浅析房地产行业成本核算中存在的主要问题

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）12-000-02

摘 要 最近一些年，因为国家宏观调控政策的实施，房地产市场已经步入理性发展的阶段，房地产开发也渐渐进入规范化的状态，在此后的房地产项目开发阶段，若欲极好地获取房地产利润，就必须对开发成本进行严格地控制，注重成本支出的各个细小环节，房地产行业的成本核算对企业的核心利益有着直接的影响。该文针对房地产行业的成本核算问题给予了简单的阐述，并提出了相应的浅略的解决措施，以期对房地产行业的发展有所益处。

关键词 成本核算 控制 分配 归集

一、房地产行业的企业成本构成

1.土地、前期工程与建筑安装工程及设备的费用

此三项的费用在房地产企业开发成本中所占比例极大，为其核心部分，它们也是前期的投入成本费，大概为总成本费的百分之六十至八十，最为重要的成本费是土地的费用，对房地产开发项目进行评估，是否可行以及是否能赢取所预测的利润，经济指标中最重要的当属土地费。土地费主要含有土地的动迁与土地的出让，批租与拍卖，置换与契税等方面的开销。在工程项目开工之前，前期的工程需支出的各类费用包括规划设计与测绘，三通一平与地质勘探等方面。建筑安装工程及设备费主要为建筑施工与设备安装方面的支出，含有施工阶段的材料及人工费，以及各类措施的开销等。房地产开发商在对项目进行评估的时候，须对土地的费用进行计算，可以了解所开发的土地其每平米所占有的土地成本是多少，经过对土地面积与容积率的换算后，再对该项目的可行性进行评估的工作。

2.配套设施与其他方面的费用

配套费用，主要含有公共配套设施与其他各类基础性设施的建设等方面的费用。公共配套设施的费用主要含有项目配套设施所产生的相关开销，譬如教育设施、商业设施等方面的配套性设施，还有变电站与地下停车场之类的费用。基础性设施的建设费用主要含有水电气与照明，以及路面、社区的绿化的开支。其他类的费用主要含有在项目的开发阶段中，行政事业类的费用与相应的税务、押金等费用。在开发阶段中，某些项目的费用即便是属押金的性质，却因各种因素，令房地产开发商难以收回全部的成本，譬如绿化与档案的保证金等。这项收费的标准不相同，分门别类，又由于部分的收费项的执行者是事业单位与垄断性企业，致使收费项的标准较高。房地产开发的配套性开支与其他类的费用亦会受到外部各种因素的很大影响，这令房地产开发商焦头烂额，想尽方法以对这部分的开销给予尽可能的减少。配套性开销与其他类的费用在项目的总投资中所占比例大约是百分之十到百分之十五，若是对这部分的费用有所减少，将对经济效益的增加及开发成本的降低都是有莫大的帮助的。

3.筹资及管理成本

不是特殊的情况下，房地产项目的开发基本都有高投资、长周期、大风险等特点，绝大多数的房地产企业都得依赖贷款来解决资金短缺的问题，而向银行贷款，则会有利息的产生，这笔支出是筹资成本的部分，要求开发商须对这部分的成本进行仔细地计算。管理方面的支出指的是，作为公司行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司行政管理人员工资、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、税金、土地使用费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失以及其他管理费用。

二、存在的主要问题

1.成本归集对象难确定

同其他的企业一样，房地产开发企业在对成本进行核算之时，首先要做的是对成本归集的对象给予确定，这样之后，会计核算方得以开展。面对规模较小的房地产开发项目，成本的归集对象不难确定，不过若是社区开发或对街道进行大规模的改造类的开发项目，在成本归集对象的问题上，就有点难以确定。因为大规模开发性的核算对象极复杂，那么在实际的工作当中，对核算对象进行划分就会存在不根据章法进行随意地确定对象的现象，或是两极化的划分现象。划分较粗的话，会使所开发的项目其实际的成本难有正确的反映，这对控制成本和分析成本都不利；而划分较细的话，又得对许多方面的共同开销给予合理地分配，如此就使会计核算工作量增大。

2.成本分配及归集太随意

房地产行业的独立核算会计准则在间接成本的归集方面不存在明确界限，致使房地产企业的成本费的分配与归集有很强的随意性。很多的房地产开发企业对成本费用的归集有所忽略，他们知识对总成本的核算给予重视，此类现象势必对成本分析是否可靠和完整有一定的影响。最后，因为成本分配方式很多，而很多的项目开发企业因各类企图随意地转换分摊方式，使其对自身有利，而将成本分配的原则当成一纸空文，令会计核算信息不符合实际。

3.账簿的不合理设置

一些房地产开发企业存在不合理的会计账簿设置，具体是成本的明细账设置太详细，预收账款的设置又太简单，一些房地产项目因其建设的周期较长，资金的投入又比较多，有时候还会出现综合几个年头进行会计核算工作，因为工程项目分别记录在不同的账簿里，会计核算工作压力亦有不小的增大。

4.工程决算受重视，项目决算被忽略

当前阶段，很多的房地产开发商对工程决算很重视，却对项目决算有所忽略，具体的因素是工程决算有较为明确的时间，常在施工完成后及时展开，项目的决算却由于各类因素造成不可预知的固定时间。

三、常见问题的解决对策

1.明确成本核算对象

房地产企业开发工程须以独立的单项开发工程或独立编制的设计预算进行成本核算，充分考虑开发工程用途与地点，装修与结构，层高及施工队伍等各方面，对费用合理分配归集，确定费用的承担者，若群体性项目同地点，相同的施工队伍，大致相同的结构类型，相近的开竣工时间，则可合并成一个成本核算对象，而工期长、规模大的，则可据项目区域与经济责任制原则相结合，来划分成本核算的对象，令成本匹配收入。

2.归集与分配成本费须准确

针对较为复杂的工程项目，大多的成本费因成本核算对象多，则不能直接归集于成本核算对象之中。对此，须采以合理方式给予分配，杜绝随意分摊现象，而以科学方式间接地将成本费进行归集工作。基础性设施的费用依据历史产生的因素给予合理的分配，此乃因果关系的法则。公共配套性设施的费用须依据预算的面积或可据受益比例进行成本的分摊，而依建筑面积的比例对有关现场的组织管理所产生的费用给予分摊，据实际占地面积的比例对土地拆迁的补偿费与征用土地，乃至于产生的其他各类成本费等进行分摊。这个阶段里，须公平合理，须考虑到成本核算对象对分配成本的承受力如何，另外即使存在某类费用的产生与特定项成本不存在直接关系，亦须给予合理的分配。

3.账簿须合理设置

合理划分成本项目，可使工程的成本结构得以准确客观地反映出来，有利于控制成本与分析会计成本，据现行会计制度的规定，房地产企业的开发成本为一级科目，企业可依据自身管理需求及经营的特征，于本科目之下对成本项目进行确定，开列太多的成本项目则不太合适，对于产生的单笔开销与发生次数少的成本费，尽可能地合并起来，对于后续产生的各项费用且具较大金额的则须设独立科目给予核算。

4.项目竣工决算须重视

很多房地产企业对工程决算很重视，却对项目的决算有所忽略，对这种现象，可以预提费用的手段，将未完工的工程预算计进成本，可使项目预算按计划进行，实际的支出等项目竣工之后再给予调整。项目竣工的成本决算，须遵守权责发生制，依所归集的成本核算对象的费用，结转完工实际的总成本，并对明细进行仔细核算。

四、结束语

房地产开发企业成本核算工作较为复杂，其工作量自然也是较大的，这要求会计人员具备较强职业判断力与较高业务水平。在成本核算过程中，对成本核算对象、准确归集与分配成本费用须明晰，账簿须合理设置，项目竣工决算须被重视，降低企业的成本、控制企业的各类费用，持续为企业的成本管理水平的提升做好各项工作。

参考文献：

[1]张强.房地产财务成本管理及建议.中国外资.2013（09）.

[2]林金玉.对我国房地产行业成本核算及控制的探讨.江苏科技信息.2012（12）.