土地财政还能走多远

让人五谷杂陈的土地财政

不断攀升的房价，让原本有起色的楼市又一次跌入低谷。有业内人士称：土地财政复活了，让人五味杂陈。不容置疑，地价抬高了房价。

在“地价升浪”和开发商的新一轮“圈地运动”中，部分城市财政的土地收入急速增长。有消息称，日前北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平，已占当地财政收入的三分之一。

加上房屋开发、销售过程中的各种税收，一个房地产行业占到了一些地方城市财政收入的一多半以上。同时，房地产业给地方政府的GDP政绩贡献率越来越多。一个房地产既是财源，又能捞到政绩资本，想让地方政府来抑制房价、制止“地王”的不断诞生，无异于与虎谋皮，无异于让其自断财路、自毁前程。在财源和政治资本这两种内生动力推动下，地方政府成为“地王”、高房价的幕后推手，只要“地王”不断产生，降低高房价就遥遥无期、没有止境。试想，在房地产的狂欢盛宴中，地方政府、开发商、房屋中介、投机者都是这场盛宴的既得利益者，而只有老百姓是牺牲品。前四者都处在强势地位，唯独老百姓弱不禁风。百姓岂能斗过相互勾结、一同狂欢的强者。这就自然而然出现这样一个逻辑轮廓，买地夯实了地方政府的财政腰包，房地产的GDP政绩使得地方官员的乌纱帽越戴越大，这就使得“地王”不断被刷新，“地王”又促使房价节节攀升。

土地财政愈演愈烈、“地王”频现、房价越来越离谱畸高，最终将给国民经济、民生事业、房地产行业带来巨大问题，并且给金融业酿成巨大金融风险。首先导致国民经济严重失衡，表现在两个方面：一是造成宏观经济的失衡。由于对房地产业管理存在严重缺陷，造成房地产行业畸形发展，成为暴利、高税收行业。成为对地方GDP贡献最大的行业。结果造成这样一些现象：社会资本都一窝蜂风向房市涌来，一方面吸食了其他行业发展急需的资金，另一方面把经济金融风险过度集中在了房地产行业。同时，由于房地产对GDP、税收贡献占比较大，使得地方政府在对整个经济重视程度上也出现失衡。二是造成房地产行业自身失衡，表现在：住房开发暴利高过了写字楼、商用房开发的利润，住房价格高过了商用房、写字楼甚至门面房的价格。这是一个极为不正常的现象，也是一个畸形失衡状况。

其次，酿成巨大金融风险。有证据显示，部分低成本的信贷资金通过各种渠道流入到房地产市场，一个重要表现就是央企不断高价拿地。由此，楼市泡沫也在随之放大。房地产的虚假繁荣和巨大泡沫，终究是要破灭的，只是时间问题。这已经被美国等发达国家无数次证明。一旦泡沫破灭，套牢的是金融资本，酿就的是金融风险甚至金融危机。

以上这些危害相信许多人都明白，特别是地方政府都清楚。然而，这种危害短期内要有一个酝酿的过程，爆发需要时间。一些地方政府瞄准的是眼前的土地财政的巨大收入，看到的是短期、眼前的GDP增长率，未来怎么样他们才不会理会，也不想操那份心思。从廉租房、经济适用房建设进度缓慢看，一些地方政府甚至连住不起房的百姓都不顾及。

因此，可以肯定的说，土地财政如果不下决心消除，“地王”就会不断被刷新，“地王”不断出现，高房价就绝对不会下降，而最终受害的还是普通老百姓。

此外，还需要一提的是，土地财政的背后往往隐匿着土地腐败，比如有的房地产商之所以能拿到地，是因为和权力有千丝万缕的关系，或者说有些房地产商本身就具有政府背景。面对土地这块大蛋糕，那些有机会腐败的^都想切一块。近年来，关于土地出让方面的腐败，可谓多矣。

无论如何，“土地财政”的复活绝非好事，它会让地方政府依然迷恋高地价的狂欢，越来越依赖土地，同时它对买不起房子的人来说是一场不折不扣的噩梦。而且，在土地财政中，地方政府只是暂时受益，长久下来，这种竭泽而渔的方式会陷入危机。

房价应当去杠杆化

根据国际经验，房价的非理性上涨有百害而无一利，以日本为典型的东亚国家由于没有控制好房价，几乎都遭遇了房地产泡沫崩溃的危机，从而导致长期的经济衰退。根据美国经济学家库兹涅茨的实证研究(此研究是以美国的数据为基准的)，房地产泡沫破灭之后，其调整的周期长度约为20年左右。这一经验数据在日本也基本上得到证实，日本从1989年房产泡沫破灭到现在，已经过去了20年，其房地产业至今看不到复苏的迹象。因此，控制房产泡沫应当成为中国政府义不容辞的职责。

中国是个新兴市场经济国家，并且还是一个没有完全实现城市化发展的国家，在这样的经济发展阶段，纵容城市房价非理性上涨。必将对中国的城市化发展造成极大的障碍。只要没有城市化的发展，中国的农民就无法进城，从而也就无法分享工业化与经济增长的成果，进而达到缩小城乡居民收入差距的发展目标，更不用说变目前这种以外部出口为主的经济增长模式为依靠内需为主的经济增长模式。进一步而言，政府为缩小城乡差距而采取的任何补贴政策与再分配措施都是成本高昂的。其政策效应根本不能与城市化相比较。因此，为了保护中国广大农民的利益，尽可能缩小中国城乡居民收入差距，也需要政府有效地承担起控制房价的职责。

各级政府需要尽快承担起本来就应当由政府承担的、为低收入者建设经济适用房和廉租房的职能，以便变目前这种具有一般均衡性质的住宅市场为分离均衡的市场。采取这样的做法，既可以让低收入阶层实现居者有其屋的人权要求，又可以通过需求的分离来降低快速上涨的房价。

正确的做法应当是去杠杆化，或者是控制入场者的资格。比如，增加第二套房的首付资金比例、并适当提高房贷利息率，那么购房者的杠杆率就会下降、资金成本就会提高，其购买或者投资住宅商品的能力与收益都会随之下降，从而必将对房价上涨产生积极的遏制作用。这一点已经被2007年次贷危机发生前、政府有关当局采取提高居民购买第二套商品房的首付比率与房贷利率的政策措施后、收到的良好政策效果所证实。更为有效的方法当然是对进入住宅商品市场的投资或者投机者加以甄别，以防止过度的投资或者投机需求推高房价。如前所述，对投资者或者投机者加以甄别的最为简便的方法就是根据本地纳税的税号来辨别谁是可以购房的本地居民、谁是必须予以歧视的外来投资者与投机者，并对外来的投资者与投机者的购房行为加以必要的限制。

现实情况表明，关注民生的中央政府倾向于控制房价，但是，为了从土地资源中获取财政收入来源的地方政府并不会主动地去控制房价。这样。就会发生中央政府与地方政府在管理房地产市场时的不合作博弈。所以，为了保证中国房地产市场的健康发展，就必须理顺中央和地方政府间的事权和财权。解决这个问题的基本方法就是必须给予地方政府以稳定的税收来源，并且可以以此稳定的税收来源为担保进入债券市场发行地方建设债券来平滑地方政府财政差额的权利。只要地方政府能够获得这种更为稳健的财政来源，那么地方政府与中央政府在管理房地产市场上的不合作博弈就有可能向着合作博弈的方向转化。

中央政府剑指囤地行为

一次规格高、时间紧、措辞严厉的土地储备摸底调查正在国土资源部部署下悄然启动。

近日。一封名为《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》的文件已经由国土部下发至各省国土厅。调查目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。

据知情人士透露，该文件已于9月上旬签发，由国土部办公厅发到各省国土厅。再层层转发。文件具体调研内容包括了调查建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。

此时国土部出面组织摸底调查土地情况并非偶然。据悉，房价飙升、地王频现早已引起了政府高层的注意，“尤其对楼市的成交量和价格回升迅速、但投资启动缓慢的现象，中央尤其不满”。

值得注意的是，国土资源部已先后于9月7日至9月9日3天内，发出通知要求地方政府要加强建设用地批后监管以及国有土地使用权出让合同监管等工作。

“相比之前的措施，这次土地储备大调查试图从土地储备制度这一根本上找出土地市场的根本症结，力度相当大。”上述知情人士说。

据悉，在9月9日国土部召开的电视电话会议上，国土部部长徐绍史坦率直言：“我要不客气地说，在土地供应和供地效率上，我们做得不够好。”

值得注意的是，这是今年5月以来由国土资源部启动的第二次土地储备摸底调查。

广州中地行董事长徐建平透露，今年5月中旬，国土资源部就先后派驻“人马”，前往广州、杭州以及山东等地进行过一次土地摸底调查。主要对当地已拍地块的开工情况以及后续处理问题做调研。

“几个月之后再次启动调研，很大程度上与5月份过后频繁拍出的高价地块有关。同时1―8月份的经济数据显示，房价虽然飙升，但房地产投资拉动效应不明显很可能是最主要动因。”房地产高级经济师章林晓表示。

章林晓曾在8月底向住房和城乡建设部提交一份建议，其中将此类问题归结为“两快一慢”现象：价格回升和销售面积增加比较快，但投资增加比较慢。而此现象显然也引起了政府高层的高度关注。

上述知情人士表示，这次调查将是有史以来最为彻底的一次，并试图找出制度背后的问题以及解决途径。如果按照进度来看，很难在短时间内完成，花费精力也将很大。

“为什么要土地、金融两手并举?在这轮地王频出的背后是信贷的支撑，尤其是金融机构通过土地融资向有政府背景的单位放贷，都在一定层面上助长了这种状况的发生。”章林晓说。

9月，国土资源部已先后通过各种方式对开发商囤地发出最严厉警告：非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。

高策地产董事长李国平就国土部此次整饬力度表示，这反映政府对前一段时间刺激政策所达到的效果不满意。“出了那么多刺激政策，成效却是帮开发商解套，这不是政府希望看到的效果”。

“企业囤地有两种原因：赌预期和避险。现在拿地大多是出于避险，这是一种低效运营。”李国平说，“在市场刚有转机时，开发商捂盘、提价、囤地等行为令后市骤然又增加了风险，政府部门此时严格控制囤地是对这一现象的警示。但在后续政策方面，目前致府部门面临的尴尬是：既不能加油，也不能踩刹车，所以纯粹行政方式所起的作用或许并不大。”

国务院最新的《关于集约用地的通知》对开发商囤地行为再出狠招，除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，《通知》明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。

针对开发商，9月26日下发的《通知》明确规定了相对严格的闲置费用标准，并指出将会很快对闲置土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。

对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20％土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征缴增值地价。中国房地产市场要进行重大改革

如何破解当前国内房地产市场可能陷入“有价无市”僵局。当前，由于住房消费者已被挤出了市场，住房投资者也不愿或不敢贸然进入这个市场，而房地产开发商早已赚得“盆满钵满”，却又不愿意调整高房价，这样，房地产市场将陷入一个僵持局面――“有价无市”。至于僵持的局面会持续多久或市场会发生怎样的变化，都要取决于相关政策是否会改变或调整。但是，一旦房地产市场出现了“有价无市”的僵持局面，都将对中国经济形成巨大冲击。中国房地产市场要进行重大制度性改革――二次房改能否成行，对房地产市场的未来走向将影响巨大。事实上，当前中国房地产市场中存在着利益失衡的问题，少数人在短期内收敛了大量社会财富。如果这个问题解决得不好，利益失衡问题将成为阻碍中国房地产市场及中国经济发展的一大障碍。应该看到，当前的房价高企是不可持续的，只有建立在绝大多数居民的支付能力基础之上的房价，才是中国房地产市场持续、稳定发展的根本基础。也就是说，中国房地产市场的持续、稳定发展，必须建立在以百姓消费为主导的基础之上。所以，通过二次房改这种制度改革来调整中国房地产市场的各种利益关系，可以促进房地产市场及中国经济的持续、稳定发展，并可能对中国房地产市场的未来走向产生深刻影响。