商业地产,小心被烫伤

“现在已经出现了2000多个购物中心，当中有60%到70%都是新的建筑物，现在的二三线城市，比方说像沈阳有40个开发项目，成都也有60个项目，天津也有40个开发的项目。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。

有业内人士担忧，“万科也好，实际上大部分商业地产还是社区内的商业，而且以销售为主，这个不是真正意义上的商业地产开发。”纵观海外成熟市场，商业地产是以持有获取租金为主要收入手段。不同与住宅，商业地产的开发、运作、管理等方便有很高要求。

“很多的城市都慢慢发展起来，有一些城市是值得进行开发的，有些不一定是值得的。”

城市规划需三思后行

“现在每一个城市政府都在希望打造更多的商业综合体，代表一个城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。

由于商业地产的复杂性高于住宅，前期定位规划与建筑设计，往往会决定商业物业的经营业态，目标群体，以及项目的主题特色等。早期商业地产开发中，不重视前期定位导致失败案例不少。而商业地产后期的招商及运营管理也是关键因素。

一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。随着越来越多综合体的开发，新奇感觉早已不再。同样的餐饮、同样的电影院、同样的服装品牌……

另一方面，中国的商业本身发展落后，发展历史短导致优质的商业资源特别少，商业的品牌就比较少。一个统计，北京是商业最发达的城市，北京最好只拥有33.2%的商业品牌，僧多粥少，招商同质化现象会非常严重。

“大量的综合体建设，经济支撑力不够。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。”业界不无担忧，随着大批商业地产的出现，可能会出现大量的垃圾大楼，一种是烂尾楼，一种是设计存在缺陷的楼。

“城市综合体一窝蜂，没有自己核心的产品，很多东西是无法复制的，但是商业地产前面有很多不确定因素，谁赢谁输很难说。”

虽然中国的商业地产基本上是一个市场所支配的环境，政府不太干预，但是市场不可能解决所有问题，太多人进去，资源浪费会非常严重。另一方面，商业地产难度大，需要有一个长期经营的心态，普通的开发、投资、退出等不专业性给行业带来隐患。

商业综合体投资大，一定是要多赢的格局。政府要赢，解决从形象工程到民心工程的一揽子问题；开发商要赢，能够获得长期稳定的现金流保证，取得合理的回报；商家要赢，商业综合体是否能经营成功最重要的还是商家。

普遍短线操作

商业地产与其说是地产问题，不如说是金融问题，根本的就是要获得利润、赚钱。跟西方相比，中国没有相应的金融工具，比如大型的房地产投资基金、房地产投资信托reits等，一般的银行贷款最长期限也仅为三年。

另一方面，商业地产需要进行长线投资，短贷和长投的矛盾长期存在。大型的房地产企业，比如万达是靠快速滚动回款，华润是靠母公司输血，但对于更多的中小型房地产企业，并无可借鉴性。

目前商业地产的投资现状是，“二三线城市大多数商业地产开发商抱有投机而非投资的开发冲动，因此商业物业的销售比例往往较高，而商铺这一高销售价值的商业物业产品，是很多投机性开发商最为极大化规划的物业类型。”

另一个不可回避的问题是，“对于很多中小投资者来说，更多的是希望获得一些比较直接的、比较现实的、比较短期的回报。长期持有对于他们来讲，是很难做到的。”而房地产投资行业中，大型机构投资者的缺乏，也让商业地产面临销售和持有之间现实的矛盾和压力。

基于商业地产行业本身的规律性，对专业性和对资本的要求相对高，跨入商业地产这个门槛并不轻松。根据这个市场的未来和现状，根据业态体量做好项目的定位，专业的市场调研对项目的成功非常重要。“一定是源于市场，而不是闭门造车。”