房产测量的探讨

摘要：随着城市经济发展水平的提高、规模的扩大以及城市现代化建设的高速发展，城市的房产规模变得越来越庞大，房产信息管理业务迅速增加。因此，对房产数据的采集、管理、维护和应用也提出了更高的要求。

房产测量包括房产调查和房产测绘，是采集和表述房屋有关信息的一门技术，是建立房产GIS信息系统的直接数据来源，其调查的详细程度和测绘的精度将直接影响系统的准确性和可靠性。数字化房产测量可以获得高质量的空间和属性信息，为房产GIS信息系统提供高质量的基础数据，具有传统的平板测图无法相比的优点，是今后房产测量发展的方向。

关键词：房产测量房产调查面积测算数据转换房产信息系统

中图分类号：P218文献标识码： A 文章编号：

1绪论

1.1房产测量概述

房产测量是指采用测绘科学技术，按照房产管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性进行调查和测量，用数字、文字、符号、影像等进行描述以提供使用的一门技术。

1.1.1房产测量的目的和任务

房产测量的任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段，获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料，为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

房产测量目的是测定、调查房屋的权属、位置、数量、用途以及利用状况，为房产管理部门提供所需要的房产分丘平面图、房产分层分户平面图，以及相关的图、表、册和房屋面积数据等。

1.1.2房产测量的作用

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：

1.管理方面。为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。

2.经济管理。房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。

3.法律方面。房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。

1.2我国房地产业的发展现状

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与治理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营治理楼宇、小区为主的物业治理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业治理。

2房产调查

房产调查是获得房产GIS信息系统属性数据的唯一途径，属性数据获取的准确与否直接影响到房产GIS信息系统的建设和使用情况。

2.1准备工作

2.1.1 房产调查表的设计

根据聊城经济技术开发区的实际情况以及房产管理的实际需要，考虑《技术设计书》中要求的调查内容和GB/T 17986.1-2000《房产测量规范 第一单元：房产测量规定》中的《房屋调查表》的内容，即房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

2.1.2 宣传工作

在开展调查工作之前，进行房产测量与调查的宣传工作是很重要的，宣传工作是否到位将直接影响调查工作的进展。必要时可以通过广播、电视、报纸等媒介加大宣传力度。

聊城经济技术开发区房管局印制了房产调查与测量通知书，分发给单位和个人，使其明确房产调查和测量的意义、调查时间和应提交的资料，要求辖区内的单位和个人积极配合。这也是调查工作得以顺利开展的前提条件。

2.2实地调查

实地调查是在房产分区的基础上进行的，每个调查小组分配若干房产分区逐丘展开调查。调查人员根据表格所列内容，实地填写有关项目。需要单位提供资料才能填写的项目，与单位进行协商，请其出具有关的资料说明，然后现场正式填写表格。

房屋调查的同时进行房屋勘丈，勘丈时实量到每一条边，画好外业勘丈草图，确保后续面积计算工作的顺利进行。

2.3相关问题和解决策略

2.3.1 房产草图数据的准确性

规范规定房产草图数据应逐间实量、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米，但在图示附图中提供的草图却是以墙中线尺寸提供的草图。由于墙体中线在实测时很难具体量到，再加上墙体厚度因抹灰厚度略有差异，同一房间内部的不同 位置测得的结果也会不同。即使平差也难以反映真实情况，因此难以合理测量到一个真实的数据。

2.3.2 飘窗是否计算面积

为了建筑物的美观及增加利用空间，现在飘窗越来越受欢迎，但关于飘窗是否计面积也成了人们关注的焦点。我们咨询了多个同行的做法及请教权威专家，结合我们地方标准，经共同讨论决定：落地飘窗且层高不低于2.20米，计算建筑面积；不落地飘窗，不管其层高多高，都不计算建筑面积。

3房产测绘及面积测算

3.1房产测绘的作业依据

（1）《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）

（2）《城市测量规范》（CJJ 8-99）

（3）《中华人民共和国测绘法》

（4）《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房【2002】74号）

（5）《房产测绘管理办法》

3.2房产图绘制

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为房产分幅图、分丘图和分户图。房产分幅图、分丘图、分户图上的表示内容及表示方法依照GB/T17986.1-2000《房产测量规范 第一单元：房产测量规定》及GB/T17986.2-2000《房产测量规范 第二单元：房产图图式》。

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。表示内容包括：控制点、丘界线、房屋及附属设施以及与房地产有关的地形地籍要素和注记。由于开发区的规划齐整，一般一个街区为一个房产分区，故为了保持图面整洁，分幅图上未表示房产分区界线。

房产分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。表示内容包括：除分幅图的表示内容外还包括挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属、四至关系等。

分户图是在分丘图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。表示内容包括：房屋权界线、四面墙体归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、建筑面积、房屋边长等。

3.3面积测算

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

住宅楼以幢为单元，依照式3-2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

另外，对于多功能的综合楼或商住楼，其共有建筑面积分摊更为复杂，一般要进行三级或多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。

商住楼共有建筑面积的分摊方法：首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照3-2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积；商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

4结论与展望

随着聊城经济技术开发区房产管理及经济技术的发展，传统的平板测图技术已不能适应现代化的管理需要，而且传统的房产数据库只管理属性而不能管理图形的弊端越来越不能满足当前房产管理的需要。针对以上情况，我们进行了房产调查、采用外业数据采集机助成图的模式进行了数字化房产测量，并且开发了适合聊城开发区房产管理的房产GIS信息系统，展现了房产GIS信息系统在房产测量方面的广阔前景，并得出一些有价值的结论。归纳如下：

1、房产调查前与开发区房产局共同设计了《房屋调查表》，进行了房产区与房产分区的划分与编号，建立了丘内房屋的编号规则，既方便工作的开展，又便于信息的采集。在房产调查的同时进行了房屋的实地勘丈，能够丈量的房屋边长均进行了实地丈量，不仅避免了测量数据的粗差，在计算面积时还可以进行简单的平差，不仅为房产面积计算提供了原始资料，而且保证了建筑面积计算的准确性。

2、指出了数字化测图的优越性，提出了在当前数字化房产测量软件不成熟的情况下利用现有的数字化测图软件进行房产测量的方法和经验，并且最终完成了聊城市开发区范围内65个GPS点的埋石和观测工作，达到《技术设计书》关于控制测量成果精度的要求。并对GPS控制点制作了点之记。在房产测量方面用数字化采集数据机助成图方法，共测得比例尺为1：500的房产分幅图102幅、分丘图168幅及分户图1089幅。

3、对房产测量中较为敏感的面积测算特别是关于房产共有面积的计算方面提出了很好的方法。对共有共用面积的分摊计算，简单介绍了住宅楼、商住楼、多功能综合楼共有面积的分摊计算公式及分摊方法。