浅析当前国有企业土地资产利用中存在的问题

[摘 要]我国经济在快速发展的历程中，国有企业先后经历过多次重大改革，在国有企业改革过程中，不管是重组股份制企业、有限责任公司，还是企业的破产、兼并、租赁都涉及到企业土地资产处置利用问题。随着十八届三中全会的闭幕，国有企业改革也正进一步深化，国土地资产管理在其发展中也越来越彰显其重要性，本文根据目前社会经济发展的大环境，在分析国有企业土地资产管理现状的基础上，结合土地资产管理的内容，及笔者具体工作实践，对国有企业土地资产管理提出措施和建议。

[摘 要]国有企业；土地资产；处置方式；建议

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）23-0337-02

一、引言

随着可利用建设用地越来越少，国有企业土地价值日益飙升，2010年全国清产核资结果表明，土地的资产价值为企业总资产价值的40%左右，高者甚至达到70%-80%，这些数据都表明土地资产在国有企业资产中占据及其重要的地位。然而，当前国有企业土地资产利用率普遍偏低，与目前倡导的集约节约利用土地极为不符。主要原因是国有企业早期拿到的土地多数是通过划拨方式获得，这些土地对于企业来说只是一种国家赠与的基本资源，利用难，进入二级土地市场流转又与政策不符，导致现有国有企业有4%左右的土地处于闲置状态，而利用的土地中也有很大一部分处于低效率利用状态。在当前土地资源稀缺的情况下，提高土地利用效率，让企业更好的创造效益显得尤为重要。从目前众多国企发展现状来看，由于历史原因，导致许多地块相关证书不全，权利主体无法律依据凭证，与目前越来越规范的土地市场不符，严重阻碍土地进一步开发利用，直接制约了国有企业后续发展。本文尝试分析国有企业土地处置和管理中存在的问题，并根据实际工作经验提出一些意见和策略。

二、国有企业土地资产管理的主要内容及存在的问题

在国有企业土地资源管理过程中，建立一套产权关系明晰、收益分配合理、流转有序的企业土地资产管理系统是土地得到高效管理的前提之一，为达到此目的，土地资产管理的内容至少应包括以下五个方面：

1、产权管理

产权管理是土地资产管理的核心内容，与其他资产相比，国有企业的土地资产在产权形态、产权交易和占有时间上均存在一定的特殊性。首先土地作为一种特定的资产，国有企业的土地产权只是土地使用权及由土地使用权衍生出来的他项权利，不拥有土地所有权和最终的土地处置权；其次企业拥有的土地各项权利限于国家规定的土地权利出让年限之内；无论在何种情况下，土地用途的变更都必须经过相应部门的批准同意。

在实际国有企业土地资产管理过程中，往往存在滞后性，即企业改制已经完成，土地资产未完成处置。造成这种现状的原因主要有以下几个方面，从企业角度讲，国有企业在改制时往往没有意识到土地资产处置的重要性，或者是土地资产的处置与地上建筑物的处置并没有同步进行。同时，对于土地转变成为有偿使用，国有企业需要交付大量的有偿使用费用，对此其表示不能接受，认为政府相关职能部门是变着方式要钱。从企业主管部门来看，主要原因在于对土地资产观念的淡薄，认为土地资产作为一种固定资产放在原处，处置不处置都无所谓，甚至有人认为，土地资产处置的越多越快，上缴的相关契税也越多，反倒得不到一点好处。所以，导致企业虽然完成了改制，土地使用权的处置却仍有多数未进行。从政府部门来看，国有企业的土地资产处置整个过程涉及到多个部门，如国资委、土地管理部门、规划部门、建设部门、银行、财政部门等等，由于部门繁多，往往会因为一个环节配合不到位影响到土地处置的整个流程。

2、地产评估

地产评估是土地资产管理的前提和基础，不管是完善地产交易市场，还是土地所有权在经济上的实现，都必须有明确的土地资产量。因此，根据法律和市场程序，对国有企业的土地资产进行评估，对土地资产的价值进行量化，是国有企业土地资产化管理的前提和基础。根据我国特殊国情，在土地流转和使用过程中，根据不同用途和使用目的，形成了不同的地价形式，用以满足不同用途的需求，在企业土地资产评估过程中，应根据具体评估要求和目的，在评估出综合价格的同时，还应该评估不同用途的地价，提高土地价格评估的实际指导作用。

3、合理处置

合理处置资产是企业土地资产管理的关键所在，国有企业在管理过程中，应当加大对土地资产特别是闲置存量土地资产的交易，按照市场需要进行资源重组，实现生产要素的优化配置。只有建立了规范合理的国有土地资产处置流程，那么国有土地资产在流转过程中，无论是作价入股还是出租方式都可以有效防范国有资源流失，并为企业创造一定价值。但是，由于我国目前土地资产管理的政策法规体系还不够完善，以目前的法律法规来看，国家相关政策的制定多一言以蔽之，总的、概括的讲得多，并没有结合当地具体实际情况，制定适合各地经济社会发展的具体法则，使得各地区土地资产在实际处置过程中收到影响。

4、保值增值

保值增值是国有企业进行土地资产管理的目的所在。土地作为一种可以永久保值的稀缺性的特殊资产，随着经济高速发展，土地资产具有很大的增值潜力。因此，实现企业土地资产的保值增值，保护国有企业的固定资产价值是整个土地资产管理的终极目的。实现国有企业土地资产的保值和增值，就得通过转让、出租、置换等具体的经济活动来盘活土地资产，提高土地资产的利用效率，同时保证土地所有者即国家、土地经营者即国有企业、土地使用者即具体的土地利用人三方都能获得相应的经济收益。国有企业由于其特殊性，在改制过程中往往伴随着土地资产的流失。例如，在进行股份制改制过程中，过分压低土地资产的评估价格，扩大其他资产的占有比例，使国家既得的土地资产收益转入到其他企业甚至是个人手中，甚至有部分企业在改制时完全不考虑土地资产价值。所以，土地资产实现保值的前提即是要采取一系列的手段，促进国有企业土地资产流动，保证和国有企业土地资产增值相关的一系列经济活动能够有序进行，并通过提高利用率不断增加收益值。