浅谈荆州城区廉租房的规划与建设措施

摘要：根据《荆州城区“十一五”住房建设规划》及规划实施情况。文章结各目前荆州市城区弱势群体的住房状况和经济收入，研究了廉租房规划的重点和难点，提出了更适合荆州市廉租房建设的规划与建设措施，为荆州市即将启动的“十二五”时期廉租房的建设提供更科学、合理的理论体系。使廉租房政策发挥更大的保障作用。

关键词：弱势群体；廉租房；住房规划；低收入家庭

中图分类号：TU984　文献标识码：A　文章编号：1009-2374(2011)01-0156-03

1　廉租房及相关概念

(1)　廉租房是指供应给城镇最低收入家庭使用且租金相对低廉的普通住房。廉租住房的主要特点是：

社会保障性：城镇最低收入家庭，按照其家庭收入水平，没有能力购买市场价商品住房和经济适用住房，只有通过政府提供具有社会保障性的廉租房才能解决住房问题。

非盈利性：廉租房的租金水平要低于成本租金，政府建立廉租房供应体系，其目的是给最低收入家庭以廉租房形式提供住房补贴。

公益性：它不但使城镇最低收入家庭受益，而且提高了城镇居民的居住水平，实现社会的和谐稳定与收入公平分配。

(2)　住房弱势群体。住房弱势群体在我国至少有以下几层含义：

住房弱势群体指其个人及家庭住房达不到最低生活标准的、有困难的群体。“社会最低生活标准”是指住房基本不能满足正常生活需要，它所依据的是当地的“最低生活保障线”。

住房弱势群体依靠自身力量无法改变目前无房、危房、拥挤、共用等住房弱势状况，无法通过住房商品化、市场化自主解决住房困难。

2　国家对廉租房建设的指导意见和建设目标

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。国家对廉租房建设指导意见如下：

(1)　逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。

(2)　合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。

(3)　健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。

(4)　多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购：也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

(5)　确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排：二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设：三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例：四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

3　荆州市廉租房规划建设情况

3.1　廉租住房建设计划

《荆州城区“十一五”住房建设规划(2006-2010)》和《荆州城区2008～2012住房建设规划》中对廉租住房建设计划的安排如下表：

由该规划可知，2007年至2009年，共规划廉租住房2.85万平方米，合计570套。

3.2　廉租住房建设实施情况分析

荆州市廉租房建设起步略晚，于2007年下发了《荆州市人民政府关于切实做好城镇居民住房保障工作的意见)。对完善廉租住房保障方式做了一些具体规定。如：住房保障方式实行租赁补贴为主、租金核减，实物配租为辅：多渠道筹措廉租住房房源，可采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应，除采取相对集中新建外，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。实物配租的建筑面积，原则上2人以下家庭控制在30平方米以下：3人家庭控制在40平方米以下；4人以上家庭控制在50平方米以下。

截至2009年，剂州市中心城区新建廉租住房项目6个，建筑面积7.05万平米，1497套。这些廉租住房项目除了在项目规划选址与实际选点上比较吻合外，在数量上荆州市编制的廉租房建设需求与实际需求量存在较大的差距，分析原因主要为：

(1)首先荆州市廉租房建设处于起步阶段，许多基础资料和准备工作不完善，对廉租房等保障性住房标准及申请条件的界定缺乏经验，其次在短时间内难以对社会住房现状水平进行一次性较为准确的摸底，导致一些基础数据准确度不高。

(2)本规划需要一些部门的分工协作，但由于各相关部门之间缺乏及时沟通，致使数据统计口径有出入。

(3)编制任务重、时间要求紧，一些社会弹性需求来不及在规划中反映。

4　编制廉租房建设规划的体会和建议

“十一五”即将过去，“十二五”即将到来，新一轮的保障性住房政策和措施及规划也将出台，现总结出来几点体会和建议，希望为创建和谐社会、更好地服务城市低收入家庭有所帮助。

4.1　现状调查与准确的数据基础是编制规划的关键

规划必须建立在现场调查和准确的基础数据上，基础数据包括居民现状的收入水平和住房水平，以及符合低收入家庭标准的户数和人数。

4.2　政府牵头、专家领衔、各相关部门相互协作

本专项规划是一个比较复杂的系统工程，涉及土地、税收、房管、公安户籍、发改委、规划等部门，这就需要政府来牵头，组织各部门参与配合，并提供相应的帮助，然后政府组织由专家参与的编制部门进行具体编制工作。

4.3　实行动态的城市廉租住房制度

随着社会的不断向前发展，人民生活水平和生活质量逐步得到改善和提高，国家关于廉租住房的政策也不是一成不变的，会随着社会的发展相继调整、出台新的政策和法律法规，地方的政策和规章制度也应跟随国家的政策变化而作相应调整。

4.4　合理确定廉租住房保障对象和保障标准

荆州市目前有59％的家庭年收入在2万元以下，同时。目前我市一方面国有企业效益不佳导致破产，积累了大量下岗职工，需要更多的就业岗位和资金安置；另一方面，我市仍处在工业兴市的初步阶段，需要大量的前期启动资金投入到工业新区基础设施建设上，还要包括从前期征地费用等等到后期税收上赋予相关的优惠政策。这种两难的处境使得今后一段时期内我市的经济状况难有较大变化。

因此，今后较长一段时间内我市廉租房需求量稳中有升，并根据每年不同的经济水平和住房水平确定相应的保障对象和保障标准。

4.5　保障性住房不宜独立建设在偏远地段

首先，低收入家庭更需要居住在城市中心区。如果在远离城市中心区另劈新区单独建设经济适用房和廉租房，虽然前期征地上有政府的相关优惠政策，但其利润空间相对较小，且还要增加基础设施建设的部分费用，最终可能导致开发商变相开发成商品房或相关配套设施和市政基础设施建设不到位，致使该区域最终无人住或者逐渐沦落为新的贫民窟。其次，他们要到城里去上班或务工，会增加他们的通勤费用，相反，如果把他们安置到城市中心地段，让他们同样享受城市中心区完善的基础设施，让他们的出行十分便利，而在城市中心区周边地带开发利润相对较高的纯商品房，一来可以完善基础设施及相关配套建筑的建设，带动城市的发展：二来疏散了中心城区的人口，缓解中心城区人口过度集中带来的压力。

4.6　继续拓宽廉租房供应渠道

为解决目前廉租房供应紧张的局面，让更多的低收入家庭住上廉租房，结合我市实际情况，可以从以下几方面考虑廉相房房源：

(1)　腾退的并符合市人民政府规定的廉租住房标准的原公有住房。

(2)　最低收入家庭承租的符合市人民政府规定的建筑面积或使用面积和装修标准的公有住房。

(3)　市人民政府和单位出资新建或购建的用于廉租的住房。

(4)　社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。

4.7　严格执行国家标准，不允许超标准建设

国家规定经济适用房和廉租房的建筑面积分别应控制在60-80平方米和30-50平方米。

5　结语

弱势群体是当今社会普遍存在的现象，需要全社会的关注和帮助。尤其是政府部门的帮助。关注弱势群体是政府部门的责任，是社会公益组织的任务，更是全社会所有公民的一份义务。

参考文献

[1]荆州城区“十一五”住宅建设规划(2006-2010年)

[2]邱冬阳,王牧.廉租房一城镇住房弱势群体救助的现实选择[J].重庆建筑大学学报.2003.25(6)