限购令的物权法审视

摘 要 近来，国内出现的房屋限购令和车辆限购令层出不穷，引起了广泛讨论。该政策的合法性与合理性值得商榷，其功效与局限也需要反思。尤其是从物权法角度对限购令的合法性进行审视，才能更好的对各种限购令进行规范。

关键词 限购令；物权限制；平等保护原则

近来，全国各地一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图，笔者称之为房屋限购令。另外，为了缓解交通拥堵和环境污染严重等问题，北京还出台了车辆限购令，即以摇号方式分配车辆配置指标，限制公民购买汽车的数量。这些限购措施貌似“猛药”，但却并未击中所要解决问题的要害，反而可能抵消法律平等上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷，限购令的功效与局限也需要反思。目前学界多是从法理学或者法经济学角度阐述对此问题的看法，本文试从物权法角度对限购令的合法性进行审视，以期更好的对我国的各种限购令进行规范。

一、限购令在我国的现状

目前，我国出现的限购令主要有以下三种：

1.房屋限购令

根据国家措施和各地方的实施细则，房屋限购令的内容主要为：对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。

2.车辆限购令

此种限购令形式主要是指北京政府于2010年12月实施的小客车数量调控措施，即按照“公开、公平、公正”的原则，对符合条件的企事业、社会团体法人和个人以摇号方式无偿分配小客车配置指标。

3.其他限购令

2011年3月11日，日本大地震引发的包括东京地区在内的食品、饮料、汽油供应严重不足，东京地方政府以及一些商家规定了针对基本生活用品市场的“限购令”。3月17日，上海市政府规定了部分超市每人每次限购两包的“限购令”。这些限购令的主要特点是针对面包、饮料、食用盐等人民生活须臾不可离开的基本生活用品；当市场供给充足的话，其效力自动取消；颁布“限购令”的主体主要是市场供给方。

二、限购令涉及的相关理论

（一）权利限制

1.权利与权利限制

权利是法律所赋予主体者享受一定利益的法律之力。权利蕴含自由，将物归属于特定的主体是为了使其在财产法领域享有自由，可以独立自主形成其生活关系，从事市场经济活动，并具有人格的意义。然而任何权利都应受到限制，无不受限制的权利。权利限制因来自于公法或私法而有别。私法上，民事权利的限制可以基于法律的直接规定，也可以基于当事人之间的约定即所谓债法上的拘束，还可以受到来自第三人权利的限制。本文讨论的车房限购令，当属公法上限制。

2.权利限制的限制

权利限制也须被限制，这些限制包括遵守权利位阶的原则、比例原则、法律保留原则、穷尽救济原则等。权利位阶原则是在权利冲突时，各种权利有一个地位上的差别对待。权利体系中的各权利是有联系、有不同作用的，因为人的需要不同，人有基本需要和相对次要的需要，这决定了权利在法律中的地位也有所不同。比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外，还必须选择对人民侵害最小的方式而进行。法律保留原则一般适用于行政法中。公法上的法律保留是指对基本权利的限制只能由立法机关的法律作出，也即包括财产权在内的公民基本权利的行政法限制，须由法律加以规定。穷尽救济原则，是指当事人首先穷尽内国法上的所有救济而无法维护自己的权利，转而向国际人权组织寻求救济之原则。而进行权利限制时需确定穷尽救济原则，是指国家与社会在穷尽其他所有措施，都无法维护市场的正常运行后，才能将物权限制作为最后的方法加以运用，

（二）物权取得和行使的限制

对物权取得和行使的限制要求具体来说，主要包括以下四点：其一，物权的取得和行使必须要遵守国家法律。其二，物权的取得和行使必须符合社会公共利益的要求。其三，物权的取得和行使必须尊重社会公德。其四，物权的取得和行使不得损害他人的合法权益。

由于物权是基本的财产权，因此对物权的限制必须慎重。对物权的限制必须符合一定的条件：第一，对物权的限制必须有合法的依据，也就是说，对涉及公民基本财产的限制应当由法律作出明确规定，而不能通过行政规章等规范性文件随意限制。第二，要遵循法定的权限和程序。第三，要采取合理的措施来进行限制。在行政机关依法对公民的财产权利作出限制时，要遵循比例原则。

（三）平等保护原则

所谓物权法上的平等保护原则，是指物权的主体在法律地位上是平等的，依法享有相同的权利，遵守相同的规定。其物权受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。平等保护原则主要包括如下几个方面的内容：第一，法律地位平等。法律地位平等就是指所有的市场主体在物权法中都具有平等的地位。第二，适用规则的平等性。这就是说，除了法律有特别规定的情况外，任何物权主体在取得、设定和移转物权时，都应当遵循共同的规则。第三，保护的平等性。保护的平等性包括两个方面的平等性。一是在物权归属发生争议以后，针对各个主体都应当适用平等的规则解决其纠纷。即使是国家与其他主体在归属上发生纠纷以后，当事人都有权请求法院明晰产权，确认归属。二是在物权受到侵害之后，各个物权主体都应当受到平等保护。

三、限购令的物权法审视

（一）限购令的法律性质分析

1.是一种对权利的限制。根据车房限购令的内容可以看出，限购令首先是公法上的一种对权利的限制。限制的内容通常就是以所有权人承担相应的义务为实现条件，至于所有人应负何种义务，往往散见于与物权及其行使相关的法律条款之中，该种条款往往是从权利主体、客体、内容或效力等角度对物权进行限制。

2.是一种对物权取得和行使的限制。房屋限购令中以是否具有本市户籍和能否提供本市一定年限以上纳税证明或社会保险缴纳证明为购房主体的资格认定标准，采取限购或停购措施的做法，即是一种对物权取得的限制。车辆限购令中，对车辆的指标进行配置，使得部分有购车需要和实力的购车人无法根据意思自由取得车辆的所有权，也是对物权取得的一种限制。

3.是一种对平等保护原则的背离。房屋限购令中，拥有大城市户籍的本地人显然比非本地人拥有更多的优惠和特权，这种身份上的差异确导致对物权取得的限制程度上有很大的区别。这正是与平等保护原则所要求的身份平等和适用规则平等相背离。

（二）对限购令的规范

限购令作为公权力干预市场的措施，其实质是公法介人私法领域，从而改变了原有法律关系的行为，因此，必须设定一定的程序，使之符合形式正义之要求。

1.规范行政机关的行政行为

就目前已经出现的通过行政机关的决定而限制权利的个例来看，较为突出的问题是法出多门以及缺乏必要审查程序。现实当中，除法律以外，其他行政法规范性文件也都或多或少涉及到对私有财产权的限制，常此以往，会使行政机关形成一种任何规范性文件都可以限制私有财产权的错觉，进而容易使行政机关产生立法冲动，不考虑自身职权的范围与界限任意地制定限制私有财产所有权的行政法规范性文件，因此行政机关的行政行为亟需规范。

2.明确“公共利益”的内涵

在民法上，限制民事主体自由的足够充分且正当的理由就是公共利益。在这种意义上，民事权利的边界需要借助公共利益予以划定。“公共利益”原本为公法上的核心概念，在私法上被引入，主要目的即致力于解决现代社会个人权利、自由与国家利益、社会利益经常可能发生的矛盾和冲突。按照这种逻辑，在国家、社会因安全、秩序、发展等需要而必须适度限制或损害个人权利时，个人在国家给予适当补偿后必须能够容忍这种适度的限制或损害。由此，公共利益既成为立法者在表述权利限制上的最大“托词”，也造成实务上最难以实证化的难题。从解决实际问题的迫切需要看， 笔者认为应当建立完善的程序机制以便对公共利益进行具体的界定。同时还必须足额补偿并应当将补偿的标准具体明确化，并制定相关程序，公正合理的程序显然有利于防止限制权的滥用。

3.坚持穷尽救济原则

限购令的实施，应当在国家与社会在穷尽其他所有措施都无法维护市场的正常运行后，才作为最后的方法加以运用。那么，在动用这种措施前可以采取哪些措施呢？首先是增加市场供给。在我国房地产市场中，政府一方面可以增加土地供应量，另一方面还可以加大提供保障性住房的数量来改变房地产市场的供求关系。其次是改变供给方的结构。特别是在我国的房地产市场中，政府完全可以通过改变房地产商作为房屋唯一供给方的结构方式来实现供求关系的优化，如允许个人建房，发展住宅合作社，发展保障性住房等。

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