我国房地产上市公司财务风险管理研究

【摘要】财务险防范是当前国内外理论和实务界广泛关注的一个课题，作为企业运行的指示灯、投资者警示器和经风济运行的“晴雨表”，兼具很强的理论意义和实践价值。近年来，面向整个行业对财务风险的研究较为普遍，存在一定的笼统性。因此，本文选择从房地产行业入手对财务风险进行更为深入的研究，旨在为处于动荡不安的市场环境下的房地产企业建立较为完善的财务风险防范系统，发现问题，防范风险。

【关键词】晴雨表 房地产企业 风险防范

一、引言

相对于其他行业，房地产业具有高风险、高收益、高敏感性、投资收益长等特征。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，使得房地产企业身处的外部环境急剧恶化，财务危机一触即发。如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险防范系统，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。

二、房地产企业财务风险的表现形式

企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。结合房地产的行业特征，其财务风险表现形式主要体现在一下几个方面：

（一）资产负债率大

房地产企业前期往往是负债开发，投资较大。企业资金来源主要是预收房屋款、自有资金、银行贷款，其中自有资金比例较少，主要依靠银行贷款。据《2008年房地产上市公司测评报告》显示，房地产企业资产负债率偏高，最高达到75%，超出预警线60%，在借贷到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益趋动下， 很多企业到期能否偿还及高利率风险于不顾， 盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动， 资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等， 为企业埋下了到期支付能力及利滚利的财务风险。

（二）通货膨胀风险

当通胀大幅度上升时，会引起各种建筑材料成本以及劳动力成本的增加，造成房地产开发成本攀升。

（三）利率变动风险

利率变动对负债经营房地产企业影响巨大，银行贷款利率提高导致负债成本增加，预期收益减少，同时，消费者购买能力减弱，无疑给企业造成巨大损失。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

（四）再融资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低， 这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团， 往往还会出现连锁筹资担保链， 一旦“链”中的一环断裂， 再筹资风险的效应会放大， 从而给集团经营带来致命威胁。

（五）投资收回风险

受政治、经济等因素影响，有些企业房地产商品闲置，买卖或租赁合同终止，但资金已投入，短时间内难以变现。有时由于双方合同执行过程中出现问题，客户没能履约付款，则会使得投资收益难以收回。

三、房地产企业财务风险分析

（一）客观原因

（1）房地产周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。

（2）法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。

（3）市场供求。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。

（二）主观原因

（1）企业资金结构不合理。 房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

（2）财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。

（3）财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

我国房地产企业财务风险防范措施

（一）增强财务风险意识，提高财务管理水平

房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案；财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。

（二）健全风险管理体系

面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。

（三）基于企业发展战略实施全面预算管理

房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。

（四）拓宽融资渠道，优化资金结构

银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。

（五）完善内部控制制度

虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。

参考文献：

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