我国房地产开发企业的发展现状\存在的问题及对策研究

摘要：伴随着地产企业发展的还有不少的问题，比如房地产企业的纳税问题、民营和国营企业如何平等竞争等问题。这些问题对于我国的房地产企业发展及房地产行业的良性发展有重要的意义，如何解决这个问题，需要房地产企业以有正确的指导思想，加强管理，国家加大监管和调控力度。

关键词：多元化纳税负债竞争力

在我国城镇化政策的导向下，随着我国房地产市场的开放和发展，越来越多的企业进入房地产这个行业，据统计，我国目前注册的房地产公司有9万家左右，。国内的房地产行业在10年多的发展中得得到了了空前的发展与壮大。做为房地产企业的的状况也是层次不齐，房地产市场在前期的发展中摸索前进。

一、房地产企业的发展现状

（一）房地产企业数量逐年增加，房地产企业队伍不断壮大。随着房地产市场的放开，房价一直上行不下，越来越多的企业加入到房地产企业的队伍中，其中包括原来以此为主要业务的民营企业和国有企业，据统计，根据新浪地产数据显示，目前我国的房地产企业达到九万多家，与与2007年的5万多家相比，房地产企业增加了将近一倍。这也使得房地产企业的竞争越来越激烈。

（二） 房地产企业整体结构逐步又单一化转向多元化发展的趋向，民营企业、

国有企业、外资企业等企业形式多头并存。我国的房地产企业在房地产市场没有放开前，主要以国企为主，1994年，又建设部等几个部门联合推选的百强企业，无一例外都是国企。随着国家房地产市场放开，民营房地产企业开始迅速发展，10年以后的房地产百强企业，百分之八十以上的企业为民营企业。商品房的投资主体由国有企业逐渐转变为民营企业，在房地产行业占主体的是民营企业和股份制企业，国有房地产企业由于机制和竞争活力等方面原因在房地产市场逐步开放的情况下开始萎缩。同时外资企业也看到了房地产市场的繁荣和高利润，纷纷涌入，成为房地产行业不可忽视的重要组成部分。

多元化的房地产企业为房地产行业的发展带来了竞争的活力，也为房地产行业的管理带来更多的新问题，这也是目前房地产行业的新状况。

（三） 房地产企业整体上存在着规模小，实力弱的状况。根据意大利经济学

家的帕累托的80/20规律，论证一个成熟、规范的行业，只有百分之二十的企业占到该产业百分之八十的份额，这个行业才能有序竞争。根据国家统计数字，2005年我国前8家上市公司的份额占到百分之十五左右，而2005年的房地产企业大概有五万家，这说明我国的房地产市场在当时时期还没有走上有序竞争的局面。截止2011年，我国房地产百强企业的销售额占到总体销售额的百分之二十八，这与房地产企业的数量基数相比，还有一定的距离。

从2011年的数据统计显示，2011年综合实力排名前十的房地产企业的销售额均值达到555.2亿元，百强企业的营业收入均值达到132.3亿元，与前几年企业资产规模相比，已不可同日而语，万科、保利、恒大等大型房地产企业规模壮大，管理规范，是房地产行业中的佼佼者。

另有大部分地方房企特别是民营企业还存在这规模小、实力弱的状况，有待于房地产市场的进一步调控，通过融资、并购、企业重组的方式，对房地产行业进行改组，壮大企业发展规模。

（四） 房地产企业负债率高，对银行依赖性大。我国的房地产企业存在一个

普遍特点，对银行的依赖性较大。这要从国内的房地产企业资金来源说起，企业的资金来源一般是三个方面：国内贷款、自筹资金以及其他资金（主要是定金和预付款）。企业的自有资金一般都较少，银行贷款始终贯穿在项目的整个运作过程。房地产开发资金有一半来自于银行贷款，另外购房者的贷款也来自银行，定金和预收款也有一部分来自于银行，按照统计，房地产企业资金的百分之七十来源于银行贷款。根据国际通行标准，银行贷款在房地产开发中的资金标准为百分之四十，我国房地产企业的银行贷款远远超过这个比例。

央企参与的地产开发项目，有其他业务面收入，资金雄厚；大型的民营企业和股份制企业通过自有盈利储备和上市发行股票等方式为企业募集发展所需资金；但是对于大部分民营企业来说，主要通过银行获得资金，资金来源渠道脆弱，在国家调控和竞争激烈的情况下这样的资金来源渠道明显不足以应付，就导致企业“资金链”断链的情况频频出现，一方面影响了银行的贷款回收，另一方面也给消费者的住房消费带来了不确定的风险。

二、 房地产开发企业存在的问题

（一） 房地产企业利润和纳税不对等。房地产行业是暴利行业，这从我国

房地产市场近年来的发展就可以明显看出，据国家统计数据显示，房地产行业的利润比其他行业的平均利润高出5倍，远远高出其他行业，但是房地产企业向国家所缴纳的税款却与其利润有很大的差距。究其根源，是国税部门没有与银行、土管局、规划局等单位形成联合协作机制，对于房地产项目的开工进度、开发数量等难以做到信息透明，从而对房地产企业该收的税款难以实现完善管理。这也是当前税务部门急需解决的问题。

（二）民营企业与国有企业不对等竞争。国有企业与民营企业在同一个市场进行激烈竞争，与其他垄断性行业相比，这是我国房地产行业的一大特色，由此引起的争议也越来越多，国有企业携带国家资本进入市场竞争，与私营企业自筹资金对比，有着明显的不对等性。

国有企业因其性质决定了经营者没有太多的风险意识，对于资金的安全管理存在漏洞，比如近几年各地屡屡出现的“地王”，基本都是国有企业的行为，这些土地在市场景气的情况下可以获得利润，但是一旦市场缺乏有效的支撑，土地价钱与房价达不到均衡，国家的资产无形中遭到损害；另外国企和政府存在着千丝万缕的关系，政府对市场的管理行为无法做到“一碗水端平”的状态；国有企业的资金实力也是民营企业不能与之平等的重要原因。

（三）大部分企业品牌管理意识较差，缺乏核心竞争力。随着市场的逐步有序化，很多房地产企业对于自身都加以调整和完善，在企业内部推行现代企业管理制度，加强了自身的竞争力，这些行为得到了资本市场的认可，这些房地产企业因此上市发行，得以壮大发展，主要以大型房地产企业为代表。

另外也有大部分的中小房地产企业更注重短期效益，企业的品牌管理意识较差，缺乏核心竞争力，这对于企业自身的壮大与发展十分不利。

三、房地产开发企业相关问题的解决方案

（一）国家要规范管理，对于民营资本与国有企业的竞争从经济大局出发，进行适当调整。对于民营企业与国有企业在房地产市场的共存状况，国家要从民生的角度出发，对于二者进行合理调整。2010年中石化将其属下的一家房地产进行公开转让，这是我国对于国企在房地产市场调整迈出的重要一步。房地产行业产业链较长，涉及的行业较多，对于民营企业与国有资本的调整要考虑各方面的的利益，进行均衡调整。

（二）规范银行贷款，房企要增加融资渠道。根据目前大部分房地产企业对银行贷款的依赖程度，可以毫不讳言地说，房地产企业把行业的风险部分转嫁到银行上面，这是一个危险的信号，给国家的金融安全造成了隐患，另外一方面对于房地产企业来说，过度对银行的依赖使房企不能健康发展。所以，要通过国家调控，规范银行贷款，减少房企对银行的依赖。有利于维护社会稳定、房企健康发展。

（三）企业要加强核心竞争力。房地产行业竞争越来越激烈，房企要改变

思路，加强企业的核心竞争力，从企业品牌树立、内部管理、产品质量保证等方面着手，使企业在市场竞争中立于不败之地。

随着我国城镇化的进一步推进，我国的房地产行业的逐渐规范，房地产企业进一步发展与壮大，与此同时，也涌现出了各种各样的问题，这些问题涉及到各方面的关系与利益，。如何应对这些问题，对于房地产企业来说，自身规范、加强内功、快速发展是企业在竞争中制胜的法宝；对于国家来说，只要是从民众的角度出发，都会得到社会的支持与拥护。

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