约定有关预售证的内容,且被告在前已经取得了争议房屋的商品房预售许可,郝某的合同目的可以实现,故此郝某以被告未取得争议房屋的商品房预售许可为由,要求被告双倍返还定金并支付利息的主张没有事实与法律依据,法院不予支持。

据此,安次法院一审驳回了郝某诉求。

■以案释法

预约合同与预售合同不同

承办该案的法官解释称,目前我国商品房预售实行许可证制度,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。在商品房A售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的:

本案中,郝某与房产公司签订的《商品房内部认购意向书》应为商品房预约合同,而非商品房预售合同。在合同法中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同,预约合同当事人的义务是订立本合同。因此,本案中,房产公司是否取得争议房屋的《房屋预售许可证》并不是商品房预约合同生效的前提要件。

近年来,因商品房认购意向合同引发的纠纷越来越多,主要在于对商品房预约合同和预售合同的认识误差。法官提醒,房屋预售合同与预约合同的法律效力不同,购房时一定要搞清楚自己与商家签订的是哪种类型的合同,在签订的合同中,自己与商家分别享有哪些权利和义务。

购房意向书范文第3篇

一、一般来说,购房者在签订认购书给付定金的时候,与开发商未就主合同的主要内容达成一致,而事后双方不能就主合同主要内容达成协议,则购房定金通常应当返还购房者。

定金有立约定金(订约定金)、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前,我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力,其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同,特点在于,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的,其法律效力自当事人实际交付定金时产生,在其所担保的立约行为没有发生时,违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此,我们认为,在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金,否则对购房者极为不利。如:因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意,导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

二、严格以认购书约定的条件为准,可区别于以下几种情况。

首先,如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件,而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商,而开发商与购房者又未能就此协商一致,从而导致双方未能签订主合同的,则开发商应当将定金返还购房者。其次,如果开发商在签订主合同时,提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的,开发商应当承担违反认购协议的违约责任,依照担保法的规定,开发商应当向购房者双倍返还定金;再次,如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致,导致不能签订主合同的,开发商应当返还购房者定金。另外,如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定,而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下,开发商可以不予返还购房者定金。

三、开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下,与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为,开发商应当如数返还购房者定金。

购房意向书范文第4篇

一、精心调查,防范于未然

在进入任何行业之前,先弄清这个行业可能存在的风险和猫腻,调查明白各家的信誉、实力,将恶名早已在外的招商盟主或连锁总部排除在选择范围之外。如果自己不具备调查实力,可以向专家、学者或国家相关行业和监管执法部门咨询,借助外部力量保护自身合法的连锁加盟投资权益。

二、别轻信招商盟主或连锁总部的合同及意向书

大多数招商盟主或连锁总部都聘请或组建了专职的律师团队,请通过投资连锁加盟店创业的人们,千万别轻信招商盟主或连锁总部的法律服务会公正地帮助你们。无论从道义和法律的角度,他们都没有这个必要和义务维护您合法的正当权益。许多招商盟主或连锁总部不仅通过事先拟定的格式合同最大限度地确保其主导地位和各项权益,更通过事先拟定的格式合同制造合同陷阱、逃避法律责任。

基本上所有的招商盟主或连锁总部和大小投资人在正式签定《连锁加盟合同》之前,都会同投资人签定所谓的《连锁加盟意向书》,就像媒体大量曝光房地产商用《购房意向书》单边、霸道、不对等地套牢购房者一样,招商盟主或连锁总部也会用所谓的《连锁加盟意向书》单边、霸道、不对等地套牢大小投资人。

许多投资连锁加盟产业的投资人,由于创业心切、经验不足、心存侥幸、太过信任招商盟主或连锁总部和招商人员的口头承诺,轻率地在《连锁加盟意向书》上签字并支付不菲的意向金,到发现上当或发现该连锁加盟项目不适合自己的时候,想讨回意向金基本上是不可能了;不少招商盟主或连锁总部会以种种理由没收签定《连锁加盟意向书》投资加盟客户的意向金,这可是那些招商盟主或连锁总部不小的纯利润,也是您作为投资加盟的净损失。

因此,请勿轻信招商盟主或连锁总部的格式合同,而且要看清合同条文、避免合同陷阱。发现不妥当、有争议的合同条文,该反对的反对,该修改的修改,该删除的删除,一定要本着对自己身家性命和全家幸福负责任的态度对待合同条款。在弱肉强食的连锁加盟市场,投资加盟客户自己不保护自己的利益,谁还能保护您的利益呢?

三、聘请律师和专家把关合同条文,避免合同陷阱

在进行这项关系您事业成败乃至全家幸福的连锁加盟投资之时,您聘请一两位信得过的律师和连锁加盟行业资深专家随行是很有必要的,别害怕付出看似昂贵的律师费和连锁加盟专家咨询费。如果把这两项费用和您期望获得的连锁加盟店铺经营利益或您期望避免遭受连锁加盟店铺经营的风险损失相比,实在是九牛一毛。

呼吁连锁加盟业倡导社会

诚信,让创业之树常青

我们在提醒加盟者积极防范非法连锁加盟招商骗局的同时,也呼吁连锁加盟业及各招商企业,倡导社会诚信,以避免蒙受那些诈骗集团招数的影响,不明不白落下坏名声。

当然,泥沙俱下的时候,也有闪光的珍珠;因此,笔者也丝毫没有毁损整个连锁加盟、创业招商行业的恶意;只是提醒所有希望通过投身连锁加盟事业的创业者、投资人,想从泥沙中淘得珍珠,就不得不睁大眼睛看个清清楚楚、明明白白。

想成为扛着别人牌子赚钱营生的加盟商、大小投资者,是心甘情愿地将自己命运捆绑到选定的盟主身上?还是实地考察之后,根据市场调研、项目分析、自身实力和资金状况,省掉加盟费自立门户、自主命运,真的需要认真仔细地权衡。

购房意向书范文第5篇

Q1:王律师,你好!

我在今年3月,前往一楼盘购房,在反复斟酌后,挑选了一套两室两厅的房屋。并根据开发商销售人员的要求,签署了商品房定金合同,并缴纳了5万元购房定金,开发商也向我出具了定金收据。该定金合同的内容上除了写明我所要购买的房屋坐落、面积、单价、总价、首付款、签约时间等外,还注明签订本定金合同后应携相关证件按时至开发商指定地点完成商品房买卖合同的签约手续,否则将视为放弃认购权,购房人所支付的定金不予退还。

但在与开发商销售人员协商房屋买卖合同具体条款的过程中,我对拟购买房屋的交房时间以及具体的付款方式和付款进度等问题提出了异议,在与开发商多次沟通后,无法达成一致。我想请问:如果关于房屋买卖合同的条款最终无法达成一致,我是否还能向开发商要回购房定金?

求助人 吴先生

A:吴先生,你好。

我们先来看看相关的法律条文,根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

换言之,合同各方在签订《定金合同》至正式签订《商品房买卖合同》期间,若因买受人的原因“未能订立商品房买卖合同”的,出卖人可以没收定金。若由于出卖人的原因“未能订立商品房买卖合同”的,出卖人应当向买受人双倍返还定金。但是,如果因为买卖双方的原因或不可归责于当事人双方的事由,例如对于购房合同的具体内容无法协商一致,出卖人应当将定金返还买受人。

本案中,吴先生就拟购买的商品房与房产开发商签署了定金合同,并向开发商缴付了5万元定金,上述情形可被视为吴先生与开发商为保证自己和开发商在今后建立房屋买卖关系的一种担保,属于为保证今后能够建立房屋买卖合同关系的定金,即立约定金。其法律效果是促使房屋买卖双方善意履行缔约行为,进而最终签订购房合同。但鉴于购房定金合同未涵盖房屋买卖合同的全部主要条款,因此,上述认购行为并不妨碍房屋买卖双方对合同条款达成合意,只要双方善意履行了合同协商义务,即使最终未达成合意,立约定金罚责也不发生作用,除非有证据证明合同一方系非善意的拒绝签约。

吴先生与开发商在协商房屋买卖合同的具体内容时,因具体的交房时间以及具体的付款方式和付款进度等问题未能达成一致意见,因此,最终未能签订房屋买卖合同。对于此结果的发生,吴先生和开发商均无过错。双方都不存在恶意拒绝订立合同的问题,故不适用定金罚责,开发商应当将吴先生所缴付的定金退还吴先生。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师,主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面,作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问,王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区等地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面,王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究,对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解。在近十年的执业过程中,成功办理了数十起数额巨大,财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾,对相关问题进行讲解和评述,受到了广大观众的好评。

Q2:王律师,你好!

我和妻子小陈准备于明年结婚,因此,通过中介拟向刘先生购买一套85平方米的二手房,该房屋总价为人民币170万元。我们根据购房意向书的约定,及时足额向刘先生支付了人民币50万元的订金。但刘先生因家庭内部原因,最终无法签署正式的房屋买卖合同。

眼看着房价比我们付订金时上涨了不少,再找新卖家,损失会很大。刘先生同意归还我们已支付的购房订金,但我们觉得刘先生应该双倍返还我们之前支付的购房订金。

但我们和刘先生多次沟通后,都无法就赔偿事宜达成一致。我们想就这个情况向律师咨询一下,如果去法院打官司,法院会支持我们的主张吗?

求助人 小张

A:小张,你好。

我们先来看看相关的法律条文,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”就你说的情况而言,你们显然混淆了“订金”与“定金”的概念。根据购房意向书的约定,小张和小陈为了购买刘先生的房屋,支付了“订金”,而在购房意向书中并未就一方违反购房意向书约定后的罚则进行具体的规定和描述。因此,你们无法按照“定金”罚则,要求刘先生双倍返还已支付的购房“订金”。

“订金”与“定金”的最大区别就是定金适用定金罚则,一方违约应当双倍返还定金或无权要求返还定金,而订金的作用只有返还或冲抵价款。之所以小张和小陈要求刘先生双倍返还已支付的购房“订金”,我想,小张和小陈是将“定金”所具有的处罚性质与“订金”相混同。

虽然,“订金”并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。在商品房买卖过程中,若买受人不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若出卖人不履行义务亦不需双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无需承担违约责任。因此,小陈和小张仍可根据购房意向书中的违约条款追究刘先生的违约责任;若购房意向书中没有违约条款的,小陈和小张也可以根据刘先生的违约行为,追究其违约而导致自己所产生的实际损失。

此外,根据我国《担保法》规定:“定金”应以书面形式约定,不得超过主合同总金额的20%。根据上述案例,即便小张和小陈支付的是购房“定金”,但其实际缴付定金的比例已超过20%,超过的部分应视为无效。

根据我国《担保法》的规定,本案的定金应当为:170万x20%=34万

小张和小陈支付了50万元,根据有关规定他们多缴付了16万元的款项(50-34=16)。

例如:小张和小陈支付的50万元,约定为购房“定金”的,若刘先生违约则应按下列方式处理:34万元部分双倍返还即68万元,16万元部分应按原价返还。最终可要求刘先生返还的总价为人民币84万元。

综上所述,“定金”与“订金”无论从内容上还是法律后果上均存在明显的差异。本律师在此提醒广大消费者,在购买商品时请务必注意“定金”与“订金”的不同,莫把“订金”当“定金”。 消费者购买商品或者接受服务前,一定要看清自己支付的款项究竟是“定金”还是“订金”,以免造成本案当事人类似的烦恼!

“订金”与“定金”

“订金”与“定金”的混淆在目前看来是非常普遍的现象,这两者虽一字之差,但含义却有着很大的不同。要理清“订金”和“定金”的区别,首先我们要明晰这两者的概念:“订金”在法律上并没有严格的界定,从文字的理解上来说,“订”的含义是订立、预订之意,在审判实践中一般被视为预付款。

而“定金”是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式,具体地说,它是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱来表明合同各方均自愿且真诚地履行所签订的合同之各项权利和义务,并接受合同各项条款的约束。所以说,“定金”既是履约的保证,又是一种支付的行为,同时还是一种无法履行合同的赔偿。

简单地说,“定金”在我国《担保法》上是债的一种担保方式,在《合同法》上是承担违约责任的形式之一,其基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形:

合同正常履行时,定金充作价款或由买受人收回;

购房意向书范文第6篇

专家

如何规避二手房意向金的风险?

丈夫前不久看中了一套市中心学区二手房。并与该中介签订了《委托购买意向书》,支付了2万元“意向金”,同时让中介与上家议价,中介承诺买卖不成退还这笔意向金。7天后,丈夫再次看房时,发现卫生间有严重的渗漏现象,而且卖家将客厅和主卧的空调也拆走了,丈夫遂提出放弃购房的想法。谁知中介说。意向金已经在3天后自动转为定金。不能退回。我想了解意向金的相关规定。

收取意向金是房产经纪的一种交易习惯,买不成是指购房人的条件不被卖家所接受,此种情况当然要退还“意向金”。双方所签署的《委托购买意向书》属双方真实意愿的表示,虽然卖房人未在当场签名,但房产中介商在当日已将意向书交他作了签字确认,说明卖者已接受了你丈夫对价格、付款方式、违约责任等的确认,接受了你丈夫提出的条件,并收取由房产中介商转交的意向金。这笔钱的性质即转换为了定金。房产中介商收取“意向金”的行为,系代卖家收取定金。买房人在做决定前要三思而行,或者请专业人士把关。在国家有关房地产法律法规中,没有意向金的提法。要么定金,要么保证金,而惹向金在什么情况下可转换定金和保证金。实际只是房产中介商的一番解释而已,警惕房产中介商的文字游戏。

“购物券不找零”的规定属“霸王条款”吗?

我和女友到商场购物,买了500多元的衣服,获得一张300元的购物券,女朋友用购物券买了一条价格199元的牛仔裤。并要求对方找给我们余下的101元。却遭到拒绝,商场的理由是购物券背面的《使用说明》中有“本券不兑换现金亦不设找零”的规定,我觉得这是“霸王条款”,这种规定有法律依据吗?

根据2006年10月施行《零售商促销行为管理办法》,零售商有权利制定促销方式、促销规则、促销商品的范围,以及相关限制性条件等,但须在经营场所显著位置标注清楚。“不兑换现金亦不设找零”属于限制性条件,且已在购物券上标明,不构成霸王条款。消费者选择使用该购物券应视为对所有明示规则即条件的认同。而且,现实中有过这样的诉讼实例,法院一般不会认为这种条款无效。

保姆跑了,家政公司要赔偿雇主损失吗?

我与某家政公司签订《保姆雇用合同》,并支付了各项费用1400元,家政公司介绍了保姆裘某给我,上个月13日。我下班回家时发现裘某不见踪影,至今下落不明,家中30000余元的财物不翼而飞,我随即报案并通知了家政公司。之后多次与家政公司协商,希望他们赔偿我的财物损失。但家政公司一直不予理睬。请问我的要求是否合理?

按照《中华人民共和国合同法》第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《消费者权益保护法》第35条规定:消费者在接受服务时,其合法权益受到损害的,可以向服务者要求赔偿。同时该法第44条规定:经营者提供商品或者服务,造成消费者财产损害的,应当按照消费者的要求,以修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等方式承担民事责任。家政公司提供的保姆在提供服务期间无故失踪,致使双方签订的协议无法履行,家政公司对此应当承担违约责任,保姆是否盗窃涉及刑事,且未侦破,家政公司不用赔偿你的财物损失。你要家政公司退还劳务费、管理费、保险费等是合理合法的要求。

待业人员做兼职是否符合劳动关系?

我是一名准备明年考研的应届毕业生,毕业后没有找工作,为维持生计暂时选择做份兼职。通过兼职网站,我找到一份出版社兼职校对的工作,约定按实际完成量计费。可自今年1月交上第一份成果至今。我就没有收到过报酬,我致电询问,出版社总推说没有结算好,我该如何来拿回报酬呢?

一劳动关系是指用人单位(包括个体工商户)与劳动者运用劳动能力实现劳动过程中形成的一种社会关系,而劳务关系是指两个或两个以上的平等主体之间,就劳务事项进行等价交换过程中形成的一种经济关系,如新房装修请邻居帮忙刷墙,给点劳务费等。劳动关系是管理与被管理的关系,你在出版社做校对,工作不用遵守出版社的考勤,仅仅按时交上工作成果即可。这种没有管理与被管理的工作模式是典型的劳务关系。劳务关系属于民法调整的法律关系,不适用劳动法的规范,基本全凭双方的约定办。所以你要讨回自己的报酬,无法像公司员工一样去劳动仲裁,还是要通过与出版社的沟通争取自己的权益,一旦无果,要上法院讨个公道了。没签约能拿到补偿吗?

我在苏州一家私企工作已有两年多,一直未签订劳动合同。前几天因为顶了老板几句。被老板辞退。请问能得到劳动法规定的经济补偿金吗?该期间公司未给交纳养老保险等三金福利。可以要求其补上吗?

2008年1月1日以后,用人单位应与劳动者签订书面劳动合同。自用工之日起满1年不与劳动者订立书面劳动合同的,视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同,并且,在1个月以后至1年期满,用人单位需支付劳动者双倍工资。你在该企业已实际工作两年多,构成事实劳动关系,受到劳动合同法的保护,适用劳动合同法关于经济补偿金的规定,可要求该企业支付两年半的工资作为经济补偿。公司有义务为员工缴纳养老保险、失业保险、医疗保险等法定社会保险项目等款项,在职期间未缴纳的,员工可以提起劳动仲裁。假设你2007年1月参加工作,现在是2009年4月,则可主张的款项为:2008年2月1日至12月31日这11个月的工资,2007年1月至今2年零三个月的经济补偿金(这两年半的工资,不满6个月以半年计算),补缴工作期间的法定社会保险金。

女儿死后,岳父母对女婿所购房屋有继承权吗?

我的女婿开了一家电脑耗材公司,女儿帮助管理。去年5月,女儿病亡。去世前她曾告诉我公司账上有40万余元纯收入。今年3月,女婿从账上提取现金39万元买了套商品房,准备再婚居住。并将儿子丢给镇江乡下的爷爷奶奶照顾。我觉得乡下生活条件差,想将外孙接到身边抚养教育。女婿不肯。请问我能否要求继承女儿的遗产?

购房意向书范文第7篇

商品房权利有瑕疵,业主可退房

【案例】2011年5月18日,魏文莉与一家房产公司签订了一份购房合同,并于同日交付了41万元首付款,谁知到了10月20日,魏文莉要求办理房产证时发现,自己买的房子竟然让开发商抵押给银行了,办不了房产证。一怒之下,魏文莉要求与房产商解除合同,而房产商却百般推诿。无奈之下,魏文莉一纸诉状把该房产商告上了法庭。

【点评】经法院开庭审理,魏文莉有权退房。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。本案中开发商在未告知魏文莉的情况下,将该房产抵押给银行,致使魏文莉的权利无法实现。魏文莉不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以要求开发商给付不超过已付购房款一倍的赔偿。现实中,有些开发商因为种种原因,会在与业主签订合同后,又将同一房屋抵押给第三方,这种情况在房市好时开发商能够在交房前及时归还银行贷款,解除抵押,出现纠纷的可能性较小,但在如今整体房市低迷,开发商回款出现困难时,纠纷出现的几率大为增加。

开发商无商品房预售许可证,业主可退房

【案例】2011年7月13日,李小华看中了一家房地产开发公司签订开发的房产,由于当时开发商还未取得商品房预售许可证,李小华有些犹豫。但开发商信誓旦旦地保证很快就会取得预售许可证,最终李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》,并交纳了20万定金,到现在为止,该开发商还未取得预售许可证。现在房市低迷,全国性房价下跌,李小华想要退房,又怕开发商不同意。

【点评】开发商在取得商品房预售许可证之前,为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金,常与业主签订《商品房认购意向书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”商品房预售应当取得预售许可证明,这是强制性的规定。因此,本案中开发商尚未取得商品房预售许可证,李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。

商品房面积误差大,业主可退房

购房意向书范文第8篇

商品房权利有瑕疵,业主可退房

【案例】2011年5月18日,魏文莉与房产公司签订了购房合同,并于同日交付了41.5万首付款,谁知到了10月20日,魏文莉要求办理房产证时发现,自己买的房子竟然让开发商抵押给银行了,办不了房产证。一怒之下,魏文莉要求与房产商解除合同,一纸诉状告上了法庭。

【点评】经法院开庭审理,魏文莉有权退房。开发商在无告知魏文莉的情况下,将该房产抵押给银行,致使魏文莉的权利无法实现。魏文莉不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以要求开发商给付不超过已付购房款一倍的赔偿。

因政策变更难以实现合同目的,业主可退房

【案例】2011年9月7日,王娟交给房产公司21万购房定金。半个月后,房屋还没办理登记手续时当地政府出台了限购政策。由于王娟名下已有两套住宅,按照政策规定,王娟不能办理该房产权登记。王娟遂要求退房,但开发商认为王娟违约,拒绝退还21万定金。

【点评】经法院审理,王娟最终退房成功并要回21万定金。依据《合同法》第一百一十万条规定:“给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。”依此规定,王娟是不能要同定金的,但是《合同法》第九十四条规定:当事人因不可抗力致使不能实现合同日的,可以解除合同。本案中,地方政府的限购政策对于王娟来说即是不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力,其依法可以要求解除合同。

开发商无商品房预售许可证,业主可退房

【案例】2011年7月13日,李小华看中了一家房地产开发公司签订开发的房产,由于当时开发商还未取得商品房预售许可证,李小华有些犹豫。但开发商信誓旦旦地保证很快就会取得预售许可证,最终李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》,并交纳了20万定金,到现在为止,该开发商还未取得预售许可证。李小华想要退房,又怕开发商不同意。

【点评】开发商在取得商品房预售许可证之前,为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金,常与业主签订《商品房认购意向书》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”商品房预售应当取得预售许可证明,这是强制性的规定,因此,本案中李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。

商品房面积误差大,业主可退房

【案例】2010年12月31日,王海燕购买了一套99平方米的商品房,约定2011年10月31日交房。到了交房日期,王海燕发现该商品房实际面积竟然是103平方米。考虑到现在房价下跌,王海燕想要退房。但开发商只同意免除王海燕2,97平方米的房款,不同意退房。王海燕到法院。

【点评】法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条均规定,在合同无约定的情况下,出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符,误差比绝对值超出3%的,买受人可以解除合同,要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时应当注意,首先看合同对此有无约定,有约定的按约定处理,无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险,会在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定,因此,买受人在签订合同时应予注意。

商品房质量不合格,业主可退房

【案例】潘红购买的商品房,交房日期为2011年10月1日。但当潘红开始装修房子时发现该房屋主体出现了数条裂缝。后经有关部门核验,该房系填埋鱼塘修建,现地基下沉,致该房不再适合居住。拿到鉴定后潘红立即,要求开发商退房。

购房意向书范文第9篇

林建益诉讼至厦门市中级人民法院。法院一审判决认定:林建益与永同昌公司、永发行公司签订的商品房意向书、商品房买卖合同及相关补充协议有效。

一审判决后,双方当事人均提起上诉。二审福建高级人民法院经审理认为:双方当事人签订的“意向书”,虽然名为“意向书”,但已经具备合同特征,应认为是合同。但是,根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定,商品房预售应当取得商品房预售许可证以及符合一系列条件,而林建益与永同昌公司签订该买卖合同时,双方明知永同昌公司没有取得预售许可证的事实的情况下,签订意向书,应认定为故意违反法律的强制性规定。根据当时生效的经济合同法及现行的合同法有关规定,该合同应认定为无效,相关协议也认定为无效。因此,判决撤销了厦门市中级人民法院的一审判决,判决合同无效,令双方当事人返还财产。

本案提出了一个十分重要而且非常普遍的问题:即合同法实施前,未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效?

民商法教授、博士生导师江平认为:合同法实施之前,我国城市房地产管理法第四十四条规定,商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可,但是,并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此,没有办理许可证的合同仅仅是没有生效,但不能认为是无效,只要在合理的期间内办理许可证,合同还是可以生效的。

合同法颁布后,特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后,这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续合同才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看,如果合同需要批准的,只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的,合同就应当有效。在本案中,商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可,合同当然应当是有效的。

另外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日)非常明确地提出:出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订阅的商品房预售合同,在前取得商品房预售许可证的,可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。

民商法教授、博士生导师王家福认为:从诚实信用原则看,该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中,出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房,过后虽然也取得合法许可证,但却基于其他合同以外的原因,主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张,则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。

民商法教授、博士生导师王利明认为:法律规定这种预售许可的目的,主要在于控制和防止欺诈,保护买受人。如果事后当事人补办,表明当事人将欠缺的瑕疵已经补正。自觉的补正应当认定有效。在本案中,既然买受人的利益没有受到任何损害,社会利益、公共利益没有受到任何损害,认定这种合同无效,不符合合同无效的立法精神。

另外,从实际履行与保护第三人利益角度看,本案也不应认定合同无效。在本案中,在办理了预售许可证后,双方当事人已经按照有效合同进行了履行行为,再宣告其无效,使双方有效行为被。更为重要的是,本案涉及第三人利益,如果认定合同无效,将涉及从林建益手中购房的第三人利益。因此,不应当认定合同无效。

购房意向书范文第10篇

一、销售原则

根据《区经济适用住房管理实施细则》,经济适用住房销售必须遵循政府组织、社会参与的原则,在销售中要加强政府的组织引导,注重发挥市场机制的作用,动员社会力量主动参与;必须遵循因地制宜、分别决策的原则,在分配中既体现国家的政策,又兼顾我区居民的实际需要;必须遵循公开、公平、公正原则,严格做到房源公开、购房对象公开、房价公开、分配结果公开,自觉接受社会监督,杜绝不正之风。

二、销售房源

四新经济适用住房销售房源为区保障性住房(配建经济适用住房A4、A5幢),共264套,其中69.44m2有132套、59.12m2有132套。

三、销售程序

(一)申请

1、根据我区商品住房价格、居民家庭收入、居住水平和家庭人口结构等因素,按照“分步实施、逐步扩大”的原则,确定申请购买四新经济适用住房的家庭应同时符合以下条件:

(1)申请家庭成员必须具有我区城镇户籍,并在我区生活居住满2年以上;

(2)申请家庭人均住房面积低于20平方米;

(3)申请家庭年总收入低于6万元人民币。

2、申请人有下列情形之一的,不得申请购买四新经济适用住房:

(1)通过购买商品房取得我区城镇户籍的;

(2)申请之日前5年内购买或者出售商品房的;

(3)夫妻双方或任意一方已享受购买公有住房、经济适用住房、廉价房以及参加集资建房等福利性住房的。

(4)单身家庭提出申请的,申请人不满35周岁(离异满2年以上或丧偶除外)。

3、符合申请条件的家庭向户口所在地的乡镇提出申请,领取《市经济适用住房申请表》(一式三份),并按要求如实填写,如实提供以下材料原件及复印件,所需复印件一式三份。

(一)按要求填写并经有关部门认定的《市经济适用住房申请表》;

(二)申请人及共同申请人身份证;

(三)申请人及共同申请人户口簿或有效户籍证明;

(四)申请人及共同申请人的婚姻状况证明;

(五)民政部门出具的家庭收入核定证明(工资收入含基本工资、各类补贴或其他收入,应由所在单位提供;无工作单位的由户籍所在民政部门出具的收入核定证明;未就业的,提供失业证或其他相关证明);

(六)申请人及共同申请人的住房情况证明,原属外地市户籍的需提供原户口所在地房产状况和房改证明(有工作单位的的需提供单位住房情况的证明);

(七)需要提供的其他证明材料。

(二)初审、公示

申请人所在乡镇、民政部门通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式,对申请家庭人口、收入和住房状况是否符合规定条件进行审核,提出初审意见并张榜公示(公示期限为10天)。对公示后无异议的,由乡镇收集汇总后统一将初审意见、入户调查表、申请材料报区建设局。人户分离的家庭应当在户口所在地和实际居住地同时进行张榜公示。

(三)公示和批准

区建设局在收齐申请提交的材料后,应当及时将申请资料录入住房保障管理信息系统,采集电子影像资料,并在20个工作日内完成审核工作。经审查符合申请条件的,纸质材料报送市住建局,在《湄洲日报》和市建设信息网站上公示,期限为15日。

经公示无异议的或异议不成立的,由区建设局给予确认购房资格,核发《市经济适用住房准购证》。

经公示有异议的,在收到异议文件之日起10个工作日内进行复查,对不符合条件的申请家庭书面告知原因;符合条件的,按前款规定办理。

(四)公开选房

1、持有《市经济适用住房准购证》的申请人,可凭《准购证》和居民身份证,通过公开抽签方式抽取购买四新经济适用住房的“购房号”。凡未获得四新经济适用住房“购房号”的申请人,可凭《准购证》参加申购下一批次经济适用住房的抽签。

2、申请人按抽取的“购房号”的先后顺序,再次抽签确定购买四新经济适用住房的“选房号”。

3、“购房号”和“选房号”的抽签仪式由区建设局负责组织,邀请区人大、政协、监察、发改、财政、审计、国土、规划、房管中心、乡镇政府、公证处、购房代表等到现场监督。

(五)签订合同

申请人凭抽取确认的“选房号”签订《购房意向书》。若申请人在选定四新经济适用住房之前,因房源不适合而放弃选房的,取消本批次的选房资格,参加下一批次的申购抽签。

申请人凭《购房意向书》,5个工作日内到区建设局办理购房合同签订手续;申请人逾期未签订购房合同的,视为放弃购房资格,2年内不得重新申请经济适用住房。

(六)入住要求

1、申请购房户按合同规定支付购房款及相关费用。待项目竣工验收,申请购房户付清购房款后,由区建设局发给入住通知书。申请购房户凭入住通知书,到物业公司办理入住手续。

2、申请人购买的经济适用住房在取得完全产权以前只能用于自住,不得出售、出租、出借、闲置,不得擅自改变住房用途。

3、经济适用住房购房人拥有有限产权,上市交易实行准入制度。

四、销售价格

1、四新经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度(含层次差、朝向差),由区物价局会同区建设局,依照《经济适用住房价格管理办法》的有关规定,提出经济适用住房销售价格的初步意见,提交区政府研究确定并向社会公布。

2、四新经济适用住房销售按照政府核定价格,实行明码标价,一房一标价,销售价格不得超过公示的基准价格及上浮幅度。

五、监督管理

1、区建设局负责四新经济适用住房申购资格的审核、确认和经济适用住房销售后违规入住行为的查处,并受理群众投诉;区民政部门负责对申请家庭的收入是否符合规定条件进行审核;区财政、物价等部门负责对擅自提高经济适用住房核定销售价格行为的查处;区发改、国土等部门负责对擅自改变经济适用房土地用途行为的查处;区纪检监察部门负责对四新经济适用住房销售工作进行全过程督查。

2、申请家庭应如实提供申请购买经济适用住房的相关材料。对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的个人,取消购房资格,按原价并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依法依规追究责任。

3、乡镇政府要指定分管领导和专门工作人员负责,对申购对象的家庭人口、收入和住房状况是否符合规定条件进行严格审核把关。乡镇对申购对象的审核把关工作列入年度绩效考评内容。对有关单位和单位工作人员在申请家庭资格审查中出具虚假证明、的,依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任。

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