从撤销“两房”谈起

奥巴马政府计划最终关闭“两房”的议案，使房利美和房地美在后金融危机的今天，又重新登上了头版新闻。

过去几十年来，“两房”在全美住房市场中，发挥着举足轻重的作用。如果“两房”在房屋按揭市场的影响力被削弱，比如降低其可购买的贷款额度上限, 购房者的借贷成本将大幅增加，这必将导致早已脆弱不堪的房市雪上加霜。长期以来，“两房”从银行和其他金融放贷机构那里，购买抵押贷款债权，然后将其证券化后卖给投资者；当房贷借款人无力偿还而违约时，亏损的并不是投资者，而是控制“两房”八成股份的美国政府。

在这一轮经济危机中，无数的美国家庭因无力继续支付房贷，被银行或贷款机构强行没收房产，促使“屋主丧失抵押房屋赎回权”，但银行没收房产并非完全合法。不久前，美国银行（Bank of America）发生的“机器人签名”丑闻，已说明这一问题的普遍及严重性。

据CNN的署名文章报道，十六年前，道格拉斯从牙买加移民美国，落户在奥兰多市，他的贷款噩梦和大多美国中产阶级一样，被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。六年前他办理房贷按揭时，由于信用背景差，无法获得银行的固定利率，结果只能从其他金融机构获得相当高的贷款利率，头两年8.1%，今后每半年上调一次（只能上调，不可下调）。

不料经济危机袭来后，他丢了工作，在没有收入的情况下，银行同意“重整贷款”，原以为重整后每个月按揭会减少，结果却不减反增，他唯有停止供款。给他发放“高利贷”的金融机构是Seminole Funding，就像许多次贷那样，他亲手签字的贷款借据，被7个金融机构转手“证券化”，经华尔街重新包装后，变成了“贷款债券”，被购买和出售了5次，“游历”了纽约、加州和明尼苏达州，最终落脚在佛罗里达州的坦帕市。

违约拖欠2年房贷之后，银行向道格拉斯发出“没收房屋”的通告，并雇佣廉价的“催搬手”，在地区警长的协助下，进门后一通狂轰滥炸，以冷暴力的方式把他赶出家门。当然啦，拖欠了2年房贷，道格拉斯一家早已处于惶惶不安的状态，哪里有胆量要求银行出具原始借据，或研究“没收房屋”的合法性。他一家在惊恐中把房屋钥匙老老实实地交出去，然后哭泣着收拾家当离开。

殊不知，道格拉斯是数千个“机器人签名者”之一，他的原始贷款凭证，在历经美国境内的游历后“失踪”了。法律专家认为，这种程序背后，银行没收房屋其实是非法的，但又有多少人知晓呢？在经历了数月的追踪后，美国银行的办事员到富国银行仓库，花费4个小时，终于找到由道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查了贷款，看能否给道格拉斯另一个重组方案，但审查结果他不符资格，此时银行有了原始凭证，看来道格拉斯注定要失去房产了。

截至2010年，有280万户美国家庭，在法院的快速判决中丧失了住房。现在，银行强行收回房屋的平均时间为484天，而2008年初是251天，延长处理时间的主因，就是丢失原始借据。由于银行不能及时强行收房，每个月的损失约为60亿美元。这个问题拖延越久，对金融和法律体系的危害也就越严重。

虽然道格拉斯的遭遇令人同情，但对未来潜在的购房者，不能不说是个警示。

无论是北美人还是中国人，都以为买房是积累财富的最佳方式，既能自住，又能增值，觉得租房亏大了，付出去的真金白银全在为他人做嫁衣。而事实上，买房是极其奢侈的一种消费。至少，在北美是如此。

买一栋30万的独立洋房，居住30年的成本超过了100万（公寓因为管理费，成本会更高）。从投资的角度来说，即便30年后房价涨至100万，也并没带来投资回报。

在中国，一套公寓动辄二三百万，一线城市更高，因为不拥有土地，买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短，不管是买房还是租房者，谁都不是房子的真正主人。

欧美租房而住者比例甚高，大城市租房者超过50%以上，曼哈顿更有超过85%的居民一辈子租房而居。普通百姓切忌被“买房是最好的投资”论调所误导，令自己一辈子成为房贷的奴隶。租与买仅仅是生活方式的不同，与是否积累财富关系不大。