建筑材料采购与管理研究

【摘要】随着房地产市场竞争日益白热化，国家对房价的调控越来越严厉，行业的暴利时代一去不复返，影响行业利润的重要因素之一建筑材料的采购成本也越来越受到管理层的重视。本文作者基于多年房产公司建筑材料采购工作的实践经验，从建筑材料采购原则、建筑材料采购质量管理及建筑材料采购成本管理等方面对建筑材料采购与管理进行探讨，以期在实际工作中具有借鉴作用。

【关键词】建筑材料；采购；管理

中图分类号： TU5 文献标识码： A 文章编号：

前言

随着供应链的全球化发展以及材料和技术的快速革新，建筑材料采购既影响房产公司的建筑成本，新材料的使用也必然影响其在行业长期竞争的地位。对于大多数房产公司来说，建筑材料采购是推动企业发展运作的基本动力之一，多少房产公司的发展路径都基本相似，即从外部购买建筑材料、物品及服务来支持自己企业的运营，因此，建筑材料采购也就成为供应链上影响企业短期收益和长期生存的关键环节。如何进行有效的建筑材料采购与管理工作，是每个房产公司管理人员亟需探讨的问题。

1. 建筑材料采购原则

笔者基于长期建筑材料采购工作经历，摸索总结出在采购运营中为达到理想效果而需要遵循的原则：即“价”、“质”、“时”、“量”、“地”等五项基本要素。

（1）适价：采购工作中备受关注的焦点就是价格，获得一个合适的价格是建筑材料采购中的关键，但是不能简单的认为价格越低越好。

（2）适质：因质量不达标而导致严重后果的建筑材料采购项目比比皆是，例如今年3.15曝光深圳大量使用海砂作为建筑用砂，给深圳的建筑行业蒙上了阴影。一个不重视品质的企业在今天的市场竞争中根本无法立足，所以在日常采购作业中一定要严格把控建筑材料质量关。

（3）适时：适时原则是房产公司不好把握的一个管理环节，有些房产公司提前将原材料采购回来放在仓库里，必然会影响企业的资金流，同时也会造成库存压力。另一方面，物料供给不及时又会导致企业已定好的楼盘计划出现延迟，从而引发一系列的问题。

（4）适量：供应商为了大批量材料交易，会出台一些相应的折扣和优惠政策。但是对于房产公司而言，一次性大批量的采购，必将给企业造成采购资金的压力。事实上，数量太少也存在“停工等料”的风险。所以，确定合理的采购数量尤为关键。需要提醒的是，在此阶段应注意两点：一是监督供应商准时交货；二是强调供应商按订单数量交货。

（5）适地：近距离不仅使得沟通更为方便，处理事务更快捷，亦可降低采购物流成本。简单来说就是，选择材料运输畅通方便的材料生产单位。生产建设企业尤其施工企业所需用材料，数量大、地区分散，必须使用足够的运输工具，才能按时运输到现场。如果运输力量不足，即使有了资源，也无法及时运出，为了将所需的材料及时、安全地运输到使用现场，必须选择运输力量充足、地理和运输条件良好的地区和单位的材料，以保证材料采购和供应任务完成。

总而言之，只有综合考虑各方面的因素才能实现最佳的材料采购。

2. 建筑材料采购质量管理

质量不良造成的损失是非常惊人的。一旦出现建筑质量问题，采购方需要投入很大精力和成本去解决和补救。实践证明，如果在建筑材料采购活动的执行前就解决质量问题，即将采购质量管理工作做到位，房产公司在成本及承担风险上就会得到有效控制。控制和提高建筑材料采购质量问题的关键是做好预防工作。对一些潜在的问题进行合理、科学的防范，可有效避免质量问题的发生。

实践证明，从房产公司内部严抓质量管理，才能让企业在建筑材料采购质量的控制上更高一筹。一般而言，这种从企业内部严抓的管理主要体现在采购质量的“高标准、严要求”上。只有严于律己才能在选择供应商方面做出更为科学的评估方案。

2.1 建立健全建筑材料采购质量管理制度

建立健全建筑材料采购质量管理制度（表1）可以使采购质量管理条理化、规范化。其最终目的是避免职责不清、互相推诿。

表1 建立健全建筑材料采购质量管理制度

加强建筑材料进货检验 检验建筑材料进货的质量。其主要工作包括：

（1）进货的验收、隔离、标识；

（2）确定进货检验或试验的方法以及判断依据；

（3）规定检验员、试验员的技能标准；

（4）明确进货检验所使用的工具、量具、仪器仪表和设备维护及使用的要求。

做好材料采购质量记录 做好建筑材料采购质量有关记录一般有两个方面的内容：

（1）做好接收产品的相关记录：

验收记录；进货检验与试验报告；合格或者小合格反馈单；

（2）做好可追溯性的相关质量记录：

发货记录；检验报告；使用记录。

采购质量的检查 （1）检查是否与供应商建立采购质量控制的相关程序；

（2）审查供应商的资格和供货能力，并对其质量体系进行审核；

（3）评估供应商供货能力和持续供货能力，并建立完善的供应商档案管理体。

制作采购文件 （1）验证所要采购的建筑材料及其供应商，并保存相应记录凭证及验证合同；

（2）严格审核采购物料的适用性

达成采购协议 质量保证协议一般包括以下内容：

（1）供应商的质量体系是否达标

（2）建筑材料的检验、试验数据以及过程控制记录是否符合规定

（3）供应商全检或批次抽样检验的记录是否符合标准

（4）企业有权对供应商的质量体系进行评估

达成采购物料验证方法的协议 采购物料验证方法协议主要是对供应商提供的产品的验证方法作出明确规定，以防止由于验证方法的不一致所产生的对产品质量评价的争议。通常验证方法协议的内容有：

（1）检验或试验依据的规程(规范)协议

（2）双方使用的设备工具和T作条件、判断依据的协议

（3）双办交换检验数据和试验数据方面的协议

（4）双方互相检查、检验或试验方法、设备、条件和人员技能方面的要求等协议

2.2 建立健全建筑材料采购质量管理保证体系

企业质量保证体系的一个重要组成部分是采购质量保证体系，该体系是专项质量管理体系之一。建立采购质量管理保证体系是提高采购质量最科学有效的策略之一。把好材料采购质量关，不符合质量要求的材料，不得进入生产环节、施工现场，要随时深入生产厂、市场，以督促生产厂提高产品质量和择优采购，采购人员必须熟悉所采购的材料质量标准，并做好验收鉴定工作，不符合质量要求的物资绝不采购。

3. 建筑材料采购成本管理

据统计，建筑材料采购成本每降低1％，房产公司的利润将增加5％～10％。一旦采购环节出现懈怠，房产企业必将蒙受巨大的经济损失。企业探索有效降低采购成本的工作势在必行。但是，激烈的市场竞争是房产公司经营中所面临的最大困难是如何恰当地掌控建筑材料采购成本的降低过程，以及科学而合理地应对采购成本降低进程中所产生的各种问题，这些都是房产公司在强调采购成本降低时需要关注的工作。

（1）化零为整

房产公司内部各部门应统一时间做好物料需求计划，将共同需要的物品采用集中采购方式，可以取得规模效益和大批采购的优惠，提高与供应商谈判时的分量。避免各自为政，独立采购。

（2）建立采购成本分析制度

通过分析采购物品的成本，可以了解物品的生产成本构成，有利于在供应商谈判中占据主动地位，有利于制定合理的采购价格。另外，通过与供应商建立战略合作，降低采购物品的生产成本从而降低企业的采购成本。

（3）建立多种采购形式降低采购成本

为了能够按合适的价格取得所需材料，房产公司要经过多渠道询价、比价、自行估价、议价等到步骤发现合适的价格。并通过招标采购、询价采购、比价采购、议价采购等等形式，最终达到降低采购成本的目的。

（4）建立供应商选择制度

房产公司应先挑选若干产品价格低、质量较好、交货及时、信用程度较高的厂家。然后，根据各项指标选择一个最优的厂家作为本企业产品的供应商。房产公司一经确定供应商的选择办法，就以选择办法为蓝本，最终确定供应商的选择制度。从制度的高度，约束供应商的选择方案;以达到提高采购物品的质量、节约质量检验费用、减少废品损失、降低采购价格、节省大量的采购费用的目的。

采购是房产公司经营的源头，控制好采购成本才能够为企业取得成本优势打下基础。否则，随后的生产过程可能因为采购过程中存在的问题而遭受损失。

结束语

总之，对建筑材料采购有效管理的效果贯穿于房地产企业运行的全过程，其控制成效也直接影响着建筑物的品质，关系到工程建设参与各方的经济利益。相关管理人员要在不断借鉴国内建筑材料采购有效管理理论和实践的基础上，结合我国实际市场经济条件下建筑材料采购管理现状，勇于探索、创新成功的管理方法。只有这样才能更好地适应我国社会主义市场经济发展的需要，发展我国的房地产行业。

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