房地产基金新十年 谁的盛宴?

大资管时代到来，不同的市场人士对房地产基金行业也有着不同的看法，有些说这个产业进入到一个剧烈竞争，甚至恶性竞争时期，也有一些人认为这样的环境下是挑战与机遇并存。那么大资管格局之下，房地产基金的合作和竞争策略怎样？如何在大资管环境中发挥优势并避免恶性竞争带来的行业混战？不同策略和主题的房地产基金管理人如何定义和实施自己的策略，并打造在房地产基金行业的品牌？当前，各房地产基金管理人对于房地产基金行业成熟度的判断和未来预期如何，如何以合适的策略吸引机构投资人入场，并推动整体行业的规模增长和模式升级？

在近日举行的“2014融资中国资本年会暨颁奖典礼――新十年谁的盛宴”上，各路嘉宾从自己的角度给出了一个判断。

盛世神州董事长张民耕认为，在大资管时代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，而房地产开发企业则更加轻资产化，这样的市场更加健康，大家风险共担，开发商的核心竞争力就是房地产开发实力。

鼎信长城董事长章华认为，作为房地产基金来讲，最重要的是一定要深刻认知这个行业，早在几年前房地产市场就开始分化，大型房地产企业将占有越来越多的资源，未来中国不会再有那么多的房地产开发企业。

中城投资总裁助理王珊认为，房地产基金要提高自身的竞争力：首先要能够提供资金的确定性和有效性，要快速判断一个项目并锁定它；第二，团队建设；第三，要始终保持一种创业或者企业家精神。

对于未来发展趋势，河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示，作为房地产基金管理人一定要考虑10年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。要有在若干年以后继续开展业务的能力，除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力。

赛富不动产合伙人王戈宏认为，未来的房地产基金，如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。房地产基金领域最终拼的是资本运作能力，不仅是融资能力，还有资产增值能力。

嘉实资本管理有限公司总经理助理王克明表示，基金资管计划不像银行和信托一样受政策的限制，也没有风险准备金和净资本充足率的约束，所以一些不能满足银行要求的开发商，在2013年从基金资管计划里获得了融资。

河山资本曹少山：要有在细分领域的资产管理能力

河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示，作为房地产基金管理人一定要考虑10年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。要有在若干年以后继续开展业务的能力，除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力。

曹少山谈到，现在的房地产基金，无论是行业性质还是行业规模，以及在房地产金融中的作用，都被媒体夸大了。说得极端点，中国没有纯粹意义上的房地产基金，因为房地产基金的资金一定是非定向募集，由基金管理人完全根据自己的投资策略决定投什么，怎么投。但现在绝大部分房地产基金还是针对项目，像投行业务一样一单一单地做，这种现状短期内不会改变，等到改变了，中国房地产最辉煌、投融资机会最多的时代可能已经过去了。

目前的房地产市场在分化，这说明原来维持市场平衡状态的力量被打破了。其一直都很有危机感地在观察市场大势，举一个例子，这几年北京雾霾很严重，似乎一夜之间就发生了，其实冰冻三尺非一日之寒，雾霾的污染物也是不断累积的，中国的房地产市场也一样，要观察市场变化的临界点是什么，什么时候会出现，数字很能说明问题，存量加上新建的房子是多少，估计不到10年这个市场临界点就到了，到时候房地产开发商会为房子卖给谁发愁。

作为做房地产金融创新的人，一定要考虑1 0年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。在日本市场，即使在房地产泡沫之后，房地产基金仍然有生存空间。做房地产基金对市场大势要有非常敏感的判断，然后不断积累，要有在若干年以后继续开展业务的能力。除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力，尤其是住宅项目以外的资产管理能力，比如商业地产项目，在开发任务完成后还有很多运营工作，其实不管是商业地产还是工业地产，所有涉及到要通过运营增值的细分领域，都有非常大的市场。但是这种战略布局要提前，不能等到要用的那一天，很多大开发商已经在做这样的布局，房地产基金也要做这方面的布局，现在北京市场已经很难有一二百亩地要开发了，这是一个房地产基金管理人必须要思考的，也是需要提前布局的，要时刻有这样的危机感。

赛富不动产王戈宏：房地产基金要做权益性投资

赛富不动产合伙人王戈宏认为，“未来的房地产基金，如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。”

王戈宏表示，企业的本质是盈利，而中国企业在这个过程中，过多依赖政策，就企业的本质来讲应该是依赖市场，这导致目前企业的盈利模式比较混乱。

企业盈利模式无非三种：一是利用差价，有一段时期是通过融资投资，银行信托卡死之后，这个时代已经过去了。房地产基金兴起后，开始也是抓差价，基金管理人相当于中间商，就像搬砖头一样把投资人的钱凑到一起，搬到开发商那里去，现在这种依靠差价赚钱的模式越来越难了。二是价值模式，现在慢慢出现一些房地产基金在寻求价值投资，看谁能帮开发商发现价值，中国房地产产业将会进入到GP们如何发现价值，创造价值的过程。三是趋势模式，比如股票市场就是趋势模式，但不适合房地产行业。

目前，中国的房地产基金已从做差价、贸易的投资模式，发展到发现价值的模式，这说明无论市场如何，对于一个企业而言，要想盈利，关键是看你能不能发现独到的市场行为，并且满足市场需求。所以对于市场对企业的影响，包括城镇化与房地产企业的关系，王戈宏认为关系不是很密切，如何找到真正赚钱的模式，才是需要思考的问题。

王戈宏也认为，对于房地产基金而言，除了考虑市场大势更应该考虑如何选择一个细分市场。在中国，老年公寓、白领公寓将会大有市场，在核心城市，年轻人要想在核心地段买房已不太可能，如果买一定是在远郊，为了工作方便另外在市中心租房居住，所以我们很看好白领公寓市场。在城市核心地段，找到一个既方便白领群体上班又适合居住的物业，买下后，重新设计、管理，创造一个白领公寓，这会是未来中国房地产存量市场一种新的消费模式。所以未来做房地产基金，“如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。”房地产基金领域最终拼的是资本运作能力，不仅是融资能力，还有资产增值能力。

嘉实资本王克明：基金资管让房地产企业有更多融资渠道

嘉实资本管理有限公司总经理助理王克明表示，对房地产开发企业而言，有了基金资管计划，可以在银行信托之外多一条融资渠道。

十后，在大资管和利率市场化的大背景下，基金资管有了很大的发展。对房地产开发企业而言，有了基金资管计划，可以在银行信托之外多一条融资渠道，基金资管计划不像银行和信托一样受政策的限制，也没有风险准备金和净资本充足率的约束，所以一些不能满足银行要求的开发商，在2013年从基金资管计划里获得了融资，所以对于开发商特别是没有二级资质的中小开发商，可以从基金资管计划获得新的融资渠道。另外跟传统金融机构相比，基金资管具有决策快、政策灵活的特点。基金资管还有很好的流动性，可以不必像信托计划一样要持有到期，反过来这种流动性也对降低融资成本提供了可能。再者，PE基金的进入，为房地产行业提供了专业的服务和价值，另一方面，背后的投资人也获得了倍增的收益。

通常所说的“钱”可以分成三种：一种是日常消费要花的叫“钱”，另外一种是要融通的叫“财”，还有一种是要投的叫“资”。因为有金融牌照，所以大家放心地把钱交给金融机构，而金融机构能提供的是投资理财的资源、融资的资源。金融机构为什么能够取信于民，取信于投资人，第一有品牌，第二有牌照，第三有专业能力。在大资管和利率市场化的条件下，品牌和牌照已经不是特别的资源，金融机构的专业能力才是重点。专业能力又可以归纳为四个方面：募、投、管、退。就募集来讲，要把投资人和客户进行区分，找到白金级客户，这是一个有风险承担能力的细分投资人群体。还要有把资本和房地产行业相结合，转化成金融产品的能力，房地产行业是个高回报高风险的行业，如何把投资人的资金安全地投进这样一个行业，这就要考验专业的产品制造能力。

另外投资方面，要能够帮助投资人找到跟他的风险偏好、收益偏好配合的产品，每一种产品的收益率不同，当然风险也不同，要在每一个细分的投资者圈里面找到相应的投资项目，这一点是金融机构普遍欠缺的。

第三是投后的监管能力，要能够进行有效地投后监管。

第四是退出，如何成功退出是首要的问题，如何在资本计划里面规避风险，能够顺利地按预期收益退出，这是我们所面临的艰巨任务。

盛世神州张民耕：房地产企业的轻资产化

盛世神州董事长张民耕认为，在大资管年代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，而房地产开发企业则更加轻资产化。

房地产企业金融化 金融企业房地产化

张民耕认为，可以用两句话来概括目前的房地产市场现状：一是房地产企业的金融化，二是金融企业的房地产化。

房地产企业的金融化是指现在的房地产企业都成立了房地产基金，用各种形式来进行房地产金融活动。以前的房地产企业，对现金流要求很高。房地产企业成立房地产基金之后，在金融化的过程中增强了跟金融机构的议价能力，比如，盛世神州和万科合作开发项目时发现，万科只要拿一个钮扣，金融机构就可以给他配出一件大衣，开发商完全可以用品牌、专业性来做房地产开发。在这样的大势下，有金融机构表示，以前是房地产企业来找银行信托，现在是金融机构主动寻找优质的房地产企业，金融机构成了乙方，房地产企业挑挑拣拣。

金融企业的房地产化是指在大资管时代下，各种金融机构都可以通过资产管理计划像信托公司一样向房地产企业投资、贷款，金融机构一旦放开管制以后，首先想到可以做的业务就是房地产，当然金融机构的房地产化只是一种现象，不能以偏概全，只是说是倾向性的问题。

张民耕还表示，房地产基金在制定投资策略和企业发展策略时，一定要考虑好自己的核心竞争力。盛世神州的核心竞争力就是要把自己看作专业房地产企业，把房地产开发链条上的每个环节都了解清楚，打通上下游的合作渠道，上游打通资金方的渠道，下游打通项目方的渠道。

具体而言，这个核心竞争力是指：第一，对房地产项目的价值发现，这是需要时间长期积累的能力，其他人觉得不能做的项目，你能不能发现它的价值。

其次，设计一组金融和房地产相结合的金融产品，这需要有房地产专业知识和金融专业知识，这个产品要让上游的金融机构或投资人，下游的开发企业都能接受。

第三，在投资之后的整个开发过程中，要有替投资人监管投资项目的能力，同时为开发商保值增值。

最后是价值实现，包括财务、税务以及退出等方面都需要合理安排。

开发商轻资产化

谈到目前房地产市场的发展趋势时，张民耕表示很看中两个人的说法：一是聂梅生女士，之前一直坚持认为房地产发展趋势向好，今年开始她提到房地产发展的周期性，房地产企业一定要认清周期性，避免对市场大势的误判。二是任志强，认为今年房价涨幅将趋缓，房地产企业会分化，区域会分化，整个大势不会一刀切。

所以今年盛世神州的策略是产品质量第一，质量里面包含安全性和收益性，在保证质量的基础上，适当扩大规模。总之，在大资管年代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，比如美国上市的房地产开发商不多，但是上市的基金非常多，开发商都是轻资产，许多项目开发商只出总投资额的1%，投资人占5%、10%、20%，银行或者专业投资基金会配比到100%的资金，这样的市场非常健康，大家风险共担，开发商靠的就是核心的房地产开发实力。在中国，如果这样的模式渐成风气，即使市场出现大的起伏，投资人也不会有那么大的风险。现在的投资人正在逐渐成熟，之前的融资手段主要是债类，慢慢地股债结合，然后会倾向于股权投资。在市场发展过程中，房地产基金会进入到其他房地产金融领域，会大量地和金融结构合作，同时也会和大量房企合作，在整个房地产领域，房地产基金会占更多份额。

中城投资王珊：大资管时代房地产基金管理人的核心能力

中城投资总裁助理兼投资总监王珊认为，在“大资产管理时代”的背景下，各种类型的资金都涌向房地产投资领域，他们要寻找合格的管理人，对房地产领域进行专业投资。这对于房地产私募基金来说是挑战也是机遇，优秀管理人将脱颖而出。房地产私募基金管理人要提高自身竞争力，必须具备充足的核心资本、专业稳定的团队及不断创新的企业家精神。

房地产基金横跨两个行业――金融与房地产，一边是资本，一边是房地产项目。现在大量所谓影子银行的资金做的是偏固定收益类的投资。私募基金更多应回归到提升企业价值，或者是提升项目价值的本源上来，加大权益类投资，可寻找一个好的合作伙伴采取跟投策略，也可以在项目开发中占主导地位。

房地产基金管理人的竞争力，首先是核心资本。管理人要快速判断一个项目并用核心资本锁定它，确保投资效率，然后可用两三个月的时间，后续发起一个基金来置换核心资本的投入。第二，核心团队。中城投资成立11年，核心团队的成员非常稳定，有来自于开发商的，也有来自金融机构的，还有具备法律、会计、税务等执业资格的专业人士。第三，要始终保持一种创业或者企业家精神，主要表现在几个方面：一是开放合作的态度，去年开始我们和各种机构成立合资管理公司，既包括信托公司，也包括有实力的开发商，甚至与房产私募领域的其他管理人共同发起基金；另一方面在产品线上不断创新和拓展，包括投资的业态和领域。2013年年底中城投资收购了上海内环以内的一幢写字楼。未来我们还会涉及境外投资，比如跟随万科投资美国的项目，创新精神会一直贯穿我们的发展。

鼎信长城章华：募资能力一定不是房地产基金的价值所在

鼎信长城董事长章华认为，房地产基金要保持独特的竞争力，首先要保住底线；第二，要有规模，没有规模在行业里就没有话语权；第三，要看投资收益，要帮投资人获得更高回报。

2 0 1 0年被称为房地产基金元年，当时也就几十家房地产基金，总规模不到三五百亿元，现在差不过增长了10倍，整个行业的增长有目共睹。四年前章华专职出来做房地产基金时，募资非常困难，没有募集渠道，今天这已经不是问题了，这使得房地产基金的角色也在逐步回归，回归到房地产基金核心的竞争力――投资能力和资产管理能力，募资能力一定不是房地产基金的价值所在。资产管理能力和投资能力主要还是靠团队、靠人，靠在这个行业里有很深积淀的人去做事情，未来房地产基金的核心一定是把项目投得更好。一个房地产基金不应该着重做债，那是主流基金做的事情。房地产基金的主战场畅。只要把自己内部做好，外部的发展会越来越顺。

现在各房地产基金相互之间是没有竞争的，因为市场太大，去年商品房销售额超过八万亿元。房地产基金要保持独特的竞争力，首先要保住底线，一定不能出事，要做到万无一失，这个标准绝不是低标准，实际上是非常高的标准。第二，要有规模，没有规模在行业里就没有话语权。第三，要看投资收益，要帮投资人获得更高回报。守住底线，增加规模，扩大收益，这是我们三个目标。

作为房地产基金来讲，最重要的是一定要深刻认知这个行业，早在几年前房地产市场就开始分化，大型房地产企业将占有越来越多的资源，2013年仅万科一家的销售额就差不多2000亿元，未来中国不会再有那么多的房地产开发企业，谁代表未来，我们就和谁合作，合作伙伴能够基业长青，房地产基金就会越做越好。第二，一定要有好的团队，单靠某一两个人单打独斗肯定不行，团队之间还要有专业分工，从投资到风控再到资产管理都做出严格界定，一环和另外一环都明确分开，如果不能做到这一点，房地产基金所讲的投资能力、资产管理能力就是空谈，这些能力的背后有没有支撑是非常关键的。第三，一定要有系统，整个项目如何去拓展，流程是什么，一定要有非常健全的制度去管理。