二手房购房合同范文

时间:2023-03-21 02:37:58

二手房购房合同

二手房购房合同范文第1篇

买受人(乙方)

签订地点:

合同编号:

监制

合肥市房地产管理局

合肥市工商行政管理局

特 别 告 知

一、本合同由合肥市房地产管理局和合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,制定的示范文本。

二、合同当事人自行达成交易或委托房地产经纪(中介)机构达成交易的存量房(二手房)买卖使用本合同。

三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定;【 】内容为并列的选择项,可根据实际情况,划√以示选定,划X以示删除。

四、存量房买卖是一项民事法律行为,涉及标的额较大、专业性较强、法律规范较多,双方当事人订立《存量房买卖合同》时,应注意以下问题:

(一)签订本合同前,出卖人应向买受人提交买卖存量房的有关登记资料(查阅证明)(__二手房购房合同)

(二)买卖的存量房已出租,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权(出具书面材料),买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人到所在地房产管理部门(房产分局)签订租赁主体变更合同。

(三)买卖的存量房已抵押,出卖人应当先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。

(四)存量房安全条款是本合同的必要内容,买卖的存量房应能保持正常使用功能。买方对存量房安全有异议的,产权人应委托具有资质的房屋安全检测机构进行鉴定。

(五)房屋权属登记有共有人的,共有人应签字盖章。产权人在出售存量房之前,应与共有人(如配偶等)协商一致;出售后共有人再提出异议的,由原产权人承担法律责任。

(六)已投入使用的存量房买卖,除存量房交接和权利转移外,原有户口等是否及时迁出会影响买受人的权益,当事人可在附件四中约定。

(七)存量房交接是出卖人按约定的日期和方式将存量房交付给买受人,买受人验收和接受的过程;双方当事人应在合同第三条明确交付和验收日期,选择交付的方式。

(八)买受人应在签订本合同之前,若需贷款的,应先到银行或住房公积金中心咨询贷款事宜。

五、通过经纪机构成交的存量房,当事人在签订本合同前应签订《房地产经纪合同》。

六、存量房交易资金托管账户如下:

承办单位商行账号工行账号

产权监理处分中心

瑶海分中心

庐阳分中心

蜀山分中心

包河分中心(__二手房购房合同)

七、本合同示范文本可在合肥家园网站和产权监理处、瑶海房产分局、庐阳房产分局、蜀山房产分局、包河房产分局五个办证分市场查阅。

八、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁、或审制度,合同当事人如果选择了仲裁,则不能再向法院;反之亦然。因此,当事人可根据情况在本合同第十二条中约定向仲裁机构申请仲裁或依法向人民法院事宜。

二手房购房合同范文第2篇

乙方(买受人):身份证件号码:

甲乙双方经过有好协商,就房屋买卖一事,在平等、自愿、诚实信用的前提下,达成如下协议:

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:

(一)座落于,建筑面积为平方米;套内建筑面积__________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积____________平方米;

(二)出售房屋的所有权证证号为;

(三)房屋平面图及其四至见房产证;

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。

第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。

第三条计价方式与价款

按建筑面积计算价款,房屋单价为人民币每平方米____________元,总金额人民币元整;房价款的支付方式、支付时间为:

乙方在年月日前付给甲方定金(人民币),(大写)元,(小写)元。该定金条款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整。

上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。

第四条房屋价款乙方分三期付给甲方:

第一期:在年月日,付人民币万元;

第二期:在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款万元。;

第三期:在交付房屋之日,付清尾款人民币万元。

每期付款,甲方收到后出具收据。

第五条

1、甲、乙双方定于年月日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:

第六条甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依

法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第七条甲、乙双方同意,双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。

在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记,乙方有权解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:

该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由甲方承担乙方承担。

除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由甲、乙双方按国家规定各自承担。

第八条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋,每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期

超过3个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

第九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时,甲方有权解除本合同。:

第十条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的,则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。

第十一条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

第十二条该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理:

第十三条本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

第十四条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议,应协商解决。协商不成的,由房屋所在地人民法院管辖。

第十五条本合同一式份。其中甲方留执份,乙方留执份,为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。

第十六条本合同自甲乙双方签订之日自之日起生效。

甲方(签章):乙方(签章):

地址:地址:

现住址:现住址:

联系电话:联系电话:

二手房购房合同范文第3篇

乙方(买方):________ 身份证号码:________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的这一基础上,乙方向甲方购买房产而签订本合同,以望共同信守执行。

第一条:房屋基本情况

甲方房屋(以下简称该房屋)位于________市________区,该房屋的所有人为 ,建筑面积为________平方米(详见土地房屋权证第________号)。

第二条:上述房屋的交易价格

经甲、乙双方协商一致,该房屋总售价为¥________元,总金额大写:________,小写:¥________元。本合同签订之日,乙方向甲方支付人民币________元整,作为购房定金。

第三条:付款时间与方式

甲、乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币________元整给甲方,剩余房款人民币________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条:交付期限及违约责任

1.甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将物业费,水电费,取暖费,网费,燃气费等结清(出示相关收据)。

2.乙方逾期未付款的违约责任:乙方须在规定日期内付清房款,逾期未付清房款,甲方有权终止合同,由此造成的损失,甲方不予承担,乙方所交定金,抵作甲方损失。

3.甲方逾期未交房的违约责任:甲方须协助乙方办理相关手续并在交期限内交房给乙方,逾期未交房或乙方发现建筑不合格,甲方须在3日内支付乙方所付定金的双倍作为赔偿,同时乙方有权选择继续购房或终止合同,其中如乙方选择终止合同,甲方须在3日内将乙方所付定金的双倍及已付款一次性退还给乙方。

第五条:税费承担

经双方协商,交易税费由 方承担,代办产权手续费由方承担。

第六条:甲方必须保证上述房屋权属清楚,没有产权纠纷或债务纠纷,若有纠纷情况,甲方均在交易前办妥,交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任。

第七条:本合同一式四份,甲方产权人一份,甲方公证人一份,乙方一份,乙方公证人一份。 第八条;发生争议的解决方式

本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

甲方(卖方)签章:________________ 乙方(买方)签章:________________

甲方公证人签章:________________ 乙方公证人签章: ________________

其他相关证明人签章:________________

签订日期:______年____月____日

二手房购房合同范文第4篇

乙方(买受人): 身份证件号码:

甲乙双方经过有好协商,就房屋买卖一事,在平等、自愿、诚实信用的前提下,达成如下协议:

第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:

(一)座落于 ,建筑面积为 平方米;套内建筑面积_______ ___平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米;

(二)出售房屋的所有权证证号为 ;

(三)房屋平面图及其四至见房产证;

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。

第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。

第三条计价方式与价款

按建筑面积计算价款,房屋单价为人民币每平方米____________元,总金额人民币 元整;房价款的支付方式、支付时间为:

乙方在 年 月 日前付给甲方定金(人民币),(大写) 元,(小写) 元。该定金条款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整。

上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。

第四条房屋价款乙方分三期付给甲方:

第一期:在年月日,付人民币 万元;

第二期:在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款 万元。 ;

第三期:在交付房屋之日,付清尾款人民币 万元。

每期付款,甲方收到后出具收据。

第五条

1、甲、乙双方定于 年月日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

2、双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

3、甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:

第六条 甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依

法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第七条 甲、乙双方同意,双方应于本合同生效之日起 日内到房地产主管部门办理过户手续。

在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记,乙方有权解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:

该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由 甲方承担乙方承担 .

除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由 甲、乙双方按国家规定各自承担 .

第八条 甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋,每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

第九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时,甲方有权解除本合同。

第十条 甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的,则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。

第十一条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

第十二条 该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理:

第十三条 本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议,应协商解决。协商不成的,由房屋所在地人民法院管辖 .

第十五条 本合同一式 份。其中甲方留执 份,乙方留执 份,为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。

第十六条 本合同自甲乙双方签订之日自 之日起生效。

甲方(签章): 乙方(签章):

地 址: 地 址:

现住址: 现住址:

联系电话: 联系电话:

签约日期: 签约日期:

二手房购房合同范文第5篇

一是二手房交易存在高买低报现象导致税款流失。近年来,二手房交易日益活跃,二手房交易涉及契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税等税种,其纳税人包括买卖双方,征收的计税依据与成交价格密切关联,一些纳税人为了“合理避税”,达到双方互利的目的,采取高买低报等多种手段,实行“上有政策、下有对策”的变通行为,钻政策漏洞,致使二手房交易市场秩序十分混乱。二手房纳税申报交易价格普遍偏低,个别纳税人采取签定两套协议的办法,以真实协议作为交易结算的依据,以低于真实交易价格的虚假合同用于申报纳税,已达到少缴税的目的,导致契税及其他税收大量流失。

二是开发商与购房者签订虚假购房合同少报计税价格。房地产开发商为了提高自己的竞争力,用减轻购房者负担的方法来达到促销盈利的目的,应购房者要求,将真实的购房价格降低,另签一份虚假的购房协议,真实的购房协议由买卖双方留存,虚假的协议由购房者办理契税申报手续。开发商开购房款收据时,其所开金额为部分房价款,剩余部分金额作为购房户委托地产商装修材料款的暂存款,待房屋交付使用及税费清缴后,再作账务处理。

三是购房者对购房合同进行偷漏税。由于购房合同购销双方只在最后一页签字盖章,购房者将购房合同中包含真实购房价格的一页去掉,换人用电脑重新制作较低购房价格的一页,由于采取了高科技手段作假,契税征收部门又没有与房管、开发公司联网达到信息共享,因此对该种情况,征税人员较难发现。

四是契税征管人员的自由裁量权较难行使。契税条例规定:“对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定”。尽管法规赋予了征管自由裁量权,但对契税计税价格的裁量权没有进一步细化,实际执行时很难把握。主要表现为:首先,由于市场价格属于动态且灵活的变数,如何才是“明显低于”,怎样的理由才算正当,目前政策尚未明确规定;其次,即使根据有关情况判定成交价格明显低于市场价格并且无正当理由,计税价格就应由征收机关参照市场价格核定,但由于土地、房屋成交价格的高低受位置、交通、楼层、结构等各种因素的制约,要将这些情况调查清楚,需投入大量的人力物力,在目前征收人员较少,而成交量增大的情况下很难做到这一点,征收机关核定的计税价格往往使纳税人不满意,与征收人员产生矛盾和摩擦。

针对上述问题,笔者拟提出解决办法如下:

一是加强部门协调配合,严格实行先税后证。契税的源头在国土部门和房地产开发企业,末端在房地产管理部门,财政部门只是契税征收的中间环节,无论哪一个环节出现脱节都会造成契税的流失。鉴于这种部门关系,作为契税征收部门要与国土、房地产开发企业和房管部门建立长期的联席会议制度,协调配合,控制好契税征收的每个环节。国土、房管部门要严格实行先税后证,不见契税完税凭证,不予办理土地使用权、房屋产权登记手续,形成从源头到末端的链状控制体系,达到共同协税护税的局面,确保契税应收尽收。

二是加大监督检查力度,严格依法治税。对可疑的计税价格,组织稽查人员到开发企业认真核实,发现有虚假的购房合同而少报计税价格偷漏税者,按税收征管法严肃惩处。同时,加大税法的宣传力度,提高纳税意识。要进一步加强契税征管政策的宣传工作,采取召开会议、办宣传栏、印发宣传资料等有效形式,全方位地进行税法宣传,使人们熟知税收法规,从而提高全民缴税意识,促进契税征管工作有序发展。

三是与房管、土地、开发商实行联网,实施契税信息网络化管理。从纳税申报、审核到开具完税证都分别设立专人专机进行微机处理,并建立起完整的信息档案,开发商与购房者签订的合同要在网上备案,征收部门与房管、土地、开发商实行联网,采用条形码扫描技术,在征税时只要将合同号扫入微机,就能自动显示购房时真实的成交价格,从而识别虚假的购房合同。

二手房购房合同范文第6篇

【关键词】二手房买卖;合同风险;风险规避

一、二手房买卖合同可能存在的风险

(一)交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人,未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说,夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等,这些情况都需要仔细辨别。

(二)房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性,如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利,此时出卖人无权处分房产,买受人与出卖人订立房屋买卖合同的,合同自然无效。

2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

3.买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间,则根据法律规定,承租人享有有限购买权,买受人若要确保万无一失,则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外,买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案,根据相关规定,转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说,如果买受人购买该房产是为了自住,而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案,则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。

(三)交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明,或者合同条款签订不明确,那么其中一方的权益就容易受到损害。

(四)二手房买卖先签合同等过户存风险。

在二手房交易市场中,有很大一部分房源是未交房或者是刚交房不久就流入二手房市场中的次新房。这部分房源的买卖形式大多是先签订购房合同,等办房产证时直接过户或者签订购房合同并公证。但是以以上方式购买二手房也存在一定的风险。房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

1、房价变动导致合同毁约。采取这种先签订购房后过户的方式买房,房产证依旧属于老业主,从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户,中间可能需要很长的一段时间,或许是一年,或许是五年,都有可能,在楼市调控的背景下,房价剧烈波动,若是房价波动范围不大,到了具备过户条件之时或许双方践约都不存在问题,但是房价出现大幅异动,交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价变动导致违约纠纷的情况并不鲜见,在一个先签合同等过户的购房交易中,这种风险尤其大。

2、容易出现一房多卖的骗局。我国法律并未一概禁止“一物数卖,”虽然已经签署了房屋买卖合同,但未办理过户登记,房屋产权的法定所有权人就不会变更,即使到房屋管理部门去查询也无法获得真实的交易情况,这种购房模式本来就是属于一种打法律球的交易方式,自然无法按照正常的交易模式去理解。既然脱离了法律的严格监管,就会留下一些交易漏洞,若是被人有心利用,则可能产生连环骗局。假设有房一套,房主利用低价为诱饵,采取这种交易方式来设套的话,可以这样做:房主A采取先签合同等过户的方式将房子卖给B,因为没有过户,也查不到交易记录,接下来房主A还可以用同样的方式将房子卖给C、D、E、F……只要有人继续购房,这套房就可以一直卖下去,等到骗局被揭穿的时候,或许房主已经逃离了,剩下一群购房者在打架了。

对于政策风险,在调控时期购房本来就要付出巨大的经济成本,还要面对风险成本。

二、二手房买卖合同风险的规避

为了抢搭房产优惠政策“末班车”,南京二手房市场的交易量近来猛然增多。昨天,市房产部门提醒,目前我国的二手房交易市场还不够规范,风险较大,这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。为了最大限度地减少漏洞,规避风险,房管部门建议买卖双方在签订二手房买卖合同时,把握5个“要点”。

(一)确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。

(二)明确双方违约责任。因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款最终落实。

(三)标明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

(四)注明费用交接时间。这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。如果是公房交易,对于物业等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中写明。

(五)有费明细单。随着中介市场的不断完善,消费者认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。但是,目前市场上存在经纪公司费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,要求经纪公司明确写明费的用途。

【参考文献】

[1]王轶.论买卖合同标的物毁损、灭失的风险负担[J].北京科技大学学报(社会科学版),1999(04).

[2]易军.违约责任与风险负担[J].法律科学(西北政法学院学报),2004(03).

[3]刘贵祥.合同履行与风险负担制度[J].法律适用,2000(09).

[4]赵家仪,陈华庭.我国买卖合同中的“交付”与“风险转移”[J].法商研究,2003(02).

二手房购房合同范文第7篇

签了购房合同后房子没买成,还要付中介费吗?

问:在中介的介绍下,我与王某签订了二手房买卖合同。然而,就在签合同当晚,父亲病重住院,跟王某沟通后,王表示愿意解除合同,但中介依然要我支付中介费。房子没买成,难道也要付中介费吗?

答:根据合同法的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。什么是合同成立?就是当事人就合同的主要条款达成合意。你和王某已经签订房屋买卖合同,合同已经成立。因为合同成立,而且是中介的原因促成,根据合同法的规定也好,根据房屋买卖合同的约定也罢,你都应当支付报酬。至于后来因情势变更,你和王某协商一致解除合同,这只涉及你和王某之间的权利义务,不影响中介费的支付。

糊涂中介张冠李戴,能否解除购房合同?

问:我准备购买一套二手房,中介带我看房后,买到手的却不是看过的东北朝向的房子,而是西北朝向的房子。我能解除购房合同吗?

答:房产中介是卖房人与买房人之间的中介,其具体事务就是帮卖房人登记房源信息、宣传并且保证房源真实有效;帮买房人寻找推荐合适、理想房源,并带领买房人实地看房,加以引导,促使成交。房产中介因自己的失误给卖房人、买房人造成损失的,应当承担相应的责任。你要购买东北朝向的房子,签订合同到手的却是西北朝向的房子,东北朝向与西北朝向,一字之差,房子的实际位置、实际价值却相差甚远,给人的心理感受更是完全不一样。中介“一时糊涂”张冠李戴,对你来说形成重大误解,你可以撤销合同。至于因此受到的诸如误工费等损失,以及卖房人的有关损失,糊涂中介应当为他的糊涂埋单。

买房被骗,中介应否担责?

问:在中介公司运作下,我与一名叫伍仁的房主签订了房屋买卖合同,预付了20万元房款和1.2万元中介费。然而,伍仁只是3个房主中的一个,另外两人根本不同意卖。事情黄了,我找伍仁退钱,伍仁却不知去向,我又找到中介公司要求赔偿损失,也被拒。请问,买房被骗,中介应否担责?

答:中介公司应否担责,取决于中介公司在居间中介的过程中有没有过错;而中介公司有没有过错,取决于其对卖房人的所有权限是否有查实义务。你买的房屋,有3个房主,根据物权法的规定,处分共有的不动产,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。伍仁作为其中一个房主,无权擅自出卖整套房子,签订的房屋买卖合同,是一个无效合同。中介公司查清卖房人的权限是基本义务,他们的失职,导致合同无效,给你带来了损失。对此,中介公司负有不可推卸的责任,不仅应当退还中介费,还应当承担赔偿责任。

从银行贷款购买二手房,中介要求收取担保金时怎么办?

问:我通过中介,看中一处二手房,但有11万资金缺口。中介提出可以帮忙联系贷款,于是在合同上增加一项补充条款“如须贷款另给中介4000元担保费”。后来,我想亲自办贷款,省下4000元担保费,可“担保费”毕竟已写在了合同上,如果中介据此索要,我该怎么办?

答:购房贷款是以购买的房屋作为抵押担保,中介不是保证人,也不是为该项贷款提供财产担保的抵押人,所以,中介向你收取担保费是没有事实和法律依据的。收取担保费没有依据,但中介帮忙联系贷款事宜也不是无偿劳动,因此,一旦发生纠纷,中介索讨4000元担保费不成,就可能以担保费实质上是劳务费为由,转而向你索讨4000元劳务费。要避免这4000元的费用,关键就是要完全撇开中介自行办理贷款事宜,那样,中介收取劳务费便没有事实依据。还撇得开中介吗?“如须贷款另给中介4000元担保费”是一个附条件的条款,并没有委托贷款事宜,只要中介尚未采取实际行动,你都可以将办理银行贷款的权力收回。

委托卖房合同中的违约金条款有效吗?

问:我委托一家房产中介公司售房,后来,我提价以170万元把房子卖给了一个朋友。当我通知中介公司解除委托合同时,中介公司根据合同中“如果擅自提高房价卖房给他人,需要支付房屋出售价格的2%作为违约金”的规定,要我支付3.4万元违约金。这违约金,必须支付吗?

二手房购房合同范文第8篇

现在很多楼盘开盘时,为了促销,都会提前推出办理VIP额外享受九八折优惠的诱惑,前去办理VIP卡或相关业务的顾客非常多。但办理相关业务并不意味着在签订购房合同时,你就能获得相应的承诺优惠。

一般来说,看盘当天,都会出现人山人海的场景,一番激烈的摇号选房之后,顺利选到自己心仪房子的人都欣喜若狂,而销售制造的“匆忙”氛围,使得购房者在没有任何思考的情况下签订了购房合同,于是兴冲冲地踏上回家的路。举一个真实的例子,张先生所买的某楼盘承诺VIP享受九八折优惠,他在开盘当天购买了一套86平米的房子,总价158.7万元,这样,张先生盘算着,均价达到1.83万元。回到家后,张先生在规划国土部门看到楼盘的报价是1.85万元,仔细算来,自己签订购房合同上的价格,其实开发商只打了九九折。而购房合同已签,感觉被“优惠”忽悠了的张先生,却难以维权。

因此,购房时,尤其在签订购房合同时,购房者一定要看清合同条款,仔细合算开发商所承诺优惠是否兑现,切忌粗心大意,不加思考,在销售的“催促”下草草签订合同,因为优惠不优惠,不看承诺,看合同。

2 低价不低价?“阴阳合同”别有洞天

受楼市指导价影响,现在很多新开楼盘采用“阴阳合同”,因此,遇到“阴阳合同”的低价楼盘,其成交均价已经失去了参考意义。

大多数低价楼盘,其实都采取双合同,即按照政府规定的价格网签,但是多出来的部分采取双合同来操作,导致公布的网签价格不是其真实的市场反应。这种情况大多出在精装修的楼盘之中,双合同分别是毛坯价合同和装修费用合同,这样,网签价格反映的只是该楼盘毛坯价格,而加上装修合同、其他税费之后,楼盘的购房成本要显得“庞大”得多。

存在“阴阳合同”的除了精装修的新房源,还有二手房。二手房买卖中,签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份用来办理过户手续,一份用来私下交易。办理过户手续时,买卖双方签订的合同价格要低于实际价格,之后,另外签订一份装修补偿合同或旧家具转让合同,以装修补偿款或家具款补足房屋实际成交价。而签订这样的“阴阳合同”,买卖双方都要承担一定的风险,且不受法律保护。因此,低价不低价,不能只看公布价格。

3 兑现不兑现?实物为标准

开发商为吸引“刚需族”,其中难免会有“注水承诺”。不少楼盘在广告宣传单上最不显眼的位置注明着“本广告仅供参考,一切图片、文字说明以合同为准”,或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。同样,样板间也会成为购房者选择楼盘的重要参照,然而,交房后,购房者才“恍然大悟”,样板间与到手的房子会有不少差距。因此,从广告宣传单到后来的样板间,开放商都会有“注水”。

二手房购房合同范文第9篇

风险一:以租待售

房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍采用的避税方式,虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月的买主的利益将受到损失,反之亦然。

风险二:把交易价格“做低”

对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。

风险三:不过户先公证

公证效力受质疑。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买房人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效力也将受到质疑。

风险四:找物业改底单

合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

税务专家建议:税务筹划根本是合法抓住优惠也可避税

税务研究专家指出,税务筹划是指纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律、法规的前提下,对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。“税务筹划的根本属性是合法性,决不能做法律禁止的事,但要大胆做法律没禁止的事。”

我国的房产税收政策中也有针对不同纳税人的优惠政策,纳税人应该懂得如何利用这些优惠政策进行合理避税。例如市地税局对在05年6月1日前签订的房屋买卖合同、购买面积超过140平方米二手房的个人(含外籍及港澳台籍个人)缴税期限作出明确规定,05年8月31日后办理契税申报手续的,将按新税率缴纳购房契税,付出加倍的税款。在这个新规定下,纳税人的避税方法有两种:

合理避税方法一:高价房要延迟缴税

对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同,购买了单价超过9432元/平方米、面积在140平方米以下、符合新普通住房标准二手房的,可以等到8月31日后再按房价的1.5%缴纳契税,而在8月31日前就要按3%的税率缴纳了。

合理避税方法二:超大房须按期缴税

对个人在05年6月1日前签订的房屋买卖合同,购买了单价低于9432元/平方米、面积却在140平方米以上二手房的,应在05年8月31日前按房价的1.5%缴纳契税,到05年8月31日后就应按3%的税率缴纳契税。

二手房购房合同范文第10篇

朋友们都认为:现在存钱的速度赶不上房价上涨的速度,与其存钱买将来更贵的房子,不如现在借点钱先买房子。他身边两个IT界的好朋友,正准备买房。在接下来的几个月时间里,小汪基本上一有时间就全程陪同他们看房。最终两个朋友各买了套160平米的房子。

有了朋友的“洗脑”,再看着昆明不断上涨的房价,小汪有点坐不住了。他经过短暂的思考,和家人沟通后,决定加入购房大军。小汪月收入将近三千元,平时开销不大,除了没自己的房子,小日子过得还挺滋润的。现在他虽不着急结婚,但要是等到结婚才买房子,那房价还不知道涨成什么样子了呢。

买,这房现在就得买。但是买多少钱的房子还是一个值得商榷的问题。

小汪工作时间不长,基本上没有存款,即使贷款买房,这个首付要怎么付还是个问题。父母都是工薪阶层,也没有太多的存款。商量来商量去,父母决定把积攒的10万元拿出来支援他买房子。即使是这样,小汪能买的房子也就在25万元左右。

既然价格范围已经定了,综合考虑到房价、配套设施、环境、离工作地点的距离等多种因素,小汪选择去西市看房。然而,不找不知道,一找吓一跳,要么就是房价太高,要么就是离市区太远,合意的新房几乎找不到。而且这里的楼盘100平米以下的小户型很难找到,而大户型的房子总价格是小汪绝对不能接受的心理价位,根本就买不起。他又到其他片区去看,一个月下来仍没有找到合适的房子。小汪都有些泄气了,几乎要放弃买房子这档子事了。再与父母商量,还是老人的话提醒了他,如果一定想要有套自己的房子,干吗非要买新的,有多少钱就办多大的事。对,小汪决定重新确定购房方向,认定一个目标――二手房。

再去看房时,小汪的眼前豁然开朗了许多,可选的房源一下子多了起来。还是25万元左右的房价,还是在西市区,可供小汪选择的二手房在不同小区里都有现成的。经过一番比较,最后他将目标锁定在同一小区的两套房子上。两套房都是96平米,户型一样,一共七层楼,一套在五楼一套在二楼,五楼那套光线更好些,但价格比起二楼那套要贵出几万块钱。考虑到资金的限制,犹豫再三,小汪决定还是买二楼的那套。

接下来就是贷款的问题了,究竟是贷30年还是20年,小汪和父母算了又算。30年的贷款每月需还1100多元钱,但总计利息有21万,而如果每月多还200元选择20年的贷款,就可节省7万元的利息,而且30年的时间听起来似乎太漫长了,还是贷20年的。

有了自己的房子,小汪心情好很多。回过头来想想自己初次置业的这些日子,虽然辛苦,也收获了很多买房的知识。买房的过程中,他看到了租房的市场很火热,干脆就让房子自己养自己吧,反正他不着急住,家里有他的房间。小汪以每月1200元的价格把房子租了出去,这样他每月只要出300元钱就可以供房了。

二手房链接故事:

郑先生有一个和睦的家,妻子贤慧敬老,儿子8岁,聪明懂事,旁人看来几乎是美满的、羡慕的。可是只有郑先生自己知道自己的苦楚。

郑先生结婚多年,一直和父母同住在老房子里,房子太小,生活很不方便。他最需要解决的是居住问题,但妻子从前在国企工作,改制下岗后一直闲赋在家,家里的用度全靠他一人负担。于是郑先生决定,尽快在市区内买套二手房。

关于为什么要买二手房,郑先生是这样考虑的,购买新房等待交房的时间太长,即使是现房也需要一段时间来装修,而二手房则可以直接入住,最方便不过。这些年来,他和妻子都省吃俭用,手里的存款足够买一套不错的二手房,但考虑到孩子以后上学还需要花很多钱,他决定能省就尽量省一些。

为了节约时间,郑先生在寻找房子时采用了一些战略。他先收集市内知名度和诚信度都很高的中介公司电话,然后逐一打电话给中介公司列出自己的条件:桃源小区、新迎小区、席子营小区,2室1厅,30万元以下,然后再从中介公司提供的房源里筛选,最后是看房。就这样,郑先生只用了两周的时间就找到了自己满意的房子,房子在新迎小区里,虽然是二楼,但光线很好,两间卧室都是向阳的,还有两个阳台。房子的建筑面积有63平方米,总价28万元,对于郑先生来说再合适不过,看了房子之后,他立刻付了定金。

郑先生决定用贷款的方式买这套房子,先付50%的首付,也就是14万元。他到银行请工作人员帮忙核算,在几个方案中,他选择了每月还1100元,15年还清。这样每个月还有1000元的用度,剩下的几百元存起来以备不时之需。不到一个月的时间,郑先生一家已经住进了自己买的房子里,一些亲戚朋友都感到很诧异,但看过房子后,又觉得郑先生的做法不是草率的。

对中低收入的家庭而言,买二手房不失为一个好的选择。他们的目标非常明确,使用这种方法不仅可以保障自己的利益,而且简单易行,省时省力。在付款方式上面也从长远考虑,没有选择一次性付款的方式,为自己的孩子留了一部分教育资金,同时也有抵御风险的能力。

专家支招:

开始置业的年轻人怎样买房(冯女士,置业顾问)

年轻人工作时间不长,储备的资金有限,第一次购房目标不一定太高,选择价格相对较低的二手房最合适。绝大多数二手房有很好的区位优势,周边交通状况、配套设施相对完美成熟,生活成本相对低,无论是支付房款还是居住生活,都不会对年轻人造成太大的经济负担,非常适合处于事业发展阶段的年轻人以及中低收入的阶层。

一是选择邻近工作单位的二手房。首次购房的年轻人,一般工作时间不长。初入社会,需要花钱的地方很多,生活必需品的不断配齐、同事同学关系的维护、各种社交场合的投入以及参加各种各样的培训,开销已经耗去收入的大半,再加上恋爱、结婚,即使在高薪行业工作,也很难有丰厚的积蓄。

交通便利是很多年轻人的首要考虑因素。没有那么多钱,又想有个自己的家,可以考虑在单位附近购置二手房,二手房设施齐全、交通方便、居住者素质相对较高。这样既可适当改善居住条件,又能预留恰当的理财空间。与直接购买新楼相比,购买二手房可以减少很大一笔开支。

二是选择实惠的小户型。年轻置业者不同于普通的低端购房者,他们有自己独特的生活模式,事业刚刚起步,虽有较丰富的薪金但积蓄不多,既要考虑眼下居住的方便,还应考虑日后转手,购房带有明显的过渡性质,购买时总价低是关键。如果以后工作岗位有变动,也可随之调换住房,而原住房如处于成熟社区,出租或出售都将十分容易。

现在不少楼盘推出了小户型住宅,设计十分精巧,总价也不高,配备也很齐全,正适合年轻群体的需要。

需要注意的是,处于事业发展阶段的年轻人也好,中低收入的阶层也罢,买房前最好清算一下自己现有的“现金流”,包括存款、现金、可以套现的股票等。根据“现金流”,考虑付款方式和所能支付的首付款,从而考虑所购买房子的总价。此外,还要看购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源,如工资、银行存款利息、债券利息等;家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤气电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。有孩子的,一定还要预留这方面的费用。月支出控制在家庭总收入的30%以下,是比较安全的。

二手房交易当心中介设陷阱(李先生,房管局产权管理人)

随着房地产市场交易越来越规范,在二手房交易中,又出现了隐瞒房龄等新问题,要谨防此类陷阱。

陷阱一:老房装“嫩”

刘先生看到一则中介广告,称有套三室二厅98平方米的房屋,1999年建造,报价26.8万元。刘先生觉得价格、面积、新旧程度均较为合适,当天便赶到中介机构,付了5000元订金,签订了购房合同。

但时隔不久,刘先生调查发现,该房屋是1993年建造的,与实际房龄整整相差6年。得知这一情况后,刘先生赶到中介机构,要求退房,退回订金。但中介机构认为,合同本身没有错,且刘先生不将情况了解清楚就签合同,本身也有过错,即便要退订金,也只能退一半。双方陷入僵局。

此类情况并非个别现象,尤其是一些老小区住房建造年代较早,在办理房产证时,并没有注明建造年代,从而给卖房者有机可乘。如果卖房者与中介机构串通,故意提供不真实情况,那购房者只能钻套了。因此,购房前,千万不要冲动,尤其是签合同前,一定得了解所购房屋的实际情况,对房龄有疑问,可向中介机构提出申请,或在合同违约中注明。

陷阱二:夸大宣传

张先生一直打算购买一套10多万元左右的自用住房,他到一家中介机构看房讯,中介向他强力推荐的是一套60多平米的住房。尽管张先生觉得要价20多万贵了些,但中介以非常诱惑的言辞说服了他,并当场签下了购房合同,付了2000元订金。但当他实地看房后,发现该房屋面积小,且采光不足,有的房间大白天都要开灯,便不想再买。找中介协商未果,只得到房管局投诉。在房管部门的协调下,张先生终于拿回了订金。

房地产中介机构随意夸大所售房屋的情况确实存在,一些中介机构在收了卖房者的好处后,不顾事实乱吹,或是死磨硬泡,缠个没完,使购房者“入套”。因此,消费者买房时,耳朵根子一定不能太软,万一入了套没法解决,那就该及时找相关部门维权。

陷阱三:信息不对等

王某在房屋中介机构人员参与下,签下合同,购买北市区一处住房。他原本以为,中介机构会为其办理贷款,不用他自己操心。哪知,中介压根没帮他办,时间一长,拿不到钱的卖房者来气了,提出要调价,谢某自然不肯,双方为此发生争执。王某认为,是中介机构提供的信息不对等,没有说明办理贷款的相关情况,才会发生这种误会的,因此,错在中介机构,卖房者的损失应该由中介机构来承担。

中介机构信息不对等的情况时有发生,一些中介机构为了将长时间脱不了手的房屋处理掉,在信息上作了手脚,只提供对其有利的信息,让购房者无法及时全面了解情况,尤其是一些贷款方面的情况,一些中介机构故意不明示,让购房者一头雾水或者吃亏。

二手房杀价方法(黄先生,置业顾问)

中介机构抓住买房者的心理,希望通过各种手段的宣传使房价上涨,在买房时一定要记得砍价。可以采取下面的方法:

1、多到几家房产公司和楼盘去看,多比较,不要过分相信销售人员的一面之词。

2、要买现房,不要买期房,因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间,希望能够成交。而且现房房屋质量可以观察,选择性更强。

3、针对房产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价,先杀25%―30%,可能他们会说你乱砍价,不要理会他们,你只要留下自己的电话号码,他们会打电话找你的。现在是买房市场,应该是买房者说了算才对。

另外,要多走几家,因为买房是一辈子的事情,杀价25%得到一套房子是值得的。

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