广场商圈商业发展研究

[摘要] 广场商圈的繁荣发展是现代商业的重要特征。礼仪空间及节庆文化凝聚的强大向心力、便捷交通及强大人气汇聚的流动集散力、发展惯性及集群效应积聚的持续推动力是其蓬勃发展的重要原因。广场商圈呈现出高端服务场所争相入驻、金融资本高度集中、城市综合体逐步拓展的态势。对销售业绩的过度追求和对后续经营的傲慢漠视、单店求全的心理和错位经营的缺失以及高定位带来的高售价与创业培养期准备不足的矛盾是广场商圈发展的问题和隐患。在今后的发展方向上，要坚持合理科学进行规划定位，充分了解创业的困难和挑战，确保经营的原则性和灵活性两者统一。

[关键词] 广场 商圈 商业 发展 研究

广场作为一个城市政治、经济、文化生活的中心，往往成为商家必争之地。得广场者得天下，已经成为现代商业发展的重要规律。纵观当前广场商圈的发展现状和轨迹，可以为商业活动的研究提供可靠的样板和依据。

一、广场商圈形成的原因

广场商圈之所以获得长足的发展，有其客观存在的历史和现实因素，具体表现为以下几个方面：

1.礼仪空间及节庆文化凝聚的强大向心力

人类社会发展初期建造广场的初衷，主要用于公众集会、公告、宗教仪式等行政礼仪方面的活动，比如古希腊时期的广场在其社会生活中发挥了令人印象深刻的作用。后来，广场逐步增加了商业物流、集中会展、节庆游行等功能。广场在人们的心目中成为一种宏大、正式、神圣的象征，拥有与生俱来的正统性和向心力。每逢重要场合、历史时刻、大型节庆，人们都主动到广场把握时间的脉搏，倾听光阴的呼唤，感受时代的狂欢。近水楼台先得月，大众的广泛青睐使得广场自然成为商业的首选之地。

2.便捷交通及强大人气汇聚的流动集散力

广场周边往往具有便捷的交通设施，包括城市交通要道、公共汽车和轨道交通，具有极强的通达性和集散性，从而形成规模巨大的人流、物流、车流、信息流。人气是商业活动的生命线，没有人流的到达，缺少足够的消费群体，再好的商业设施也丧失了刚性需求和硬性支撑，最终成为空中楼阁。正如李嘉诚所讲，“地段，地段，还是地段！”动辄每日十几万甚至几十万的人流成为大型商业赖以生存的基础。

3.发展惯性及集群效应积聚的持续推动力

广场商圈一旦被商业企业跑马圈地，便会注入持续的发展动力。良好的经营业绩刺激着其它商业企业纷纷争相分割蛋糕，从而形成惯性发展的态势。不断丰富的商业形态和规模集聚的商业设施主导着人们的消费选择，习惯到广场商圈这种一站式购物场所完成自己的消费活动。

二、广场商圈发展的现状

伴随商业地产的发展，广场商圈的发展已经进入一个全新阶段，全国各地的广场商圈都呈现出百花齐放、高速增长的状态。这一部分以山东省临沂市人民广场商圈为例进行论述。 临沂市，山东省南部地级市，总面积17191.2平方公里，常住人口1003.94万人，是山东省面积最大、人口最多的城市。2010年实现生产总值2400亿元，实现社会消费品零售总额1157.2亿元，城镇居民人均可支配收入18644元。临沂商城是全国第二大批发市场，长江以北最大的商贸集散地，2010年市场交易额突破720亿元。

1.高端服务场所争相入驻

广场商圈成为一个城市最高端服务场所的聚集地，大型百货商场、著名连锁酒店、奢侈品专卖店、特色餐饮等都会在广场商圈展现出优秀的品质。临沂人民广场周边汇聚了银座商城、九州商厦、桃源商场、茂业百货、奥斯卡商业广场、百丽广场、大润发、乐购、屈臣氏等商业巨头，阿迪达斯、耐克、匡威等品牌专卖店，蓝海国际、鲁班沂州、汇东商务、铜锣湾等大型宾馆，如家、银座佳驿、沂州府等连锁酒店，阿咪果、诺曼底、欢乐时光等量贩式KTV，嘉年华、御香苑、比格比萨、赛百味、集集小镇、永和豆浆等连锁或特色餐饮，以及三家德克士、三家肯德基、一家麦当劳、一家必胜客等西式快餐。不到一平方千米的地方汇聚了庞大的商业体量，爆发出井喷态势。（部分商业特征见表格）

2.金融资本高度集中

金融证券行业是一个地区商业发展的重要保障。没有金融资本的支持，商业发展就成为无源之水、无米之炊。当前，许多城市的广场商圈也成为金融中心。临沂人民广场商圈形成了从工、农、建、中四大国有银行到民生、浦发、招商、兴业等股份制商业银行再到临商银行、农村合作银行等地方商业银行，以及国元证券、齐鲁证券等证券机构的金融聚集之势。

3.城市综合体逐步拓展

城市综合体以其集商业、办公、餐饮、住宿、娱乐、居住等多种功能于一身而形成交融贯通、依存互动关系的商业地产形象，成功打造城市CBD(即central business district，中央商务区)。临沂人民广场商圈目前有两个城市综合体，建筑面积43万平方米的久隆奥斯卡和23万平方米的万阅城。其中万阅城百丽广场奢侈品集成店中的众多品牌是第一次登陆鲁南地区，其馆藏200万册图书的临沂图书馆改造项目铸就了城市脑库，为城市综合体注入了知识文化气息。

三、广场商圈发展的风险

广场商圈的发展虽然取得了骄人的成绩，但是其背后存在的隐患还是值得业内人士的关注和研究。

1.对销售业绩的过度追求和对后续经营的傲慢漠视

现今许多商业地产持有者尚未逃脱传统的理念，像多年前经营住宅地产一样仍然仅仅把销售作为重中之重，看中的是销售额和投资额之间的数字差距，存有一种卖出了事的心态。至于销售之后商业是否能够持续繁荣，他们基本不予关注。事实上，应当建立一种现代经营理念，在销售之后探索培育商业的后续发展，在地产商和经营业户之间实现利益捆绑，激发地产商的积极性和主动性，充分发挥自身影响力和财力优势，实现两者的持续双赢和共荣。

2.单店求全的心理和错位经营的缺失

许多店面在规划的时候都是“大手笔、高起点”，造成广场商圈出现多个综合性百货商场，由于业态相同，且均为“高”、“大”、“全”的特点，没有形成可观的错位经营，在互相残杀之后往往会有部分店面大伤元气，一蹶不振，甚至最终破产。

3.高定位带来的高售价与创业培养期准备不足的矛盾

广场商圈以其优质的基础设施、稳定的消费群体、高额的前期投资在开发商和业主心中都占有极其重要的位置，因此较高的售价也就不足为奇。但是，相当一部分商铺业主并没有对经营的困难性做好充分的准备。尤其是新开业的店铺若想得到消费者的认可需要一定甚至较长的时间作为积累，说白了就是要赔得起。但是前期消费者的观望态度和忠实度培养过程的延续造成的阶段性困扰使店铺业主在高售价面前有可能不堪重负，还没有看到胜利的曙光就落得昙花一现的命运。

四、广场商圈的发展前景

广场商圈的持续繁荣是不可逆转的历史趋势，在实际经营操作过程中，还需要我们在实践中不断摸索和调整。

1.坚持合理科学进行规划定位

一定要摒弃好高骛远、贪大求全、不切实际的想法，切勿动辄号称打造省际区域经济中心，辐射巨额人口。要根据商圈的成长现状，结合自身实际，具体问题具体分析，制定科学可行的规划方案，按部就班，稳步推进。

2.务必充分了解创业的困难和挑战

但凡创业都不可能是一帆风顺，尤其是万事开头难，即便是拥有优质资源的广场商圈也不例外。没有长时间的精心付出和耐心培养，消费者不可能迅速接受一个全新的店铺。要有打持久战的准备，同时也要积累雄厚的财力作为支撑。

3.确保经营的原则性和灵活性相统一

对于经营理念的坚持是通向成功的重要保障，订立的规范和程序不能朝令夕改，但与此同时，并非一成不变、墨守成规，也要根据商圈的宏观走向和微观变化适当调整自己的经营策略，寻找创新和提升的契机。

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