基于泡沫理论的郑州市房地产市场泡沫研究

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业价格正势如破竹式的不断攀升，尽管政府出台了一系列政策来试图抑制房价的过度增长及泡沫化，但这并没有起到理想的效果。本文以郑州市房地产市场为例，对郑州市2009-2012年房地产业的运行情况进行分析，从而得出一些关于房价市场的基本面分析指标，如房地产开发投资总量稳健增长，投资结构基本合理，但土地投放波动较大、企业资金整体偏紧、房价上升偏快等。本文通过运用泡沫计算理论对郑州市房价市场进行了分析，分析得出在此期间郑州市房价基本没有出现泡沫化影响。

关键词：泡沫理论 房地产 泡沫 房价

一、引言

近年来，尤其是北京、上海、深圳、杭州等地的房价出现了严重的畸形暴涨，有着大量资金的个人不断地涉足房地产业进行投资，导致房地产价格泡沫化严重，未来这必将引起房地产的大崩溃。本文结合郑州市现状来研究郑州市房地产市场泡沫化的程度，一方面为郑州市房地产行业泡沫化做一个定位，揭示房地产行业泡沫化的原因以及评价指标，另一方面针对部分城市普遍存在泡沫化提出了相关的政策建议，希望能够引起政府对房价过度泡沫化城市的重视以及调控房价的决心。

二、房地产泡沫的定义及原因

1、房地产泡沫定义

根据美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格关于房产泡沫的解释，他认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。[1]泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

2、房地产泡沫的原因

2.1 土地的稀缺

社会的土地资源是有限的，稀缺的。现代社会，住房问题尤其是大学生的住房问题原来越突出，居者有其屋，这是每个人的最基本的社会福利。但是由于社会资本掌握在少数人的手中，由于土地的有限性，他们就希望能够通过投资更多的房产来占据更多的资源。尽管这个价格是在不断的上涨，但是和土地的稀缺性相比，这些掌握着大量资本的投资人已经对房价的价格没那么担忧，而且，他们希望在投资后房价能够更加快速的增长来获取收益。

2.2 投机需求膨胀

第二、过度投资。掌握着大量资本的投资机构和个人投资需求不断地膨胀，他们坚信房地产市场会持续升温，房价会继续高速攀升，他们将房地产看成是一个赚钱的机器，通过不断的买入卖出来回去高额利润。对于没钱买房以及掌握着少数资本的个人来说，他们需要生活住房，这样就造成了一个联系不断的恶性的循环，从银行获取抵押贷款的众多借贷人产生信用危机时，房地产市场也就到了崩盘的时刻。

2.3 贷款过度

其次，除了投资人对房地产未来的前景充满着希望，大量的金融机构也融入进来为广大投资机构和个人提供大量的贷款资金，这成为了房地产泡沫化的直接助燃剂。在银行提供贷款的情况下，大量的资本进入房地产行业，造成了一种供不应求的假象，随着大量借贷资本的介入，在供不应求的情况下，必将推动房地产价格的一路攀升，这成为房地产泡沫的一个非常重要的原因。从投资人角度分析，他们可以通过付一部分预付款，抵押所需要的房产来获得银行的贷款来炒高房价为自己获利。从银行以及其他金融机构角度来讲，他们对房地产行业的前景也持续看涨，并且在有房产抵押的情况下放贷获取利润也是符合他们的投资理念的。

三、郑州市房地产泡沫化实证分析

1、2009-2012年郑州市房地产泡沫指标分析

根据以上的分析方法，下面我们就郑州市房地产市场泡沫化进行数据分析。

1.1 价格收入比

价格收入比指的是一套居民住房的平均市场价格与居民品均家庭年总收入的比值。该指标的设计来源于房地产泡沫的过度投机行为，价格收入比反映了平均家庭的对于房地产市场的支付能力，该比值越高，说明居民支付能力越弱，房地产的泡沫化相对而言越严重。目前，价格收入比已被广大学者所应用来评估地区乃至全国房地产市场是否泡沫化以及泡沫化严重程度如何，该指标是评价房地产泡沫化指标中较为广泛接受和重要的指标之一。一般而言，对于一套70平方米的房子而言，价格收入比的范围在4-6为宜。根据郑州市统计局2012年9月公布的相关统计数据分析，如表1所示[2]：

从表1的中的分析我们可以看到，郑州市城镇居民家庭人均可支配收入每年都有较大幅度的增加，单位商品房价格从2009-2011年三年均保持持续增长，2012年与2011年基本维持稳定。2009-2011价格收入比在逐步攀升，并且2009年-2012年均超过最合适的标准6范围。这说明从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化，在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓。

1.2 房价增长率与人均收入增长率比值

房价增长率体现的是随着时间的推移，房地产行业单位价格同比增长的速度。人均收入增长率反映的是平均家庭每个人相对于去年收入的增长率。单位房价增长率与人均收入增长的比值也能充分体现房价与个人收入增加速度问题，在一定程度上能够反映泡沫化的存在与否。如果房价的同比增长速度远远高于人均收率增长率，那么大多数家庭就无力承担高房价带来的成本，也就给投资者更多地机会去炒作房地产，导致泡沫化。具体如下图所示[3]：

从表2中我们可以看到，2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。从这个指标来看，目前郑州市房产价格泡沫化程度较不明显，对大多数居民而言，它保持在一定的合理购买范围内。

1.3 抵押贷款增长率与人均收入增长率比值

这里谈论的抵押贷款主要指购房者为购买房产从银行或者金融机构借贷资金。抵押贷款率在一定程度上显示了房地产市场的运转效率和交易频率。但是也不能仅仅从抵押贷款率的角度单独分析其对房地产泡沫化的作用，需要借助收入增长率指标。当抵押贷款增长率与人均收入增长率的比值大幅度提高时，泡沫化的程度也在逐步加强。

从表3的中我们可以看出，2009年到2011年的抵押贷款增长率和人均收入增长率的比值保持在2以内，2012年略有增加，总体上趋于增长趋势。也就是说2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内，并没有形成明显的泡沫化，在2012年出现了些许的泡沫。关注最近4年的数据，根据此指标的数据，我们得出最近4年左右郑州市房地产泡沫化有增长的趋势，但不太明显。

2、综合评价

通过运用上述4种分析方法以及结合相关的数据分别得出了以下结论：价格收入比方法得出从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化，在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓；房价增长率与人均收入增长率比值分析方法得出2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。房价增长率与人均收入增长率比值方法得出2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内，并没有形成明显的泡沫化，在2012年出现了些许的泡沫。因此，综合上述的4种分析方法得出的结论，可以初步判断2009年到2012年郑州市房价基本保持小范围的增长波动，并未出现泡沫化或者说有轻微度的泡沫。

四、结论与建议

本文分析了郑州市房价的泡沫化，得出该市房价在可控范围内，未出现过度泡沫。那么对于房地产泡沫的地区或者从全国范围来看的房产泡沫应当如何解决呢？首先政府继续完善住房保障政策，抑制商品房价格继续上涨，这是解决房价居高不下的一个重要的手段，在房价高速膨胀的情形下，政府的宏观调控是非常重要的，而且合适的政策对房价的调控也是比较有作用的。其次，强化土地资源的管理和配置，十八届三中全会也提出了通过调控土地的配置和管理来简介的调控房价，土地的稀缺对房产泡沫有一定的影响，政府通过控制小产权土地的使用权等措施抑制也可能会具有一定的积极作用。[4]最后，完善房产税收政策，一方面加大购买多套房的房产税，两一方面调高建筑商建房成本和税收来控制泛滥的投机交易。

参考文献：

[1] 杜方， 房地产泡沫理论及测度方法研究[J]. 武汉学报， 2005年05期.

[2] 《郑州市市区城镇居民收支》， 郑州市统计局.

[3] http：/// 郑州房地产网.

[4] 葛新权，泡沫经济理论与模型研究[D].北京，首都经济贸易大学，2004.