投资性房地产的后续计量与盈余管理

摘要：本文通过分析上海世茂投资性房地产后续计量模式的变更对利润的影响，认为该变更为盈余管理带来较大操作空间，并在此基础上提出相关建议。

关键词：投资性房地产 后续计量 盈余管理

盈余管理是指管理者在有会计政策或会计估计选择自由的情况下使自身利益或企业价值最大化的行为。我国财政部于2006年了《企业会计准则》，其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着我国经济的发展，房地产市场的日趋完善，许多城市已满足公允价值计量的条件，不少企业正是利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操作利润。

为此，本文以上海世茂为例，分析投资性房地产后续计量模式变更对企业盈余管理的影响，并在此基础上提出相关建议，以提高会计信息质量，改善市场秩序。

一、案例介绍

（一）公司简介及案例概况

上海世茂股份有限公司（以下简称上海世茂）是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易所上市的股份有限公司。2009年6月30日，上海世茂对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。资产负债表日，公司采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，以期末公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过本次后续计量模式变更，上海世茂投资性房地产的账面价值增加到23.04亿元，占资产比重从0.51%上升到14.74%，对利润的影响从0.97%上升到54.84%，由投资性房地产公允价值变动增加当年营业利润1.6亿元。

（二）利润及其变动原因分析

1、各期利润情况介绍

表1显示，从2006年到2008年，公司利润逐年下降，但2009年却大幅增长，相比2008年几乎翻了两翻，而2010年利润增幅更是异常，为2009年利润的4.6倍，完全摆脱了利润逐年下降的危机。

2、投资性房地产后续计量模式变更对利润的影响

由表2可以计算出，投资性房地产公允价值变动损益占2009年营业利润的53.23%，净利润的72.68%，占2010年营业利润的29.37%，净利润的41.52%；若将公允价值变动损益从净利润中扣除，则2009年净利润仅为6064.99万元，即依然呈现逐年下降趋势，2010年净利润为60071.06万元，减幅近一半。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是企业利润大幅增长的直接原因。

3、现金流量及偿债能力分析

表3列示了上海世茂各年偿债能力的情况。可以看出，除2007年经营活动现金净流量相比上年有所增长外，其余年份均逐年递减，甚至出现负数；从现金负债总额比率来看，除了2007年，其余年份均不容乐观。

分析可知，投资性房地产后续计量模式变更是企业利润增长的主要原因，但其背后并没有相对应的现金流支撑，不利于企业的长期发展。

二、后续计量模式变更的动机分析

（一）“美化”利润

分析可知，上海世茂从2006年至2008年利润逐年下降，而在2009年对投资性房地产进行后续计量模式变更后，该年净利润提高到22199.74万元，而2010年净利润的增长更是异常，提高到102720.74万元，几乎是2008年的十倍。由此可见，通过后续计量模式的变更，利用公允价值变动损益进行盈余管理，上海世茂不仅摆脱了利润下降的危机，还呈现了利润逐年上升的“业绩”。

（二）“税盾”依然存在

我国税法规定，对于以公允价值计量的投资性房地产，公允价值变动损益产生的利润不计入应纳税所得额。因此，企业不仅获得了由损益产生的利润，“税盾”效应也依然存在，扫除了企业对于未产生现金流的利润缴纳税金的顾虑；并且，对于投资性房地产公允价值变动损益所产生的利润，当年无需进行股利分配，进一步减少企业资金流出，从而彻底扫清了企业的“后顾之忧”。

（三）拾取其他资产转换的收益

由于目前我国投资性房地产的公允价值普遍高于其账面价值，因此，利用其他资产转换为投资性房地产，一方面可直接使资产增值，另一方面，对于其他资产转换为投资性房地产后产生的损益，又为企业盈余管理带来操作空间；此外，准则对于资产减值损失不得转回的规定，其目的是为防止企业利用资产减值转回进行盈余管理，但对于投资性房地产却可正常转回，这样企业可适时扭转亏损，而在必要的情况下，将其二次转回，达到盈余管理的目的。

三、建议

（一）完善后续计量模式变更条件

从目前情况来看，许多企业利用投资性房地产后续计量模式变更进行盈余管理。因此，完善投资性房地产后续计量模式变更的条件，不应仅仅局限于投资性房地产所在地是否具有活跃的交易市场，能否从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格等条件，而还应当考虑管理者的持有意图等，比如对于以赚取租金为目的持有的投资性房地产，管理者所获取的是稳定的现金收入，与市场价值并不存在多大关系，若采用公允价值计量显然是不合时宜的。

（二）对投资性房地产计量模式区别选择

准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但这种“一刀切”模式，显然是不科学的。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于以出租为目的的投资性房地产，管理者持有意图是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不仅过程繁琐，而且浪费了不必要的评估成本。因此，可采取兼容的方法，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，无论其是否满足公允价值计量的条件，均采用成本计量模式；对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值直接相关，则采用公允价值模式计量。

（三）提高公允价值的可靠性

企业在评估资产时，若无法从公开市场上取得公允价值，可以采用估值技术。但我国的估值技术并不成熟，加之对估值模型的选择也没有相关规定，因此，为防止企业利用估值技术的不确定性进行有目的的价值评估，应当完善公允价值的计量标准，并对估值模型的选择作必要规定；此外，由于我国法律的不完善，许多企业为使其利益最大化，会选择联系较为密切的评估机构，因此，为提高公允价值的可靠性，必须加强资产评估行业的管理，促进市场经济的完善。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006（2）

[2]王萍.上市公司投资性房地产计量模式选择动因及监管建议[J].财会通讯，2011（34）：75-76