浅谈房地产企业会计核算的完善与健全

摘要：新会计准则的颁布与实施，对房地产企业的会计核算有了更高的要求。由于房地产开发经营具有商品性、周期性、复杂性等特点，决定了房地产企业对会计核算的独特要求。目前房地产开发企业的会计核算依旧存在着一些问题，本文采用了多种分析方法针对这些问题，提出了多相应的完善以及解决方法。

关键词：房地产企业 会计核算 收入 成本 完善 对策；

随着改革开放的逐步推进，房地产事业在中国发展的如火如荼。在房地产事业发展的同时，相应的会计核算管理制度也在不断地发展以及完善，但还是存在着很多的问题。目前，适合房地产企业的会计准则与会计制度主要有《企业会计准则》、《企业会计制度》以及《房地产企业会计制度》。这些制度准则，在一定程度上使房地产企业的会计核算的准确性与实用性等到了保证，但是依旧与我国目前的市场经济发展程度不能很好的对接，在一定程度上阻碍了房地产企业经济效益水平的提高。

一、房地产开发企业生产经营的特殊性及其对会计核算的影响

一个房地产项目的开发周期较长，所需资金较多，承担的风险较大，而且事项繁琐。从地产项目的确定，到动工开发，以至于最后的售卖。这是一个很长的过程，在这之间每一项有关于资产物资的事项都需要进行会计核算。所以，对于成本的界定以及会计核算较为复杂。

房地产项目是一项高投入、高风险、高回报的事业，因此对于房地产项目的会计核算工作要提前做好策划，对于每一笔资金都要精打细算，保障房地产项目开发有充足的资金。

由于房屋的售价相对较高，多数购房者并不是一次性将房款付清，而是采用分期付款的方式。所以在房地产项目收入的核算上更为特殊。

二、分析房地产企业会计核算中存在的问题

（一）会计科目设置不够完整和科学

房地产企业会计核算制度标准较多，而且会计科目设置不够完整和科学。目前适合房地产的会计核算方式比较多，但是房地产行业却没有明确的核算制度的规定，导致核算的准确性受到影响。会计分期是会计假设的其中一项，要求企业将一个会计主体持续经营的生产经营活动人为的划分为一个个连续的、长短相同的期间，以便于分期结算账目和编制会计报表。通常以一年为一个周期。但是由于房地产项目周期较长，会跨越几个会计年度，所以成本的结转应以一个房产项目为准，但实际操作却是以会计年度为准，这样一个房产项目的会计核算资料就分散了，不利于成本的核算，增加了会计核算的工作量。

（二）房地产开发企业收入确认复杂

目前，多数房产项目都是由开发商自行开发，然后售卖的。而且多数房款都是分期付款，这就使收入的确认变得复杂。而且，现在对于房地产收入的确定存在着多种界定方式，这就使一些投机取巧的开发商以此来掩饰企业的问题，编制信息不完整、不全面的会计报表，误导会计报表的使用者。所以，规范收入的确定方式面对现在的房地产企业的发展有着至关重要的作用。

（三）财务风险披露不够充分，收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产项目的建设及销售周期较长，所以在建设期的年度报表业绩较差，但是当房屋在销售出去以后，预计收入计入收入项目，这便使其报表中的净利润指标不能真是的反应经营状况。而且，房产项目面临着多种风险，包括资金风险、信贷风险、政策风险、工程质量风险等多重风险。根据相关部门要求，房地产企业，应该披露质量保证金的提取以及核算方法。但是，现在大部分房地产企在财务会计报表中业对于质量保证金并没有提及。房地产企业应在财务报表中真实反应企业财务情况，对于企业的风险应明确的向财务报表使用者说明。房地产开发企业的业绩除了会计核算指标，表外风险也比较重要。

（四）借款费用资本化不规范

房地产是资金投入大，回收周期长的一项事业，而资金就是房地产得以开发的保障。对于房地产而言，其项目开发资金多数为借款，用增加负债的方式为项目筹措资金。在新的会计准则上，扩大了借款费用资本的范围。规定当借款费用满足一定的条件时，允许其资本化。房地产企业对于借款费用资本化的条件却很难确认，若将其确认为费用，会使利润的不到准确的计量。

三、健全完善房地产开发企业会计核算的措施

（一）合理选用准则，增添会计科目，保证会计信息的准确完整？

房地产行业组织，应根据房地产项目自身的特点，选择合理的会计核算准则，对行业内的各企业的会计核算制度进行规范化。在不违反国家制定的会计准则的基础上，各个房地产企业应根据企业的实际情况，适当添加会计核算科目，例如，“开发成本”科目、“开发间接费用”科目、“开发产品”科目以及“出租开发产品”科目等。会计科目的增加或减少，主要是为了方便房地产企企业会计核算，完整会计信息。

（二）完善对房地产企业收入的核算

房地产企业的财务会计部门应该对会计准则有清楚的了解及深入的分析，明确房地产销售收入的核算范围。对于收入的核算有两个标准，即法律标准与专业标准。确定收入应在法律标准的基础上合适专业标准。所谓法律标准，是法律上不允许进行买卖土地的准则。而专业标准就是会计准则或制度所规定的标准。对于房地产的销售收入来说，收入的核算不仅仅只是销售房屋的收入，还包括转让土地使用权所获得的收入，出售车库等配套设施所获得的收入等。而对于那些不符合收入确认的项目，则应做其他的处理。

会计核算部门应对于收入的应用与确定有明确的标准。在房屋销售过程中，应以商品房所有权上主要风险和报酬是否转移给买方作为收入确定的条件，而不应以合同是否签订或款项是否支付作为收入确定的条件。收入的确定应该是在项目竣工以后，经过相关部门验收合格以后，将房屋的面积确认，房款已付，房屋移交手续已经办妥以后，才能确认销售收入。因此，在验收交房之前收到的房款都只能作为预收款处理，不能确认为房地产企业的收入。

（三）增大房地产企业的信息披露程度

房地产企业信息的披露直接关系到信息使用者的投资决定。第一，应要求房地产企业加强对于风险的披露，资金风险、政策风险等都要得到揭露，使风险更加透明化，保障投资者的基本权益。同时要披露质量保证金的提取情况，让投资者对于企业所面对的风险有一个清晰的认识。第二，要加强对于现金流的披露，包括经营活动中的现金流量，以及现金流向。完善现金流量表的信息，提高其准确度及可信度。最后，根据房地产企业的特殊性，还应将强对于土地储存量及成本的披露。

（四）完善对房地产借款费用的核算

根据新的会计准则，明确借款费用资本的前提条件，对于房地产的借款费用的核算应在历史成本原则以及费用配比原则下进行。将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象，在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入建设项目的成本。

四、结束语

房地产事业的发展不会止步，那么就要求房地产企业的会计核算制度跟上其发展的步伐，不断的完善会计科目、企业收入的核算、借款费用的核算以及加强信息的披露等各个方面，是会计核算制度能良好地与房地产企业的发展形成良好的对接，使房地产企业能更好更快的发展。

参考文献：

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