你的房产归了谁?

1　婚前按揭买房，婚后算谁的?

结婚前，Emily的老公花50万元首付，在北京东部购买了一套商品房，并在购房合同上写上自己的名字。结婚后，Emily和老公共同负担月供，最终办下了产权证。两年后，夫妻关系不和，准备离婚。结婚前以按揭形式购买的这套房子，应该算谁的?

律师提示：购房合同签夫妻名字

去年底《婚姻法司法解释三》(征求意见稿)一经，就引来了社会上的广泛热议，甚至出现“老公变房东”的声音。按照中国人的传统观念，结婚前男方准备房子，女方准备嫁妆，比如家电、装修、汽车等。对于婚前以按揭方式购买的住房，且婚后取得产权证的，夫妻如果离婚，按照新的司法解释精神来看，房产证上签谁的名字，房子就归谁。

男方婚前通过按揭形式购买房子，并只写上了他自己的名字，婚后有两种情况：一种是男方婚前已经还完贷款，与女方没有任何关系，那么离婚时房子理应算男方的婚前财产；另一种是婚后女方和老公共同还贷，那么离婚时女方可以得到还贷款部分的一半，按照新的司法解释，不但可以归还女方本金，房产增值利益也会考虑在内。

律师建议：

1　购房合同上写夫妻双方的名字。新婚恋人，如果婚前通过按揭方式购买房子，婚后约定在还贷上都有贡献的话，那么不管是谁出的首付款或家电等其他款项，最好都要在购房合同上签上夫妻两个人的名字。这么做的好处是，结婚后当你拿到房产证时，理所当然这套房子就是夫妻共有的财产。

2　约定房屋产权比例。可以在签订购房合同的时候，约定房屋产权比例，假如男方婚前出40万元，女方出10万元，那么可以约定这套房产，男方占75％产权，女方占25％产权。

在《婚姻法司法解释三》正式出台前，对于已经通过按揭方式购买房屋的夫妻，也可以做一些补救措施。既可以在产权证上增加共有人的名字，也可以签订夫妻财产约定，把房产的归属进行约定。

2　借名买房，风险有多大?

房产“限购令”出台后，Alisa和老公动起了歪脑筋，为了规避政策，他们决定借好友Tom的名字买房。谁知，半年后Tom后院起火，准备离婚，其名下由Alisa和老公购买的这套房子，被Tom的老婆认定为夫妻共有财产，这套房到底算谁的?

律师提示：房产所有权与谁出钱无关

“限购令”出台后，我经常接到如何“借名买房”的询问电话，询问者大都表示：看上一套房子想要投资，但家里已经没有名额了。

实际上，借助第三人买房，风险来自很多方面，试想一下，如果第三人突然出现交通事故，你买的这套房子就会变成他的遗产；如果第三人投资股票赔本，为了赌一把将你的房子抵押出去；也可能像上面提到的案例，第三人闹离婚，离婚时便认为这是夫妻共同财产。

律师建议：

按照我国法律规定，房产的所有权以登记为准，登记在谁的名下，就是谁的房子，和是否出钱没有关系。

你可能会问：借名买房时，如果进行约定，一旦出现问题是不是有效?

借名买房有多种情况，比如有人没有按揭还贷资质，有人因为公务员身份不便在自己名下买房，有人想要买经济适用房或限价房……但请记住，这种为了规避国家政策而进行的借名买房，即使双方有约定，在法律效力上也会打问号，无法完全保护你的利益。

当然，也有比较特殊的情况，比如有些退休的老夫妻，想在北京买房照顾女儿，银行考虑到他们已经退休，不具备还款能力，因此没有放贷。于是，老两口借助女儿的名字购买了房产，相当于女儿同意以自己的名义向银行申请按揭贷款，这种情况下建议在购买房产前，签订一份委托女儿购房的协议，并且约定房产所有权。这样，一旦女儿离婚，最起码老两口还可以通过确权诉讼主张房屋产权。

3　为“爱”送房，能不能反悔?

一年前，Tina发现老公经常很晚回家，一打听才知道，老公和新来的女职员打得火热，但又没有真凭实据。一次吵架中，老公为了表示真心，许诺将他名下的一套婚前房产送给Tina，并写了一张赠送房产的约定书。现在，夫妻俩打算离婚，法院却没有把这套房子判给女方。

律师提示：不过户“约定”等于无效

案例中的故事，带有普遍性，夫妻俩吵架时，经常会出现这样的场景：老公为了表达忠诚、验明真心，拍着胸脯说：“我跟谁谁准没有关系，你要是不相信，我把婚前名下的一套房子送给你，你总该相信我了吧!”于是，老公写下“约定书”，承诺将房子送给女方。

一个人将结婚前的个人财产赠送给对方，在不动产也就是房子的赠送方面，法律认为：只有过户才算真的有效，否则赠送人可以反悔，也就是撤销赠予。

在《婚姻法司法解释三》(征求意见稿)中有一条解释，虽然“约定书”不被法律支持，但如果双方对“约定书”做过公证，即使房子没有过户，法律也是承认的。这条解释的潜台词是说，婚姻中赠送房产非同儿戏，需要深思熟虑。夫妻吵架时，一方为了哄骗另一方，随随便便写个“约定”是非常不严肃的事情，所以无法得到法律的保护。

律师建议：

要再婚的人，有些女性为了增加安全感，要求男方再婚前把其名下的房产赠送给女方，如果仅仅是书面协议，结婚后男方反悔，你照样拿不到房产。

当然，我也遇到过比较极端的再婚案例，男方和女方再婚后没有共同房产，一次吵架中，女方要求男方将婚前的两套房产过户给自己。男方因为对再婚非常自信，所以很快就找律师签订了协议。尽管律师一再提醒男方要给自己留条后路，建议只送给女方一套房产，但男方坚决不肯，结果签了协议也过了户。一年后，女方主动要求离婚，法院将两套房子都判给了女方，男方被扫地出门。所以，在房产赠予这个问题上，不能仅凭感情冲动，还是谨慎为妙吧。

4　给子女买房，出钱如何讲技巧?

家境殷宴的Sophia，爱上了一个“穷小子”。为了让女儿幸福，Sophia的父母出资300万元，打算让他们先买房再结婚。由于Sophia工作忙没空处理，丈母娘就将钱打给了准女婿，“穷小子”毫不犹豫地在购房合同上写上了自己的名字。婚后半年两人离婚，法院认定这是男方的婚前财产，判给了男方，此时房产已经增值到600万元。

律师提示：父母赠房最好在婚前

中国父母为女儿出资买房时，大都是这样的心理：如果小两口过得幸福，还不还这笔钱都无所谓；但如果小两口过不下去，闹到要离婚的地步，肯定不能把这笔钱送给那小子。

对此，法律是这样规定的：父母是在子女结婚前出资购买房产，属于赠送行为，视为自己一方子女的婚前财产；父母若在子女结婚后出资购买房产，如果当时没有打“借条”，这笔钱视为父母优先推定为赠送给小两口的财产，离婚时配偶也要分走一半。

在上面这个案例中，Sophia的父母属于赠予行为，不仅将钱打到了女婿的账户上，同时也没有保留任何凭证，因为是婚前购买的房屋，房产证上又写着女婿的名字，离婚时Sophia只

有吃哑巴亏的份儿。

父母出钱，也要讲究技巧，应对这种情况，有两种方法：第一，父母最好在Sophia结婚前就购买房产，并办好房产证，写上女儿的名字，这属于赠送给女儿的婚前财产。第二，如果婚后购房，父母可将钱直接汇款给Sophia，同时与女儿签订一份赠予合同，声明这笔钱只赠予女儿一个人，然后去办一份公证。

律师建议：

那些经济条件不算富裕的父母，如果你借钱给子女，希望他们买房后慢慢偿还这笔钱，一定要让子女写借条，而且要夫妻共同签字。

5　离婚前转移房产，如何自救?

Wanda生完宝宝后，一直当全职太太。老公喜欢投资房产，总会兴致盎然地叫着她一起去看楼盘，选户型。不过，Wanda忙着照顾宝宝没时间跟他去，老公从此不再跟她说投资的事情。没想到三年后，老公提出离婚，竟然将他名下的房产变卖，进行了财产转移。面对法官，Wanda根本说不出老公投资房产的具置，法院也无从查起，最后只分到了部分存款。

律师提示：签购房合同一定要在场

对于有些全职太太来说，她们因为不工作没有经济来源，所以夫妻买房时就会有些“心虚”，老公也会很自然地在购房合同上签上他一个人的名字。这种做法存在很大的风险，房产证在谁名下，谁就有机会对这套房子私自处分。也就是说，不管是老公私自把房子卖了，还是抵押了，或是送给“小三”了，可能妻子都不知情，一旦夫妻关系出现破裂，老公偷偷地将房产变卖，离婚时你能分割的财产就少了很大一块。

即使婚姻处于和平时期，老公进行房产投资时，我的建议：你可以不去看楼盘、可以不选户型，但是签购房合同时，一定要在场，还要同时签上夫妻俩的名字。

律师建议：

如果夫妻发生矛盾，一方或双方准备离婚，为了防止一方配偶悄悄转移房产，可以通过三种方式应对：

1　增加共有人名字。当你明确知道老公名下的房产数量时，可以向对方提出来，要求双方共同到住建委增加房产共有人的名字。

2　申请物权的异议登记。如果你已经察觉老公快要变卖房子，为了保全财产，你要立即到当地住建委，提出房屋异议登记，意思是说：你认为该房屋产权证上产权人登记存在错误，应该登记上夫妻两个人的名字。根据《物权法》的规定，异议登记后15日之内你必须提讼，在此期间房子会被冻结。你可以提起离婚诉讼，也可以提起确权诉讼，要求确认房子为夫妻共同所有。

3　要求诉前财产保全。这是针对离婚诉讼中的措施，诉前财产保全的目的，是要委托律师在提讼之前，申请法院对不动产进行保全，法官会冻结房子后通知对方。但委托方必须要知道这套房产的具体地址。