我国城市房屋拆迁补偿机制及对策研究――以成都周边为例

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）09-000-01

摘 要 随着我国经济的迅速发展，城市化进程的加快，城市房屋拆迁已经成为城市发展改造不可避免的重要环节，针对其中的问题,笔者从补偿范围、补偿方式、评估机制方面提出了合理的对策和建议。

关键词 房屋拆迁 产权调换 拆迁补偿

一、我国城市房屋拆迁现状

房屋拆迁是指拆迁人依照有关法律、法规和规章的规定，依法对建设用地上的房屋予以拆除，并给予房屋所有权人或者使用人法定的合理补偿的活动。其目的在于得到该房屋所占土地的使用权。

房屋拆迁几乎都是由政府主导的，因为政府是城市土地的所有者，即使是因商业利益的拆迁，也会由政府先以低价把土地的使用权收上来，再以高价卖给开发商，所以本文中所说的拆迁主体是政府，拆迁人是政府的拆迁代表者。

二、我国城市房屋拆迁补偿制度存在的主要问题

1．拆迁补偿范围狭窄、补偿标准较低[1]

由《城市房屋拆迁管理条例》及我国政府的相关房屋拆迁办法可以看出，我国城市房屋拆迁补偿范围仅限于房屋及土地附属物，其他方面很少考虑，忽视了对被拆迁人的土地使用权市场价值的补偿；政府的目的是获得所在土地的使用权以建设公共基础设施和服务设施，如果这种权属界定给了使用者，政府就理应给予属于使用者的这种产权以相当于市场价值的补偿。进一步分析，这种补偿怎样才合理呢？作者认为，合理的补偿应该包括被拆迁房屋的当期收益、机会成本、未来预期收益，后者包括了对房屋预期的增值收益等。

2．拆迁补偿方式存在缺陷[2]

目前我国房屋拆迁补偿方式主要有货币补偿和房屋产权调换。《条例》第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即拆迁人对被拆迁人按其房屋的实际评估情况进行补偿，再由被拆迁人按照市场价格向拆迁人购买产权置换的拆迁安置房屋。由于这两种评估价格产生的方式不同，往往导致被拆迁人获得的评估价格低于其购买拆迁安置房的价格，导致被拆迁人在一定程度上蒙受了经济损失。

3．拆迁评估机构的价格及评估方法的不合理

在当下的评估体制下，房屋拆迁的评估机构是由拆迁主体指定，被拆迁人不能参与其中，独立的评估公司难于获得评估业务，于是，不管是有无政府背景的评估公司，为了多争取业务都会倾向于和拆迁人合作，尽量满足其需求，往往容易置评估程序和规范于不顾或者降低评估价格，从而损害被拆迁人的正当利益，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。其结果就是，在拆迁人与被拆迁人之间形成了一个隐形的灰色利益差，其主导权在拆迁人手中，拆迁人便可以以某些手段来攫取不正当收益，甚至导致寻租腐败现象。

三、我国城市房屋拆迁补偿的建议和对策

1．扩大补偿范围，提高补偿标准

我国房屋拆迁补偿应在合理补偿原则的基础上，对被拆迁人所造成的损失，进行合理补偿。首先，政府在制定拆迁补偿范围时应将对土地的使用权的现金补偿囊括进去，把最有价值的补偿项目予以评估，因为政府拆迁的目的就在于获得被拆迁区的土地的使用权，其他的补偿是土地所在的附属物。其次，城市房屋拆迁补偿范围还应包括被拆迁人的间接损失，包括预期收益、增值收益等等的无形收益，例如，被拆迁人因搬迁而导致工作场所与居住场所的距离加远、外出的交通不便、个体户生计的影响等，都应纳入拆迁补偿范围的考虑。

2．完善丰富拆迁补偿方式[3]

我国目前的房屋拆迁补偿方式主要有货币补偿和房屋产权调换。政府应在其原有的基础上，增加为金钱补偿为主，房屋补偿、安排就业、土地补偿、提供生活公共设施、兴建生产、加以生产生活优惠政策、社会福利保险等为辅，关注被拆迁人拆迁后的生活状况、经济状况和环境状况等，从保护被拆迁人的利益出发，尽可能的弥补被拆迁人的损失，帮助其能正常的生活下去，并使其生活水平不因拆迁而比以前更差，保证被拆迁人有良好的居住条件。在补偿方式上，还可以在尊重群众意愿的基础上，对于大多数群众有改造意愿的旧城区，房产行政管理部门根据拆迁的民意调查和评估结果，依法组织实施拆迁改造，并积极探索股份制改造、自主改造等旧城改造模式，如按照分红模式等等。

3．完善评估机构的价格及评估方法机制

要确保评估机构的中立性，实现评估价格的公正合理。要保证评估机构的中立性，须引入公开、公正、公平的招投标机制，由拆迁人和被拆迁人共同选定具有资质的评估机构，保证评估机构的公平公正性。其次，评估价格要参考具体市场房地产的价格，合理考虑由于房价上涨而带来的影响，不能严重偏离市场价格，要符合大部分被拆迁人的合法权益。政府应在监督的基础上参与评估机构对被拆迁人房屋的评估，规范评估机构的程序，防止不法行为的发生。完善评估机构的争议处理机制对保护被拆迁人的合法利益至关重要，公正公平的合理评估是解决拆迁问题和保护被拆迁人利益的重要途径，引入拆迁人与被拆迁人共同选择评估机构，可以避免因评估机构与拆迁人勾结、压缩评估价格和篡改评估程序的行为，减轻被拆迁人对以往评估的疑惑与不信任，减少抵抗拆迁的和暴力拆迁的事件发生。

参考文献：

[1]吴秋月.我国城市房屋拆迁补偿现存问题及建议.商业文化.2010(6):267.

[2]豆星星.论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善.江西财经大学学报.2009(4):117-120.