利率变动对房地产价格影响的实证分析:1998-2009

摘要:利率不仅是金融系统中最重要的变量,也是市场经济最基础的变量之一。同时,利率对房地产市场影响可以集中体现为对房地产价格的影响。文章通过回顾中国近年来的利率调整变动状况,运用Eviews计量软件对中国利率与房地产价格的关系进行了实证分析,发现利率与房地产价格之间存在协整关系,房地产价格是银行信贷的Granger成因。反之,银行信贷并不是房地产价格的Granger成因。

关键词:利率;房价;实证分析

一、模型变量和数据

本文第一步就需要对时间序列进行平稳性检验,否则回归的结果有的可能有显著性,其实却为虚假回归;第二步是通过Johonson协整检验法来检验两个变量之间是否有长期的稳定关系,即协整关系;第三步是通过格兰杰因果检验看两组经济时间序列之间是否存在相应的因果关系。变量选择方面,分别选取中国人民银行一年期贷款基准利率和的国房景指数里的房地产销售价格指数作为研究指标,进行利率对房地产价格影响的实证分析。本文所采用的数据全部来源于wind资讯。

二、实证分析与估计结果

1.单位根检验结果

变量Y:房地产销售价格指数、X:央行一年期贷款基准利率,对这两个变量取对数,再将其作为量化计算时的数据。通过ADF检验发现LNY、LNX 各个变量均不是平稳序列,因此考虑对其进行差分处理,经过差分处理发现,数据一阶差分均可以通过平稳性检验,因此为一阶单整I(1)。结果如表1所示:

注:其中检验形式(C、T、P)中的C、T、P分别代表模型中的常数项、时间趋势和滞后阶数,N代表不包括C和T,D代表变量的一阶差分。ADF检验值(t统计量)大于1%水平下的临界值,接受存在单位根,反之则拒绝。由上表可以看出LNX、LNY两个变量都是非平稳的,差分后则两个变量都是平稳的,而且均是一阶单整,因此可以考虑对名义利率与房地产销售价格变量之间进行协整分析。

2.协整结果分析

由于上述变量都是一阶单整的,可以考虑用Johonson协整检验法对其进行协整检验,并考察迹统计量和最大特征值统计量,检验结果如表2、表3所示:

注:迹统计量和最大特征值统计量小于5%水平下的临界值,而且对应概率大于0.05就说明接受原假设即存在协整。由上表可以看出在5%的显著水平下利率和房价指数之间存在一个长期协整关系,为了进一步考虑利率和房价之间的影响关系我们对其进行格兰检验。

3.格兰杰检验

由于格兰杰检验对滞后阶数较敏感,选取不同滞后阶数可能得出不同结果,而格兰杰因果检验是基于VAR的滞后阶进行的,因此必须先确定VAR的滞后阶数,根据AIC、SC准则确定其滞后阶为3,对其进行格兰杰检验结果如表4所示:

注:统计量的P值为检验的概率值,若P值小于0.05,表示因果关系在5%的显著性水平下成立,若P值小于0.1,表示因果关系在10%的显著性水平下成立,反之,因果关系不成立。从检验结果看,利率是房地产景气指数的格兰杰因,而房地产景气指数不是利率的格兰杰因。

三、结论与建议

长远来看,利率政策需要通过基准利率对住房金融体系里面的中长期贷款利率产生影响,进而对住房市场的价格产生影响,通过一个顺畅利率传导机制来发挥作用,即利率政策对房价调控效果是否明显,取决于住房市场的规范程度以及利率传导机制的顺畅与否。所以,需要通过进一步规范住房市场和继续推进利率市场化改革以改进利率传导机制,从而达到运用利率手段来保持房地产市场持续、健康、稳定发展。

参考文献:

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