房产档案管理浅析

摘要：本文介绍了房地产权属档案的特点，分析了房地产档案的作用，提出了做好房地产权属档案管理工作的方法。

关键词：房地产；档案管理

中图分类号：G271 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

为了正确认识房地产权属档案的特性，充分发挥房地产权属档案的作用，更好地做好档案管理工作，本文着重探讨如下几个问题。

1 房地产权属档案的特点

房地产权属档案是房地产主管部门或者房屋登记机关在房地产管理和房屋登记、权属调查、房产测绘、产权转移、房屋变更等工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同载体、不同形式的记录，是城市房地产权属管理和房屋登记的真实记载，是房地产管理的一项重要工作，是房屋登记工作的重要依据。

1.1 法律性

房地产权属档案具有法律效力。这是因为在房地产管理和房屋登记过程中形成的房地产权属档案，必须严格按照法律法规的规定，履行法定程序。这些房地产权属档案是处理房地产纠纷的重要依据。

1.2 完整性

房地产权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地不可分割；二是图档合一。房地不可分割是《城市房地产管理办法》的法定原则。在房屋登记过程中应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则。就房屋建筑而言，房地是不可分割的。房屋不管采取何种建筑结构，它一定要建筑在土地上。此时，房主取得了土地使用权，原则上也就取得了房屋所有权，反之，有了房屋所有权，也就同时拥有了土地使用权。房地产发生转移，土地使用权要与之相一致，随之转移。房地产权属档案要适时更新，密切配合房地产变更，切实保证房地产档案的完整性。图档合一。房地产分丘图、分户图上注记丘号、户号，这些编号反映在楼盘表中，可作为我们查询房地产档案信息的索引。通过图上标注房地产地理信息、数字信息，能够清楚地知道房地产的四至范围、面积、所在层数等房地产基本状况，一目了然。

1.3 专业性

房地产权属档案产生于房地产管理，来自于房屋登记过程中。根据其属性，决定了它的专业性，这是任何其他部门所不能取代的，也是其他档案所不能代替的。房地产权属档案严格依据法律法规、规范、规程、标准规定的法定程序运行，使用专业术语，索取专业材料。房地产权属管理工作特别是房屋登记工作，涉及面广、信息量大、现实性强。形成的档案材料在内容上和形式上有着明显的专业性、独立性。与其他一般公文有着明显的区别，在内容上反映房地产的基本状况、权利状况和其他状况。文件名称采用专业术语，各种表格、要件采用统一的格式，按照统一的规范填写。在房地产权属档案管理中形成了以图、表、档、卡为主要内容的房地产权属档案。图是指房地产平面图、分丘图、分户图，它反映了房地产的四至、坐落、土地权属性质、规划用途等信息，直观性强，各种信息关联度高；表是指楼盘表，它是房地产权属档案的总纲，通过楼盘表反映每一个单体建筑物的编号，决定档案的存储位置。楼盘表相当于房地产权属档案管理系统的主板，其重要性不言而喻。编号不怕长，就怕重复，有了楼盘表，就会建立起每栋单体楼的数字化模型，这是建立房地产权属档案管理系统、信息查询系统和房屋登记系统的基础；档包括文字档案，它具体真实地反映了房地产所有权的来龙去脉，具有详尽、具体、细致、真实、可靠的特性；卡是指房地产卡片，它包括录入电脑的房地产情况表，房地产档案归档情况表等，它概括了房地产档案的基本内容，弥补了图的不足。图、表、档、卡四位一体，各有侧重，相辅相成，满足了房地产权属管理和房屋登记的需要。

1.4 动态性

房地产权属档案的动态性，是房地产权属档案的最显著的特性。其实，在市场经济模式下，房地产始终处于流动状态。随着城市变迁，市政基础设施的建设，城市规模的不断膨胀，房地产市场日益活跃。在这样的大背景下，房屋的买卖、交换、继承、赠与、析产等房地产权属转移会不断发生，房屋的拆除、扩建日益频繁。因而，房地产权属始终处于不断的转移变更之中，具有明显的动态性。在这种情况下，房地产权属档案管理部门不断适应新情况，不断解决新问题，及时更新房地产权属档案的图、表、档、卡，以确保房地产权属档案的真实性、系统性、完整性。

2 房地产档案的作用

房地产权属档案具有法定性。房屋登记簿记载的内容、样式、管理等由国家统一规定。如果说房屋登记机关是一个“图书馆”，那么，以房屋登记簿为代表的房地产权属档案就是这个图书馆里的一整套“百科全书”。它来源于房地产管理，又反过来服务于房地产管理。在现实社会实践中，房地产权属档案的服务范围已经远远超过它的管理范围，扩大到了整个城市的规划、建设和管理。房地产权属档案的作用主要表现在这几个方面。

2.1 房屋登记

《物权法》规定不动产实行登记簿制度，房地产以记载于登记簿而发生物权效力。《城市房地产管理办法》进一步规定，国家实行土地使用权和房地产所有权登记发证制度。房屋登记工作的一个中心任务，就是根据所有权人申请，启动房屋登记程序，完成房屋登记手续。在这个过程中，如果没有房地产权属档案作为后盾，想完成房屋登记是根本不可能的。正是因为有了房地产权属档案部门提供的房地产信息查询，从而极大地提高了房屋登记准确率，保证了房屋登记的可靠性，为房屋登记机关节省了可观的人力、物力和财力。

2.2 房地产交易安全

2008 年 7 月 1 日施行的《房屋登记办法》，在其总则中就明确了立法目的“为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益”。一个时期以来，在房地产交易中一房多卖、虚假广告、合同欺诈等情况时不时地会发生。搅乱了房地产正常的市场秩序，破坏了社会的和谐与稳定。房地产交易的实质是房地产权利的转让。房地产产权清晰，是房地产交易的前提。谁来担当？当然是房地产权属档案。当事人或者利害关系人，可以通过房地产权属档案查询系统，查询标的房地产的基本状况、权利限制状况等基本信息。房地产权属档案管理部门出具房地产证明，具有权威性、法定性。通过房地产信息查询，能够切实保证房地产交易的安全。

2.3 为国家机器服务

因司法程序需要，纪检监察、检察院、法院、仲裁等司法机关，因案件需要要对房地产实行查封、扣押、调阅等司法措施，正是因为有了完整的房地产权属档案，才能够为国家机器提供服务。

3 做好房地产权属档案管理工作的方法

3.1 房地产权属档案的收集

切实做好房产档案的收集工作是确保档案完整齐全的关键。每件房屋登记完成后，房屋登记官应当及时将整理好的房屋登记文件材料，经房屋登记中心负责人审查后，及时送交房地产权属档案管理机构立卷归档。

3.2 房地产权属档案的整理

它是房地产档案基础工作中的关键环节。作为房地产权属档案，收集工作是基础，提供利用是目的，而档案整理则是承上启下的关键步骤。房地产档案整理工作是实现房地产权属档案科学化、规范化、信息化、网络化管理的基础，是提供房地产信息查询的必要步骤。对于房地产权属档案收集工作具有反馈功能。

4 结束语

房地产权属档案管理工作具有专业性、法定性、统一性、永久性等特性。它既是房屋登记管理工作的有机组成部分，又是房屋登记和产权产籍管理的工具。在房屋登记及房地产管理工作中，需要随时查阅使用，直接为房屋登记、房地产管理工作以及房地产信息公开提供查询服务。

参考文献：

[1] 李红海．房地产权属档案管理亟待解决的几个问题[J]．房地产行政管理，2010(11).

[2] 李振东．运用现代科学技术开创产权管理新局面[J]．中国房地产，2008(3).