房价会不会降

中图分类号：F08文献标识码：A 文章编号：1008-925X（2010）12-0189-02

摘要：我们处在在一个高房价高企的时代，动辄上万的房价,已经成为压在80后肩头的沉重的大山。本文从今年房地产市场的整体分析出发，接着说明影响房价的原因。最后得出结论，房价不会有大幅度下跌的可能。

关键词：高房价 上涨 刚性需求

1、当前房地产情况综述【1】

前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。

前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。

全国房地产开发景气指数 9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.52，比8月份回落0.59点，比去年同期提高2.44点。

【1】来自： 中国房地产信息网

2、房价上涨的原因

与其他商品比，房子是种特殊的商品，它既是消费品又是投资品。作为投资品有保值增值的功能。影响房价的因素包括：

2.1供求关系

既然房子是种商品侧一定会受到供求关系的影响。这是经济规律。房价的飞涨，主要受两个方面的影响：一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产，中低端房产的供应比例不协调。

供给方面，要建房子必须要有建设用地，由于土地资源的不可再生性，而且随着城市化进程大力发展，城市建设用地发展明显受到制约。供给的不会无限制的增长。

需求方面，包括刚性需求和投资需求，改善性住房需求等非刚性需求。刚性需求，是相对于弹性需求说的，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括日常生活用品等。也可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品。对婚房的需求就是典型的刚性需求，中国的人口结构决定了现在对房子的需求会继续强劲。从国家统计局网站查询，得知第五次人口普查（2000年）数据，

现在是2010年末，这些年龄阶层的孩子现在长大成人，迫切需要结婚，买房，开始独立生活，是现在购房的主力军。

2.2开发成本

2.2.1高地价是根源

在商品房房地产价格中，地价占有相当的比例。由于地价大幅度增高，房价也跟着水涨船高。 从去年的各种“地王”就可以看出端倪。现在城市的建设用地越来越少，很多地方都是“一地难求”，“天价地”也屡见不鲜。对于绝大部分的开发商来说，成本增大了很多，要想维持利润有两种方式：一是房价不变。由于拿地的成本占了好大一部分，如果房价保持不变，那么开发商只能压缩其他的支出，这肯定会影响到房屋的质量。另一种况是，其他支出不变，保证楼盘质量，为了保证利润，侧只能将这些成本转嫁到消费者头上，房价必然涨价。其根本原因是土地是不可再生资源，随着城市化进程，城市建设用地越来越少。

2.2.2、钢材、水泥、及其人工成本的增加，也是涨价也是原因之一。

2.3政策

房价的走势必然会受到多个因素的影响。

2.3.1央行的各项政策

央行调整利息, 最近央行又发出公告 12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。增加了还款压力，使得不少居民选择提前还贷。同时也减少了投资房地产的资金。

2.3.2征收房地产税

征收房地产税的作用有:抑制房地产投机;增加政府财政收入;缩小贫富差距等。但是征收房地产交易税的作用有限,起不到抑制房价的作用,却适得其反。因为这些税负，在需求旺盛的时候，特别是刚性需求占大多数的时候，基本上都转嫁给了消费者，间接推动房价上涨。如果通过向长期空置的房屋征收不动产税,可以减少囤积住房的现象,降低投机行为。

2.3.3土地调控政策

国务院《关于促进节约集约用地的通知》(下称通知),通知要求严格执行闲置土地处置政策,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。国土部门要求各地加大土地供应结构调整力度,优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。

2.3.4货币供给量

发行在外的货币越多,用于投资的资金越充足,投资房地产的资金也会越多。发行在外的货币越多也会引发通货膨胀，而物价上涨使得钢材水泥等建筑材料涨价，使得建筑成本提高。这些都会影响房价。

2.4预期

消费者对未来房价的预期也影响了房价。当市场有很多人认为价格会上涨，他们会尽量去购买多的房屋，而房屋建设周期长，短时间能供给不会很大，这个时候由于需求远远大于供给，因此价格必然上涨。 价格上涨后，反过来证明大家判断是正确的，房价会上涨。周围的人一看房价涨了，担心未来的房价会越来越高，至少现在的房价比未来低，他们也开始买。于是形了恶循环，越买越涨，越涨越买， 结果把房价推到了高不可攀的地步。

2.5人民币升值加速了房价上涨

随着人民币不断升值, 国际“热钱”纷纷流入到中国市场，造成我国流动资金过剩。对人民币继续升值的预期，使得外资对房地产市场未来形势看好，刺激热钱流入房地产业，使房地产业需求增加。

3、结论

基于以上原因，笔者认为全国整体房价不会有大幅下跌，在个别城市像北京，上海等城市，可能会有小幅下跌。

参考文献:

[1] 中国房地产信息网

[2] 易宪容.房地产现状透析[J].政府法制, 2007, (17).

[3] 吴树畅，曾道荣.中国房地产价格运行轨迹及驱动因素〔J〕.财经科学，2010， [4]潘颖，张本照.我国城市房地产价格非理性波动的内在机理分析〔J〕.产业与科技论坛，2009，（10）

[5] www.stats.省略/tjsj/pcsj/中国统计局网站