房地产企业开发成本控制及实践

摘 要:企业发展的终极目的是追求利润最大化,实现利润最大化无非是“开源节流”。那么具体到房地产开发项目上,“开源”是指最大限度挖掘企业本身的潜在价值,提高产品的附加值;“节流”是指房地产项目建设成本费用的控制。本文就地产成本的构成、地产业控制成本存在的问题和成本控制的策略研究做了阐述。

关键词:房地产开发;成本控制;合理收费;土地成本

目前,我国的房地产业正在进入越来越细的专业化分工和越来越高的专业化水平阶段,迫切需要房地产企业管理者变粗放式管理为集约式管理,实现企业开发成本费用的精确控制。究竟应该怎样控制企业的开发成本,下面谈谈自己的工作体会。

一、房地产企业开发成本包括哪些内容

(一)地产企业的土地费用。

包括城镇土地出让金,建筑土地征用费或拆迁安置补偿费等。 通常情况地产开发企业拿地方式有两种:首先是协议出让,也可以是政府批准;其次是挂牌拍卖出让土地。但是随着中央土地宏观管理政策日益趋紧,开发商通过拍卖方式获得开发用地成为主要拿地方式。伴随招、拍、挂方式的普及,住宅商品房价格体系构成中,土地费用呈上升的趋势。

(二)地产项目的前期工程费

主要指项目可行性研究、建筑地质勘查、前期规划、项目设计费用,还包括“三通一平”或“七通一平”等费用。这部分费用相对房地产开发成本的比例较低。

(三)建筑安装工程费

也是项目建筑安装造价,这部分费用指项目建设过程中所发生的建筑工程、各种设备及安装费用等。在整个建筑成本构成中占有一定的比例。

(四)项目自身的市政公共设施费用。主要有基础设施和公共配套费两部分。基础设施建设费内容很复杂,主要包括道路、自来水、电信、燃气、电视、污水、电力、绿化等费用;公共配套费是指企业为小区居民提供配套服务的费用,比如学校、医院、派出所、自行车棚、粮店、菜市场等商业网点所发生的费用。

(五)开发项目的管理费用。主要是房地产开发企业为项目开发建设所付出的各种费用,这部分费用包括管理人员工资、保险费、职工教育费、养老保险费、差旅费、办公费等,此项费用在整个成本构成中所占比例很小。

(六)银行贷款利息费用。指用于开发项目过程中企业通过向银行借贷方式筹集资金须支付给金融机构的利息费用。此项费用是动态的,资金的多少与项目规模的大小、融资额度的多少有关系,费用占成本构成比例相对不稳定。

(七)开发项目需缴纳的税费。这部分费用包含有房产税、土地增值税、耕地占有税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、外商投资企业和外国企业所得税等;还有行政事业性收费,其中政府和行政主管部门所收取的费用相对规范而且较少;建设部门直属的事业单位及强制性参与工程建设的垄断企业,对企业所收取了名目繁多且不规范的费用,这一项在开发成本中所占比例较大。

(八)企业项目开发的其他费用。这部分是指不能列入前七项的所有费用,包括商品房销售广告费、中介费及各种不可预见的费用等等。

二、阻碍开发成本控制的因素

(一)管理方式有待改变

目前的一部分房产企业的管理方式依然是传统管理方式。工程资金费用控制低效,注重完工后的核算,忽视或不考虑管理和建设中发生的费用。这样就导致管理者无法掌握企业最新的成本动态,同时缺乏科学合理的管理制度。

(二)企业的一些管理者缺乏成本控制的意识,责任目标不明确

没有科学明确的岗位责任制及财务管理的规范控制流程以及对应的奖惩制度。全员的成本控制意识更差,管控工作粗线条,管理责任不明确。

(三)企业成本控制没有底线,控制目标不明确

一些开发企业没有形成企业内部的标准控制指标,项目时时处处发生超支情况,尤其建安成本超支情况最为严重,管理方面缺乏成本控制的约束。

三、开发成本控制的实践研究

(一)土地成本控制

土地价格是企业成本一个最重要的组成部分,地价的高低直接关系到成本的高低。加强政府调控力度,保持土地供需总量的恒定。动员一切力量来扭转以增量为主的局面,采取有力措施消化建设存量用地,加强集约用地的程度,保证有效供应地产开发用地。禁止少数开发商的囤积居奇行为,政府应当建立对已经超过规定期限而未被企业开发的土地退出机制。

(二)不合理收费的控制

这个措施取决于各级地方政府的态度,应认真落实上级关于收费的各项政策,力争取消各项不合理收费或适当调低收费标准,政府还要加强对垄断经营的基础和配套工程收费的行政管理,规范事业收费行为;坚决查处乱收费现象和行为,并及时清退多收的各项费用,以降低开发中的规费及额外成本。

(三)配套费用的控制

政府要履行职责,完善建设过程中的市政配套费用,保证合理分摊城市公共设施费用。同时争取公共财应承担一定比例的配套费。对应由地产企业承担的市政配套设施费用,政府和有关部门要建立统一的收取标准,利用制度规范行为,政府及建设主管部门应通过引进竞争机制,力求避免现行的垄断性经营导致开发企业负担的加重。

(四)各种税费的控制

建立和完善统一的税收政策,规范税费征收行为。税收作为中央政府调节经济的杠杆,在引导行业发展方面起着重要作用。目前房地产行业中的高税收政策作为遏制房价的手段是可以理解的,但对整个行业的发展是不利的,因此国家应适时、适当地降低企业税赋。同时要加强税收工作的公平。

(五)银行利息的控制

建立完善的房地产融资体系必须采取间接融资与直接融资相结合的策略。在企业难以获得银行信贷支持时开发企业应当关注一些金融创新产品,比如考虑那些已进入中国房地产市场的海外地产基金。各种基金构成了金融创新产品,因为国际地产基金的进入,所以拓宽了房地产企业的融资渠道,可为企业创造新融资途径,这就能够有效降低企业资金利息成本。

(六)加强内部管理成本控制

企业管理要维持合理利润空间,更应向内部管理要效益。从预算管理到施工过程的监管,从人员队伍的选择到材料设备的采购等,要完善管理制度,科学化成本核算,进而有效控制各项成本。

总之,我国的房地产价格是影响社会经济的一个关键因素。房地产成本及价格关乎人们的生活质量。所以控制成本就控制了价格,使地产行业朝着健康有序的方向发展。

参考文献:

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