购房贷款税负成本研究

【摘 要】 个人二手住房交易中，税负与购房贷款都是购房者需要考虑的重要因素，但却少有人研究贷款额度与税负之间的关系。对于购房出现的资金缺口，多数人使用单一购房贷款方式。文章研究了购房贷款额度对购房税负的影响，在此基础上，通过案例的形式分析了可能的替代融资方式，目的在于通过准确的计算帮助购房贷款需求者进行正确的融资决策，最大限度地降低购房成本。

【关键词】 二手住房； 边际税负成本率； 变动税负

伴随着央行每一次的利率调整，房奴们的心情也随之震荡。利息，作为购房贷款的持有成本，是购房贷款人（本文专指居民个人）在进行贷款决策时考虑的首要因素。但对于购买二手住房（以下简称二手房）所需要的贷款，另一种资金成本——税负成本（由于贷款额度增加而增加的购房税负）很容易被忽略。经过笔者研究，其重要性不亚于利息，本文将就此展开论述。

一、二手房交易的纳税筹划

二手房交易涉及的税费主要有营业税、个人所得税、契税。由于税负转嫁性的特点，无论法律上如何规定，这部分税负最终由购房者承担，构成购房成本的一部分。购房者基于理性的考虑，都会对税负进行筹划，使负担最低。这三种税金均是比例税率，税率依从国家规定，因而筹划的焦点在于尽可能降低计税基础。

（一）计税基础的纳税筹划

1.网签价及其与评估价和指导价的关系

二手房的交易，必须将相关信息在房屋管理部门网站上备案，俗称“网签”。网签价，即网签合同约定的成交价格，是交易的形式上（官方认定）的成交价①，通常，网签价就是本次交易的计税基础。

为避免网签价过低而导致税费流失，税务局对其辖区内的二手房交易的计税基础规定了一个最低标准，称指导价，即网签价不得低于指导价。

如果购房者自有资金不足，需要申请购房贷款，接受申请的银行将对该房进行评估。由于评估的依据、方法不同，评估价也不尽相同。按照相关规定，评估价不得高于网签价。

2.计税基础的确定

针对购房贷款，国家规定了最高贷款比例②，即：

贷款额度≤评估价×最高贷款比例

因此，在特定贷款额度下：

最低评估价=贷款额度/最高贷款比例

由于网签价不得低于指导价，也不得低于评估价，因此实务中，纳税人会按照最低额度来确定网签价：

网签价=Max（最低评估价，指导价）=Max（贷款额度/最高贷款比例，指导价） （1）

（二）税率与最高贷款比例的规定

根据北京市现行规定，二手房交易中个税、营业税、契税税率，因“该房产是否买方唯一住房”、“房产面积”、“是否是卖方唯一住房”、“卖方是否持有满5年”等因素不同而不同。在计算中，又必须考虑最高贷款比例。因此，笔者综合列表如表1（表1是根据北京市现行政策编制的，如遇政策调整，后文资金成本的计算结果将有所不同，但其原理一致）。特定二手房交易，适用税率与最高贷款比例均能在表中唯一对应。

（三）购房贷款的税负成本

从公式（1）可以看出，当购房贷款额度增加，可能导致网签价的升高，从而可能增加交易税负。由于贷款而增加的交易税负，本文称购房贷款的税负成本。由于营业税可能是全额计税，也可能差额计税，下文分这两种情况分别对贷款的税负成本进行研究。

二、全额计税情形下的贷款税负成本研究

（一）“非超额贷款”额度及其税负成本

当“贷款额度≤指导价×最高贷款比例”时，即：

贷款额度/最高贷款比例≤指导价

根据公式（1）得：

计税基础=网签价=Max（贷款额度/最高贷款比例，指导价）=指导价

此时交易税负最低，等于“指导价×适用税率”。这个数值不受贷款额度的影响，即在这个额度内的贷款，其边际税负成本为0。本文将此部分贷款称“非超额贷款”，所以：

“非超额贷款”最高数额=指导价×最高贷款比例

（2）

（二）“超额贷款”额度及其税负成本

1.“超额贷款”对税负数额的影响

高于公式（2）数额的贷款，本文称“超额贷款”，它们对税负数额的影响如何呢？对此计算如下：

当：贷款额度>指导价×最高贷款比例

即：购房贷款数额/最高贷款比例>指导价

此时：计税基础=Max（贷款额度/最高贷款比例，指导价）=贷款额度/最高贷款比例

因此：计税基础=“超额贷款”额度/最高贷款比例

税负=计税基础×税率=“超额贷款”×税率/最高贷款比例 （3）

很明显，特定数额“超额贷款”增加的税负，是最高贷款比例与总税率共同作用的结果。换句话说，如果不考虑其他因素，最高贷款比例越低，税率越高，同样额度的“超额贷款”导致的税负增加越多。

2.“超额贷款取得资金”的税负成本率

要注意的是，交易税费需要在交易发生时缴纳，所以取得的“超额贷款”并不是取得的可用于支付的资金，还必须扣除税负本身。即：

“超额贷款”取得资金额=“超额贷款”-税负

因此：

“超额贷款取得资金”的边际税负成本率=税负/“超额贷款”取得资金额

=税负/（“超额贷款”-税负）

将公式（3）代入，得：

“超额贷款取得资金”的边际税负成本率= （“超额贷款”×税率/最高贷款比例）/（“超额贷款”-“超额贷款”×税率/最高贷款比例）=税率/（最高贷款比例-税率） （4）

公式（4）中的“税率”，指那些评估价增加而增加计税基础的各种税种税率之和，不包括不受贷款额度影响的税负。在全额计税情形下，个税、契税与营业税计税基础都随评估价增加而增加，即：

全额计税情形下“超额贷款取得资金”的边际税负成本率=（个税税率+契税税率+营业税税率）/[最高贷款比例-（个税税率+契税税率+营业税税率）] （5）

三、差额计税情形下的贷款税负成本研究

对于卖方持有超过5年但面积在140m2以上的个人住房，其营业税按差额计征，即：如果本次交易网签价低于卖方原取得房产时的成本价，本次交易营业税为0；如果本次交易网签价高于卖方原取得房产时的成本价，本次交易营业税等于“（网签价-成本价）×营业税税率”。个税与契税的税负仍全额计税。

（一）成本价低于指导价的差额计税贷款税负成本研究

当成本价低于指导价时，差额计税与全额计税虽然总税负不同，但对于“非超额贷款”最高额度及“非超额贷款”税负成本的测算则完全一致：

1.“非超额贷款”额度及其税负成本

当成本价低于指导价时，纳税人设计“评估价=网签价=指导价”，能满足不超过“指导价×最高贷款比例”额度内的贷款需求。此时税负总额与全额计税下略有不同，等于“（指导价-成本价）×营业税税率+指导价×（个税税率+契税税率）”，但由于这个数值不受贷款数额的影响，所以在这个额度内的购房贷款没有税负成本。

2.“超额贷款”额度及其税负成本

当贷款额度超过“指导价×最高贷款比例”时，由于评估价高于指导价，因而计税基础不再是指导价，而是评估价。此时：

总税额=（评估价-成本价）×营业税税率+评估价×（个税税率+契税税率）=评估价×（营业税税率+个税税率+契税税率）-成本价×营业税税率

税负=“超额贷款”×税率/最高贷款比例

这个结果与公式（3）一致，因此最后的结果也与公式（5）一致，即：

成本价低于指导价时的差额计税情形下“超额贷款取得资金”的边际税负成本率=（个税税率+契税税率+营业税税率）/[最高贷款比例-（个税税率+契税税率+营业税税率）] （6）

（二）成本价高于指导价的差额计税贷款税负成本研究

当成本价高于指导价时，“超额贷款”的边际税负成本率计算与前面有很大的不同：

1.“非超额贷款”额度及其税负成本

“非超额贷款”最高额度=指导价×最高贷款比例

其计算过程与前面相同，不再赘述。

2.“超额贷款I”额度及其税负成本

当购房者所需贷款额度增加，超过“指导价×最高贷款比例”，但低于“成本价×最高贷款比例”时（本文称“超额贷款I”），营业税额为0。

个税和契税的计税基础等于网签价，此时：

网签价=Max（贷款额度/最高贷款比例，指导价）=贷款额度/最高贷款比例≤成本价

根据公式（4）：

成本价高于指导价的差额计税情形下“超额贷款I取得资金”边际税负成本率=（个税税率+契税税率）/[最高贷款比例-（个税税率+契税税率）] （7）

3.“超额贷款II”额度及其税负成本

当“超额贷款I”额度仍不能满足购房者的资金需求时，我们继续增加网签价，并且超过了成本价，本文称这部分贷款为“超额贷款II”。此时，个税、契税、营业税的计税基础和税负均随之增加，因此：

成本价高于指导价的差额计税情形下“超额贷款II取得资金”的边际税负成本率=（个税税率+契税税率+营业税税率）/[最高贷款比例-（个税税率+契税税率+营业税税率）] （8）

四、不同二手房交易购房贷款取得资金税负成本计算结果

根据目前北京市购房贷款与税负的相关规定，利用上述公式，结合表1，实务中不同二手住房交易中，贷款取得资金的边际税负成本率计算结果如表2、表3。其中，表2为全额计税情形下的结果，表3为差额计税情形下（适用于面积在140m2以上且买方持有时间超过5年的二手房交易）的结果。

五、比较资金成本，正确作出融资决策

表2、表3的结果显示：特定交易的适用税率越高、最低首付比例越高，购房贷款取得资金的税负成本就越高。因此，如果其他更低资金成本的融资方式可行，则可以减少购房贷款数额，辅以其他的融资方式，以降低购房总成本。常见的其他融资方式有民间信贷、其他个人财产的抵押（质押）贷款、个人信用贷款等。下面举例说明融资决策过程。

（一）融资决策举例

甲已有住房一套，为方便孩子上学，欲购乙的商品房一套，该房位于北京，系乙3年前购入，面积为60m2。税务核定该房产指导价为150万元，银行的最高评估价为200万元，当前购房贷款利率为6%。双方约定房屋总价款为210万元③，甲自有资金为149.2万元，并且只能申请商业贷款。除本住宅外，乙另有住房一套。那么甲应该如何筹集所缺资金？（不考虑个税、所得税、契税以外的其他费用）

1.全部申请购房贷款（方案I）

根据上述条件，从表1可以看出，此次交易适用的总税率为9.6%，贷款最高比例为40%。

假设总贷款额为M，甲的总资金量为（M+149.2）万元，共需支付房款及相关税费（210+M÷0.4×9.6%）万元，因此，最低贷款额M应满足：

M+149.2=210+M÷0.4×9.6%

计算得：M=80（万元）

即：该次交易的网签价确定为最低200万元（80÷0.4），高于指导价，评估价也确定为200万元，能够获得银行批准。

此时，交易税负=200×9.6%=19.2（万元）

2.考虑其他融资方式（方案II）

假设某银行可以给甲提供为期1年的个人信用贷款，额度为20万元，利率为10%。甲预计1年内有能力偿还20万元贷款。甲考虑是否部分信用贷款以减少购房贷款，测算过程如下：

（1）申请“非超额贷款”

根据表2，“非超额贷款”额度=150×0.4=60（万元）

此时交易税负=150×9.6%=14.4（万元）

贷款60万元后，甲的总资金量为209.2万元（149.2+60），购房成本总额为224.4万元（210+14.4），甲的资金缺口为15.2万元（224.4-209.2），仍需进一步融资。

（2）比较资金成本，正确作出融资决策

“超额贷款取得资金”年度总资金成本率=④边际税负成本率×（1+银行贷款利率）+银行贷款利率

根据表3，本例中“边际税负成本率”取值为31.58%，即：

“超额贷款取得资金”年度总资金成本率=31.58%×（1+6%）+6%=39.47%

这个结果明显高于信用贷款1年利率10%。又由于甲有能力1年内偿还15.2万元贷款本息，因此，对这部分资金需求甲应该采用信用贷款方式。

方案II：申请购房贷款60万元与信用贷款15.2万元。

3.节约的成本

方案I：申请购房贷款80万元，其中，60万元的“非超额贷款”，20万元的“超额贷款”。若1年后偿还超额贷款20万元，本息共计21.2万元（20+20×6%）。

方案II：申请购房贷款60万元和信用贷款15.2万元。若1年后偿还信用贷款，本息共16.72万元（15.2+15.2×10%）。

与方案I相比，方案II节约成本4.48万元（21.2

-16.72）。

从这个结果可以看出，针对仅仅15.2万元的资金缺口，采用个人信用贷款代替购房贷款，节约的资金可能高达4.48万元！

（二）融资决策时应考虑的问题

一是进行融资决策时，不同额度内的资金需求，其边际资金成本率不同，因此要分别计算、进行比对。比对时，只需要对不同方案的边际资金成本率进行测算，而不必计算出节约成本的额度。上例中计算节约成本额度只为说明融资决策的重要性，并非进行融资决策时的必要过程。

二是在各种融资方式中，购房贷款的利率较低，但可能有税负成本。其他融资方式一般没有税负成本，但通常利率较高。因此，在特定个人二手房交易中，其超额贷款取得资金的边际税负成本率越高，就越有必要采用其他融资方式代替购房贷款方式，节约的成本也可能更多。因此，有必要对不同额度区间内的资金需要量采用不同的融资方式，以减少购房总成本。

三是购房贷款的期限最长可达30年，而其他的个人融资方式通常不能满足此要求，因此，必须考虑贷款人较短期限内的还款能力，否则其他融资方式将产生违约成本。

【参考文献】

[1] 北京市财政局，北京市地方税务局，北京市国土资源和房屋管理局.关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知[S].京财税〔2003〕732号，2003.

[2] 财政部，国家税务总局，住房和城乡建设部.关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知[S].财税〔2010〕94号，2010.

[3] 北京市地方税务局，北京市住房和城乡建设委员会.关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告[S].北京市地方税务局公告2011年第5号，2011.

[4] 财政部，国家税务总局.关于调整个人住房转让营业税政策的通知[S].财税〔2011〕12号，2011.