论商品房质量责任追究

摘要：随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，商品房这种特殊的产品在公民生活消费中的地位日渐重要。目前出现的大量的商品房质量纠纷案件，不仅损害了购房者的权益，也不利于房地产行业的良性发展。

本文将对商品房质量类别、责任人、赔偿请求权等主要问题进行探讨,对其中涉及的法律问题进行分析梳理，提出自己的合理建议，以使商品房质量问题能在法律的框架下得到应有的规制。

关键词：责任人 请求权 消费者

一：商品房质量类型

对商品房质量问题进行分类有很多种方法，这里我们主要采用按照开发参与主体进行分类和按照法律依据进行分类的方法。

（一）：按照开发参与主体分类

1．勘察设计方面

如：勘察设计失误；使用功能不合理；采光不足；人性化考虑不足等勘察设计问题。

2．施工方面

如：结构缺陷，主体工程不合格；装修质量过差，如墙地面开裂；机电功能缺陷，如管道漏水，电路不通等。

3．房地产开发商方面

如：虽然满足规范要求但违反售房合同约定等。

4．其它质量问题

如：室外公共区域的质量和环境问题等。

（二）：按照定义依据进行的分类

1．法律规定

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

根据体系解释的原则，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条是对主体结构质量之外的其它质量责任的规定，根据《建筑法》第62条的规定，包括屋面防水工程和其他土建工程，电气管线和上下水管管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。

2．合同约定

建筑质量问题还应该包括合同约定的其它质量问题。

3．合理推定

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。“严重影响正常居住使用”就是合理推定，也应该认定为质量问题，如室内环境质量不利生活等。

二：商品房质量问题责任人

关于商品房质量问题的责任人，法律有相关规定的我们需要按照规定办理。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

商品房质量责任纠纷关键是分清责任，勘察、设计、施工，负责四个环节上每个责任人都承担相应的质量保障责任。但严格地说，开发商对外承担商品房质量全部责任，而对内勘察、设计、施工、监理等单位向开发商负责，按照责任的大小承担相应的责任。

《城市房地产开发经营管理条例》第76条第2款、3款规定:“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当按照有关法律法规的规定或者合同约定，承担相应的责任。”《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第4条规定:“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。”

三：商品房质量纠纷赔偿请求权

根据上文商品房质量分类，当出现商品房质量问题时，有法律规定的情况下消费者可以直接依据相关法律追究责任人寻求赔偿。当法无明文规定，双方有约定的时候，可以适用我国《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

具体请求权如下：（1）解除合同和赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条和第13条第1款规定在三种情况下，买受人可解除合同并请求赔偿损失。（2）请求修复和赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定了出卖人的修复责任。

赔偿原则如下：质量侵权损害赔偿的应依据的原则，是发生质量侵权时，依归责原则和责任要件在确认加害人应负责任的情况下，决定赔偿范围的准则。赔偿应遵循全部赔偿原则，包括财产损失和人身伤害损失，又区分直接损失和间接损失。全部赔偿原则也被称为“实际损害实际赔偿”。 

四：商品房纠纷对《消费者权益保护法》的适用

商品房买卖能否适用《消费者权益保护法》，理论中一直存在很大争议。

反对者如梁慧星教授，理由有三：一是《消费者权益保护法》制定时，针对的是普通商品市场，其适用范围不包括商品房，而《产品质量法》明文规定不包括建筑物。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡。

支持者如中国社科院民商法博士刘俊海、南开大学陈耀东教授，理由有四：一是商品房具备商品的一切特征。二是商品房的购房者符合消费者的特征。三是司法解释《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中己肯定了购房者的消费者地位。四是购房者处于弱势地位，法律应给予弱者以特殊保护。

据悉上海市在《消费者权益保护条例》修订过程中，曾向社会各界征集是否将商品房写进《消费者权益保护条例》的意见，结果作为广大消费者的老百姓支持，而一些行政司法部门，如建委和法院对此不完全赞同。

自2000年以来吉林、宁夏的消费者权益保护法的实施办法均明确规定商品房也是商品，并且对什么情况下可以退房，如何退款等也进行了规定。随后，福建、重庆等地相继出台地方法规，保护购房者在购房过程中的合法权益。

建设部在2001实施的《商品房销售管理办法》第20条中也对一定范围内的欺诈行为适用了《消费者权益保护法》中的“双倍赔偿”。而后在2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也把赔偿表述为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，实质均属于惩罚性赔偿。

按规定，惩罚性赔偿以开发商销售商品房时存在欺诈作为适用前提，即开发商必须具有明知或应知的主观态度，且在客观上采取了隐瞒事实真相或故意告知虚假事实的行为。《解释》第8条、第9条、第14条分别规定了6种情形下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿，可进一步概括为三类情况：

首先，开发商故意处置购房者权利的欺诈行为。

其次，开发商违反商品房商销性的欺诈。

第三，商品房面积过度缩水时可有限制适用惩罚性赔偿。

《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任。

综上可见我国未来立法趋势倾向于将商品房买卖纳入《消费者权益保护法》调整范围的，这对于广大的购房者来说无疑是有利的。

结语

上文对商品房质量的类型、责任人、请求权进行了探讨，提出了自己的意见，很多问题也有待更为深入的探讨。在房地产业蓬勃发展的今天，期待相关法律的尽快完善，为商品房建设的发展提供有序的环境，也为消费者的消费行为提供可以依靠的保障。