二手房交易合同范文

二手房交易合同范文第1篇

买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万 ____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。

第三条 付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条 本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。

第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条 双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________

购买方(乙方)：__________________

身份证号码： __________________

身份证号码： ___________________

地

址：___________________

地

址：____________________

邮

编：___________________

邮

编：____________________

电

话：___________________

电

话：____________________

人(甲方)：_________________

人(乙方)： _________________

身份证号码: ___________________

身份证号码： ___________________

见 证 方：

鉴证机关：

地

址：

邮

编：

电

话：

法人代表：

代

表：

经 办 人：

日

期：

年

月

日

二手房交易合同范文第2篇

买方：_______________(简称乙方)

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：乙方同意购买甲方拥有的座落在市区拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条：上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付总房款的50%，即__________元整，作为购房定金。

第三条：付款时间与办法

甲乙双方同意以一次性付款方式付款，剩余房款的50%，即____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条：甲方应于产权交割完毕、且收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条：税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在七日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起七日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条：本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条：本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条：本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份,通辽市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条：本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

房屋买卖合同

第十一条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条：双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_____购买方(乙方)：__________________

身份证号码：身份证号码：__________________

地址：___________________地址：____________________

邮编：______________邮编：____________________

电话：________电话：____________________

人(甲方)：_________________人(乙方)：_________________

身份证号码:__________________身份证号码：__________________

见证方：鉴证机关：

地址：

邮编：

电话：

法人代表：

代表：经办人：

二手房交易合同范文第3篇

【关键词】 二手房交易 偷税 漏税

一、研究背景

我国的二手房交易产生于20世纪90年代，历时20余年，二手房交易促进房地产联动发展、优化房地产资源配置都具有重要意义，是我国住房保障体系的补充，也是住房性消费的重要一环，对我国的经济发展具有突出贡献。2013年3月1日，“国五条”的出台，特别是“个人售房需按转让所得20%征收个税”一项使二手房交易个人所得税问题重新走进人们的视野，成为国民关注的焦点。受传统观念的影响，中国人把安全感与归属感寄托在住房上，认为有房才有家，故拥有一套房子成为了很多人奋斗的目标，据调查显示，90%左右的毕业大学生工作五年内甚至十年内的目标即是在大城市或其他二三线城市拥有一套房子。人手一套房子形成了中国房子的刚性需求。中国人口众多，即使只是刚性需求，也是对房地产很大的需求，房地产的价格很难回落，虽然“新国五条”的出台，增加了二手房交易者的税负负担，但并没有起到降低房地产价格的目的，只起 到减缓房地产价格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要税种

在二手房交易过程中，纳税人主要分为买房人和卖房人，对于卖房人而言，其应交的税费主要包括个人所得税、印花税、营业税（2016年5月起准备实施的“营改增”虽已落实到二手房交易，但具体政策尚未出台，因此此篇文章还是按“营改增”之前的营业税考虑）、土地增值税、城建税，教育费附加等。对于买房人而言，其应交税费主要有契税和印花税。下面主要讲一下个人所得税和营业税，因为这两个税种在二手房交易过程中涉及金额最大，也是最容易出现偷税漏税情况的税种。

（一）个人所得税

目前，二手房交易个人所得税的征收方式有二： 一是以两次交易差额的20%征收，即从房产转让收入中扣除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和其他有关合理费用，按照差额的20% 税率缴纳个税。二是按交易总额的1%―3%征收，如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入 1% - 3% 的幅度燃普鳌F渲懈鋈俗让自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。

（二）营业税

沿用2016年的营业税政策，二手房交易中的营业税征收情况如下：个人转让购买不足2年的住房，按5.5%的税率全额征收营业税；2年以上普通住房，免征营业税；2年以上非普通住房，差额征收；非住宅类房屋，不分年限，全额征收营业税。

三、二手房交易过程中的偷税漏税行为

自从二手房交易需要缴纳个人所得税以后，这无疑增加了卖房者的卖房成本，于是为了降低成本，保证高额净利润，卖方就会想办法把税赋转嫁给买方，于是买房者购房价格变高，负担沉重，变得买不起房子。为了卖出房子，为了买得起房子，买卖双方就开始寻找“合理避税”方法，甚至双方合作，以达到“合理避税”目的。于是就出现了以下几种避税方法。

（一）签阴阳合同

即买卖双方签订两份交易合同，其中一份是真实的交易价格，用来维护双方权益的，属于保密合同，而另一份合同是提供给税务主管部门的，主要用来纳税，此份合同中交易价款远远低于实际交易额，这样就达到了少缴税的目的，减少了交易双方的交易成本。这种少教所的行为在法律上属于偷税行为，一旦被发现，将会承担责任，因此是有一定风险的。

（二）以租代售

对于上述所说的个人所得税和营业税，都是有征税期的，过了征税期，再进行交易，便会获得免税权利。于是买房者就以租房的形式先入住，不办理过户手续，等到过了征税期后，再办理过户手续，这样卖房者就不用缴纳个人所得税和营业税，也不用把税赋转嫁给买房者，房价自然就低，对于买卖双方都有利。

（三）假赠真卖

卖房者以赠送的方式把房子过户到买房者名下，但实际上是买卖行为，买卖双方在暗地里签订保密易合同，所有买卖双方该有的权利和负责的义务写得清清楚楚，但由于在表面上是属于房屋赠与与被赠与关系，便获得了全额免征个人所得税和营业税等。

（四）延迟过户交易

如张某拥有一套原值50万的住房一套，系已拥有四年了，在过一年就满五年，目前价值为100万，若张某现在把该住房转让出去，按税法规定，其应该缴纳个人所得税（100-50）*20%=10万，但张某并不想缴纳这10万元的税费，房子又急着转让出去，于是其把房子交给一户买主，但是迟迟不肯办理过户手续，直到再过一年，他就可以不用缴纳10万元的税费而办理过户手续。

四、总结

以上各种偷税漏税行为在二手房交易市场上是十分常见的，政府通过税收手段来调节我国二手房交易市场，目的是给房地产降温，但却导致了许多违法违规的行为，这些纳税人的偷漏税行为便是对这种税收手段的反抗。这也说明任何事都有正反两面性。

【参考文献】

[1] 杜静萍. 个人二手房交易税收问题浅析[J]. 商业经济，2016，（08）：118-119.

[2] 张楠. 二手房交易税负转嫁分析[J]. 中国集体经济，2016，（16）：92-93.

[3] 卫必娴. 浅析二手房交易个人所得税的弊端及完善[J]. 法制博览（中旬刊），2014，（12）：264+263.

[4] 周天源. 我国二手房交易中欺诈行为法律规制问题探析[D].贵州民族大学，2013.

[5] 孙一冰. 二手房交易税收情况调查[J]. 中国税务，2007，（06）：4-7.

二手房交易合同范文第4篇

摘 要 随着市场经济的蓬勃发展，我国二手房交易市场近年来一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但比较于相对成熟的新房交易，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。本文针对二手房交易过程中经常出现的一些问题，进行简要的分析，提供相应的措施，减少风险的发生。

关键词 二手房交易 共有 按揭 抵押 中介

房地产市场通常将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋再交易成为二手房交易。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义上讲，二手房交易仅指二手房的买卖交易。本文讨论的是狭义的二手房交易，即二手房的买卖交易。

一、共同拥有产权的二手房交易

我国《民法通则》规定：共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，购房人应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，购房人应注意这些签字的真实性。同时还要注意是否所有的共有人一致同意转让该二手房。除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须出具授权委托书。该授权委托书应是经过公证或律师见证过的法律文件。

此外，还有夫妻共有的二手房交易。根据《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间的共有财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。因此夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效。

二、已有银行按揭的二手房交易

随着时下炒房热的发展，炒房人中按揭买房的情况并不鲜见。或者是二手房主将已经全额付款的房产申请了银行抵押。因此在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证及原开发商的“五证”。如果二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。

在此类的二手房交易中，买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行同意。如果买方能一次性向卖方付款，由二手房主一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，应申请贷款银行配合卖方解除房产的抵押登记，以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。

三、已经设定抵押的二手房交易

根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。买方在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，然后与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件即抵押权人在转让协议上签字。转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

四、进行拍卖房产的二手房交易

在此类情况中购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用如物业管理费、水电费等，拍卖机构一律不予过问。所以购买拍卖房产的投资人在应拍前应先了解被拍卖房产的有关情况，及时与拍卖公司、债权人及物业公司协商。

五、已有租赁的二手房交易

买家须实地查看卖家房屋有无出租。如果二手房出售前已经有租赁，那么在租期内在同等条件下，租赁人享有优先购买权。如果租赁人放弃优先购买权，卖方在得到租赁人出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖方不告知租赁人房屋出售的情况而擅自卖给他人，则租赁人有权向法院主张其买卖行为无效。对于购买人而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有租赁情况以确保交易的安全性。

六、已挂入房地产中介的二手房交易

随着二手房市场的空前活跃，房地产中介机构如雨后春笋般的不断涌现。由于房地产中介行业准入门槛低，从业人员的素质参差不齐，公司管理不规范，市场监管处罚力度不到位等原因，经常出现中介机构利用买卖双方信息不对称，收取不合理费用；模糊中介服务委托合同条款，欺诈买方或卖方，获取不当得利等事件。因此购买在房地产中介登记的房产时，要尤其慎重。因此购房人通过中介购房时一定要提高警惕，要选择信誉好、规模大、有资质的中介公司。审查其“三证”即工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。尤其要注意查看备案证书的有效期和地址与实际是否相符，经纪人的执业单位和执业证是否一致。同时购房人买二手房要明确其应承担的费用。一是房款，要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金，注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费，主要有财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，银行按揭产生的费用等。

参考文献:

[1]刘先勇.房地产买卖与租赁.时代出版传媒股份有限公司.黄山书社.2010.

[2]雷兰.二手房交易法律纠纷及风险防范.中国建材工业出版社.2007.

[3]陈文.如何防范房地产买卖中的风险.法律出版社.2004.

二手房交易合同范文第5篇

一、二手房交易涉税价格认定工作的重要性

1.是维护税收征管秩序的需要

从目前的情况看，二手房交易已经成为社会的热点问题，特别是近两年从事二手房评估、交易的中介机构遍布城区大街小巷，各个中介机构张贴的房产信息琳琅满目，价格五花八门，这一现象明显显示二手房交易涉及到千家万户的切身利益，同时也暴露出税收征管工作中二手房交易环节失控或虚控的现象，虚假合同、阴阳合同屡见不鲜，明显低于市场价格的评估报告纷纷炮制，税收征管秩序受到严重冲击，因而，努力控制人为因素与自由裁量权，维护征纳双方的正当合法权益的严肃性，就需要规范二手房交易环节的税收征收管理工作。

2.是堵塞税收征管漏洞、减少税收征纳双方在价格方面的纠纷的需要

房产作为不动产的一种，在人们的社会生活中占有极其重要的地位。对房产征税，特别是二手房交易征税必然触及千家万户切身利益的敏感问题，这就对二手房的价格认定工作提出更高的要求，长期以来，二手房交易税基价格的认定，没有统一的认定标准，缺少客观、公平、公正的第三方价格认定机构的参与，难以科学合理地确定，形成了房产税征管过程中的盲区和薄弱点，客观上产生税收流失现象和税收征纳双方产生价格方面纠纷，这种客观现象要求价格认证机构开展二手房交易涉税价格认定工作，对于提高涉房税收征管的科学管理水平，堵塞税收征管漏洞，防止财政收入滴漏流失以及稳定税收征管秩序具有十分积极的作用。

3.是有效地全面推进涉税财物价格认定的关键所在

当前，普遍存在二手房交易偷逃税收的现象，已经引起了民意的反感和各级政府及有关部门的高度重视，二手房交易的税收征管工作势在必行，只有不断总结各地的成功经验，完善和发挥征管系统优势，积极主动开展、推进二手房交易的涉税价格认定工作，营造声势，使之形成规模，才能顺利地开展二手房交易涉税价格认定工作。

二、二手房交易价格鉴证的现状与特点

首先，随着涉税价格鉴证工作的深入开展，二手房交易价格鉴证工作作为重点工作，各地各部门不同程度地组织力量对城市的区域进行认真调查，确定一定范围的楼房平均价格，将其价格作为征税的参考基数，对城乡结合部或一些不好划定的区域，则由税务部门委托价格认证中心进行价格鉴证，这种做法，价格相对稳定，纳税人争议较小，但这种做法，工作量大，范围区分仍不能做到十全十美，若要细化，则工作量更大；同时，随着城市的发展，商业中心的转移，区分的范围也在变化，数据的更新仍需要更大的工作量。

其次，划分计算平均价也暴露了诸多不足，一是平均价掩盖了个体差异，而纳税人是以个体为主体的，区域划分无法做到细化到个体具体的楼房，加上房子所处的位置环景、朝向、彩光、通风、交通，楼房的建筑年限、建筑材料、外观设计等各种因素，要做到细化价格，其工作量之大是可以想象的。

三、二手房交易涉税价格鉴证工作的对策

1.加大宣传教育力度。一是对当事人耐心解释税收政策，让他们正确理解合理征税与偷漏税的性质，正确理解税种的立法精神；二是对当事人宣讲实事求是填写签订合同的重要性，不要为将来可能出现的纠纷留下后患；三是涉税价格鉴证人员自身加强税收征管有关法律、法规的学习，正确理解涉税价格鉴定的内容和有关征税精神，使鉴定结果符合计税依据的要求。

2.在统筹二手房涉税价格鉴证整体区域价格同时，确立实行大面积鉴定的方向。对以下几个方面的房地产交易可选择进行入户鉴证：一是城乡自建房进行价格鉴证；二是非住宅二手房交易价格鉴证；三是原参加公房改革的私房交易价格鉴证；四是对规划区地块土地使用性质多样、界限模糊不清的房屋鉴证；五是对老旧房屋的鉴定。

3.对新开发已经成熟的小区，依据定位平均价格，按照原开发商对小区内各楼区、层差的调整系数进行调整鉴定价格。

4.在二手房交易价格鉴定中，严格区分在整个交易中哪些属不动产交易，哪些属动产交易。

二手房交易合同范文第6篇

[关键词] 个人;二手房交易;税收问题;对策

[中图分类号] F230 [文献标识码] B

引论

2015年至2016年，国家宏观经济政策多次调整。央行6次下调存款准备金率，5次下调基准利率，利率达到近年来最低，流通中的货币量极大增加。另外，房地产贷款政策放宽：二套房首付最低20%，公积金贷款个人额度最高可达40万元，贷款利率低至2.75%。税收优惠，相关税收均有减免。各种利好带来了二手房交易的井喷，交易量和交易价格均大幅上涨。2015年8个重点城市二手住宅成交量约114.3万套，同比上涨87.1%。2016年1月共成交近13万套，同比涨91.8%（数据来自腾讯新闻客户端）。房地产业是近年我国地方财政的主要收入来源。房地产交易涉及的税种也比较多。

一、当前我国个人二手房交易涉及的税种及主要税收政策

当前我国二手房交易涉及转让方的税种有：个人所得税、增值税及附加（包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税;涉及受让方的税种有：契税、印花税。

（一）二手房交易个人所得税的相关政策

个人住房转让所得税征收方式有两种：纳税人能提供购房原值、缴纳税金及合理有效的费用凭证的，其转让所得按个人所得税法“财产转让所得”项目依20%税率征收个人所得税;对不能提供完整、准确、有效的房屋原值、缴纳税金及合理费用凭证的，按转让收入额的1%征收个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得免征个人所得税。

（二）二手房交易增值税的相关政策

财政部规定：自2016年5月起，个人二手住房交易，按照5%的征收率计算缴纳增值税。另行公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

（三）二手房交易契税的相关政策

财政部2016年规定：个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（四）二手房交易其他税收的相关政策

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。从税收政策上看，个人二手房交易税收问题主要集中在个人所得税。税率高，税负相对较重，实际交易中，卖方取得的个人所得税多数转嫁给买方，为减轻支付压力，偷漏税就难免了。

二、个人二手房交易税收问题

二手房交易猛增，税源规模扩大，交易中的税收问题凸显：税制老化，交易价格虚报，个人信息难查实等。阻碍了正常的税收征管。具体分析如下：

（一）财产转让个人所得税税制不合理，不利执行

1994年，全国第四次税制改革规定，房屋交易个人所得税按财产转让所得征税。20多年过去了，基本税制始终未变。但20多年来，我国房屋交易情况发生了很大变化。

1.高房价时代，税率偏高，税负较重。房价高涨，计税依据增大，个税仍按20%的税率计征，绝对税额高。1987年全国商品房平均单价408元/平方米，1992年之前基本维持在每年上涨100元的节奏。1994年全国商品房价格约在1000元左右。到2015年，中间虽然几起几落，均价仍近6800，比起1994年上涨了近六倍。2006年到2015年10年间，个人及家庭收入增加更快，财富积累更多，房屋交易量更大。2006年商品房平均单价3367元/平方米，.以100平米房屋为例，2006年以336700元买入，2015年679300元卖出，其他合理费用按房屋原值的10%计算，计税所得约30万元，按20%的税率计算，需要缴税6万元。而在房价上涨较多的一、二线城市，缴税几十万元很普遍。高房价时代仍然沿用高税率，税负过重。（上述数据来源于国家统计局）

2.减除项目不尽合理。《个人所得税法》规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。上述减除项目要求凭票扣除。以往装修中，纳税人找“游击队”装修的较多，难以提供正规发票，税法规定最高可以减除原值15%的装修费纳税人无法享受，增加了纳税人的负担。

（二）二手房计税价格低于实际成交价，少报，瞒报现象严重

2015年全国住宅销售均价为6472元/O，房屋均价上万的城市有17个。高房价带来了高税额。趋利避税，主观上高税负触发了纳税人偷逃税的动机。假合同，假赠与等现象突出，虚报交易价格。客观方面，二手房交易不固定，房屋中介市场不规范，也给了纳税人逃税的机会。税法规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握，当地政府部门难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。现在虽然启用了存量房交易计税价格核定系统，但系统数据更新不及时等仍然加大了征管难度。

中介机构也参与钻空子。在近年房屋涨势迅猛的前提下，持有5年以上的房屋差价都较高，成交价100万的房屋，如果按差额50万缴税，要缴10万，按转让收入的1%缴税只是1万，悬殊极大。实际操作中，对转让自用超过5年以上，或不是唯一住房的情况，中介机构大多按房屋原值等资料不能准确提供的情况处理，按转让收入额的1%计征，而不是按差额的20%。

（三）家庭唯一生活用房难以界定

税法规定：转让家庭唯一生活用房可享受契税、个人所得税等减免税优惠。但现在省与省之间，税务与房管等其他部门之间，未建立系统完善的信息传递机制，没有实现信息共享，难以建立税源登记档案和税源数据库，瞒报、虚报家庭住房的情况屡见不鲜。如何确定家庭唯一生活用房，仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，深入调查难度又较大。

三、针对二手房交易的税收问题，笔者认为可以采取以下对策

（一）改革二手房交易个人所得税的征税办法

个人二手房交易偷漏税严重的深层原因还是税负高，交易各方难以承受。房屋是老百姓最重要也是最贵的资产之一，一套房可能汇聚了一家几代人的辛苦所得。现行个人所得税按房屋交易价格减去原值及税费后的差价计税，征税效果较差。北京某大型房地产中介机构的从业者告诉记者：“二手房交易征税20%的规定一直存在。但是在几乎所有交易中，我们都是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的。这样操作可以减轻二手房购房者所承担的税负”（资料来源于“中国新闻网”）。这样的操作严重影响了税法的严肃性和刚性。既然在实际操作中全额计税的方法得到普遍认同，“存在即合理”。本着“税制简便，方便征管”的原则，建议国家改革个人所得税的计税方法，按成交价全额计税，制定1%-5%的幅度比例税率。对普通住宅实行低税率，高档住宅实行中档税率，别墅等实行高税率。

（二）运用网络技术，加强征收管理，核实成交价

1.开发“房屋交易搜价软件”，掌握房价最新动态。不管是国家政策变动的影响，还是交易者隐瞒，我们都不能忽视市场这只“看不见的手”。二手房交易信息在网络和中介机构比较集中，网络提供的主要是交易者的估价，中介机构更多的是实时成交价格。“房屋交易搜价软件”可以把这些数据汇总、比对，对同城同一区域房屋的交易价格阶段性更新，为税务机关调整成交价格给予更科学的指导。

2.加强对中介机构的管理，虚报重罚。中介机构是二手房交易的重要桥梁。它们更了解交易双方的需求和市场变化。但利益趋使，为了更多促成交易，他们帮交易者钻税法的漏洞，减少国家税收。房屋交易个人所得税的税务检查，应将中介机构作为重点。对虚报价格，弄虚作假等情况，一经查实，一定严惩。重者可以建议工商部门吊销其营业执照。

3.加强与其他部门的配合，建立联网机制。对于家庭唯一生活用房难以查实的问题，需要加强相关各部门的配合，利用计算机网络技术，建立信息共享的联网机制。无论是一个地区各个部门之间，还是跨地区的部门之间，都能够查到个人住房的完整信息，为征税提供准确依据。

个人二手房交易的征税，要加强征管，也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应，又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。

[参 考 文 献]

[1]中国经济周刊.二手房交易税20%存在20年始终未变[EB/OL].人民网，2013-03-13

[2]新疆维吾尔自治区地方税务局.沙雅县二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].2014-1

[3]2015年7月全国二手房成交量数据统计楼市持续火爆[EB/OL].房天下深圳二手房网，2015-08-16

[4]链家研究院.全国主要城市二手房市场分析[EB/OL].腾讯新闻客户端，2016-03-08

[5]杨宏.当前二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].天水市地方税务局，2014-8

二手房交易合同范文第7篇

“新上海人”杨诚近日在浦东世纪公园附近买了一套二手房，把钱交给中介公司之后他便一直在心里暗暗祈祷：“中天事件”不要发生在我身上啊。他所指的“中天事件”发生在2007年11月份，深圳中天置业评估有限公司法人代表、总裁蒋飞突然失踪，众多购房者的钱款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的深圳房产中介创辉租售也相继关闭了开设在上海、广州、惠州、中山、佛山等多个城市的门店，一时间讨债人云集公司深圳总部。

二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，强调各地必须加强交易结算资金管理，并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区，要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。

今后，二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解，目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管，其中北京已从去年4月开始逐步推行，而上海从去年10月份开始试点，等制度完善之后再大面积铺开推行，广州市政府相关部门也在近日发出通知，要求对交易资金实行托管。至此，国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。

那么，京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的，又各有些什么特点呢?

北京：两种模式可以选择

北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看，其力度并不是很大，截至去年年底仅60余家中介公司参加，而目前由于市场行情走弱，有不少公司已经退出。业内人士分析认为，这主要是北京并未强制执行该项制度，同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金，这使得不少实力一般的公司“望而却步”，甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示，目前参加资金监管的公司已只剩下47家，仅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。

不过值得肯定的是，北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说，是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍，在北京二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到产权证与房款的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

链家地产市场研发中心认为，目前能保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管模式和银行资金托管模式。

资金监管模式

二手房交易资金监管是“二手房房交易结算资金专用有款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解，其是指专门用于划转二手房房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司，下同)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。

根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办下：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。

但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤。分为签订买卖合同、签订资金监管协议、办理产权转移登记等手续以及银行资金划转，而这四大步骤可以细分为13个交易环节(具体见北京市二手房交易资金监管模式流程图)。

银行托管模式

银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实施冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。

其基本流程为：买卖双方签署《二手房房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发中心认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。

上海：增加试点完善监管制度

上海方面将在今年5、6月份增加试点公司，以完善资金监管制度。其实，上海是最早提出资金监管的城市。早在2005年春季，上海二手房网上挂牌系统推出时，就一并提出实行资金监管制度。但是由于监管程序设计上的问题，尤其是增加了中介公司的负担，以及增加买卖双方的交易复杂程度，因此市场不大采用这种监管模式。

不过政府部门已经注意到了这种情形，于是开始对监管模式重新进行设计，进行改进和完善，并从去年10月份选择21世纪不动产、汉字地产、上房置换等中介公司进行试点。

21世纪不动产上海区域分部金融服务中心总监苏晓江在接受记者采访时表示，在新的监管模式下，交易双方在签订房屋买卖合同时，必须与中介机构共同签订《二手房交易资金监管协议》，在房地产交易所登记过户的同时，交易资金进入独立第三方(试点期间由政府部门代管)在银行开立账户，根据合同履行的程度，由中介公司向银行发出支付指令，独立第三方作为结算公司，对合同履行进行审核，符合条件后方将房款交付卖家。

苏晓江介绍说，新模式与原来的模式相比，就是引进了独立第三方作为交易资金结算方，交易资金的走向由买家存入该的银行账户里，而后转入卖家的账户，其间中介公司无法接触的交易资金。“根据试点的情形来看，中介公司无法接触交易资金，因此交易资金的安全得到了保障。”苏晓江如是说。

那么结算公司能否保证资金的安全呢?业内人士表示完全没有必要担心这个问题，目前上海市房地产交易中心准备选择有社会公信力，以及自身实力足够强大到与责任对等的公司来作为结算公司；同时交易资金虽然名义上是进入了结算

公司的账户，但实际上买卖双方在该账户中分别设有子账户，资金一直是在自己的账户中；还有就是中介公司是监管方，没有它发出的指令，结算公司是无法动用资金的。

至于哪家公司会成为结算公司呢?上海市房地产交易中心有关人士表示目前尚未确定下来，不过有业内人士表示，上海住房置业担保公司很有可能全市统一的二手房交易结算公司。

就试点目前运行情况来看，苏晓江表示非常顺畅，虽然在交易过程中增加了一些环节，但是由于事先对交易程序本身进行了优化，没有增加交易双方的难度，也没有加长交易时间，整个过程用时与旧模式相当。他举例说，此前要进行资金监管程序时，房屋买卖合同与资金监管协议分开签订，而且，这让买卖双方感到麻烦，尤其是一些外地卖家，更是不变，而改进之后两份文件可以同时签订。

至于目前缘何尚未全面推广?业内人士分析认为，主要是现在整个交易过程都必须上网，交易中心与银行信息、以及各家银行的贷款程序需要一个磨合的过程，即数据共享的问题。上海市房地产交易中心有关人士表示，随后的步骤是引入更多的公司进行试点，对系统进行“压力”测试。“一手房交易过程中变数较多，我认为政府部门是考虑等到系统完全健全之后才会正式推出。”苏晓江说。

广州：实行交易资金托管

近日，广州市国土房管局和中国人民银行广州分行联合了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求对二手房交易资金委托银行进行托管。这有助进一步规范广州市房地产市场行为、保证二手交易资金安全。

广州中原地产项目部拓展总监潘仲宇表示，目前与《通知》配套的实施细则尚未公布。他说，由于目前接连出现“中天时间”、“创辉事件”等，相信政府部门会加快制定实施细则，广州二手房交易资金托管制度将会全面开展。

目前广州二手房的资金交易主要有两种形式，一种是通过房产中介公司进行，另一种即是买卖双方直接交易，两种做法的比例大概各占50％。但由于交易双方相互不熟悉，没有足够的信任基础，于是只能借助于第三方如中介公司。但这种方式风险较大，一旦中介公司出现问题或者经纪人携款潜逃，都会给买卖双方造成极大的损失，诸如“中天事件”就造成很多人“房财两空”。

《通知》规定，二手房交易资金支付方式由买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其他支付方式。房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行强制和干涉。

房产中介在与买卖双方签订《房地产买卖合同》时，必须在合同中书面注明：“根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金。”同时，房产中介必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金托管业务，并协助办理该项业务。

银行在办理存量房交易资金托管业务之前，须与二手房卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，托管协议中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。

交易资金托管不会增加交易双方任何额外费用，《通知》中明确指出，银行开展该项业务是不得向二手房买卖双方收费的。同时，房产中介在协助买卖双方办理该项业务也不得额外收取服务费。也就是说市民在选择银行托管交易资金新业务时将不会产生任何新的费用。尽量选择监管模式交易

资金监管的提法虽然已有不短时日，但是尚未真正进入交易过程中来，但它对于保障买卖双方的资金和产权安全非常有益，因此业内人士提醒说，在有条件的地区，一定要选择在有监管的情形下进行交易。

记者分析对比发现，京沪穗三地的做法中，上海较为严谨合理。因为上海目前已经建立了完善的网上二手房交易系统，挂牌、签约等所有重要手续都可以在政府部门的监控下完成，而且上海方面由于房屋产权证、土地使用证两证已合一，二手房交易过程中各项手续办理起来更为便捷。因此可以预期，上海的监管系统全面运行之后，交易资金安全问题将会彻底解决。

按理说，北京方面的资金监管系统也比较健全，但业内人士表示，由于各种各样的因素，所以无法全面推广，覆盖面不大，这不能不说是一种遗憾。广州实行的资金托管制度从表面上看，其宗旨与北京、上海无异，只是叫法不同而已。不过目前尚未出台实施细则，购房者还需耐心等待。

此前上海推行二手房交易资金监管时，就因为交易双方嫌麻烦而不愿采用这种方式，而目前在北京也遇到了同样的情形，记者从北京链家地产、中原地产等公司了解到，市场上的确存在交易双方不选择资金监管方式的情形。北京中原地产三级市场部有关人士表示，主要是由于采用监管方式之后，卖方取得房款的时间要比在不监管的情形下晚20～30天。

二手房交易合同范文第8篇

尽管春节前杜建民就把他的房子在中介公司那里挂了牌，但“我不能吊在一棵树上啊”。于是，在2月17日，也就是上海网上房地产服务系统试运行的前一天，他就到浦东房地产交易中心二手房网上交易受理点办了挂牌手续。

杜建明不甚明了的是，就在二手房交易的背后，交易中心与房产中介的博弈正式拉开了序幕。

网上交易：透明信息保证安全

二手房网上交易，改变了以往由中介陪同看房，撮合价格，签订合同及代办贷款一条龙服务的模式，而是将这条“龙”拦腰截断，从签订合同，到资金转移，产权移交全部交由上海各区的交易中心受理处办理。

问题的关键在于，新的二手房网上交易模式中，交易中心与银行拉手，对交易资金实施全程监管，即二手房买卖双方将买卖价款及交易所需的税费存入上海市房地产交易中心在银行开立的资金监管专户，在完成产权转移登记和抵押登记后再由银行划付买卖价款给卖方，以确保资金安全。此举彻底断了中介代办贷款的路子，也就是银行发放二手房贷款的流程当中，扣上一层由交易中心负责监管的保护壳。

上海房地产交易中心副主任翁新根告诉《望东方周刊》，开设二手房网上服务体系的目的，就是为了“透明信息，规范交易，保证安全，便民便利”。

不可否认，此前二手市场火爆的同时，不规范行为也频频发生，即便是成熟度相当高的上海二手房市场。而在这些行为当中，中介往往都是众矢之的。

一些诚信度低的中介为了赚钱，往往会使出五花八门的手段：让上家与下家互不见面，赚取差价；与开发商合谋炒作新房，一手房当二手房卖；利用买卖双方房款和产权交易之间的时间差，将房款挪作他用；利用假身份证骗取银行贷款等等。

“一手房市场的炒楼花等不规范交易行为，已经基本上得到了抑制，但是二手房的炒作，尤其是次新房的炒作，增长幅度很快，我们很难控制。”2004年末，上海房地局副局长庞元曾向记者这样表示。

数据显示，2004年1―10月，上海存量住房买卖过户成交面积1757万平方米，同比增长21．9％；其中次新房转让占存量住房总成交面积的比例近5成，平均价格为6150元／平方米，同比增长43．6％，增长幅度远快于新商品房。

在二手房交易量已经超过一手新房交易量的上海楼市，潜在的交易安全、中介诚信、贷款安全、交易成本及效率等等问题，都为上海房地产市场发展埋下不小的隐患。

基于此，二手房网上公示，成了新的一年政府调控上海房地产市场的又一记重拳。

中介机构：坐以待毙还是主动出击

交易中心网上房地产交易服务受理处的职能非常之大，从原来仅仅负责交易登记的一项职责，扩大到：网上挂牌，撮合成交，交易资金监管及办理产权登记等一系列相关服务，而且都是免费服务。

这样一来，在上海二手房交易环节中，早就发挥着不小作用的房产中介、房地产贷款服务机构、担保公司等角色，可能统统会被抢走饭碗。

不过，上海房产交易中心副主任翁新根否认了这个说法：“网上二手房交易并不排斥中介，百姓买房还可以找中介，只不过把资金监管职能转移到交易中心，保证了交易的安全。西方成熟市场，中介的职能也主要是撮合一项，不碰房款的。这个平台借此也对中介市场起到优胜劣汰的作用。”

话虽如此，交易中心横刀夺爱，中介商们的日子往后再没那么滋润了。

房地产经纪人尹严春节前刚从浦东一家规模不大的房产中介离职，正准备自己注册公司单干，就碰上了这样的市场变故：“二手房网上交易，对我们的影响肯定是很大的。”

像美联物业、泛城等大型中介公司虽然不明确说自己的公司业务会受多大影响，但是也不得不承认，在这场博弈当中，他们“有些被动”。

虽然，市房地产交易中心多次组织沪上中介开会，“安抚人心”，说不会影响他们的生意。而且，在网上交易系统上，的确也把中介服务机构的房源挂在网上，容许买家卖家自己选择是否需要中介。问题是一旦买卖双方发现，他们无需中介，就可以手拉手自己完成交易；或者中介只能为他们提供挑选房源，陪同看房，撮合价格，以及政策信息咨询等服务，而签合同，办贷款都将由交易中心免费提供服务，当中介的服务大大缩水的时候，又怎能拿到以往高达2％的交易佣金？

而这正是中介们最为担心的事。

事实上，截至2月17日，加入二手房网上交易系统的二手中介只有区区19家。

生意受影响的还有房地产贷款服务商。或许他们认为与其坐以待毙，不如主动出击。早在去年12月18日，网上二手房交易还在酝酿之中的时候，上海专业从事房贷的6家知名企业就对外宣布：共同成立国内首个房贷协作网络联盟。

这六家企业包括安家集团、房产之窗、麦格里、亿通代书、远盟信贷和亚孚。他们决定建立公共信息平台，签订诚信公约，而且每月用“黑名单”公布业内不良从业人员、公司和不规范中介，联手维持上海每年近3000亿元的个人房贷市场秩序。

但是，安家集团目前又与交易中心签订协议，成为交易中心认定的中介服务机构之一。

交易中心：免费午餐能撑多久

不可否认，对于普通购房者而言，从 2月18日起，房屋买卖的确是多了一个透明的信息平台。

购房者不出大门，就可以事先货比三家，避免以往因为信息不对称造成中介抬高房价而蒙受金钱损失；而且如果有时间有精力，尽可以自己找房东，自己找下家，再通过交易中心办贷款，省下一笔中介费。

“二手房网上交易核心的作用是，以前一些中介的违规行为会得到遏制，保证了交易的安全。”上海社科院房地产研究中心顾建发对《望东方周刊》评价说。

但是，在二手房网上交易还没有正式实施之前，谁也无法猜测，未来这一服务系统会在多大程度上实现政府最初的美好愿望。

虽然上海房地产交易中心副主任翁新根肯定地表示，从技术手段上，监管机构可以保证做到房款资金安全，万无一失。但是，关键的问题往往是，人为的因素能导致很多好事变成坏事。翁也不得不承认：“这里面有很多不可预计的问题。”

就以最简单的房价来说，在以往的买卖当中，房价变更是几分钟口舌之战的事情，但是在二手房网上服务系统上，如果有中介参与，价格变更必须到交易中心受理处去办理，如果房东多次变更价格，怕麻烦，不去变更，长此以往，网上的信息也就成了摆设，又何谈信息透明？

而让业内人士最为担心的是，有政府背景的房地产交易中心，揽下了二手房交易的整个流程的服务，而且是免费服务，交易中心有多少人力物力？

尽管网上二手房交易服务是一个自愿选择的平台，刚启动房源还不多。但是如果有了成功案例，免费服务哪个不愿意要，如果卖家买家趋之若鹜，全上海每年 20万套的二手房交易，挂牌、签订合同、办理贷款、产权登记，几个网上交易受理点能堪重负？

二手房交易合同范文第9篇

【关键词】二手房；无权处分；合同

因为我国的房屋交易市场存在着非常明显的不完善的现象，这样也就使得二手房交易市场当中出现了非常明显的交易不规范的问题，这样也就使得交易双方必须要面对非常大的风险，同时在这一过程中也大大的增加了法院在工作过程中需要承担的责任，司法资源也没有得到合理的应用。为了能够更好的规避这些风险，我们需要采取有效的措施对其中的一些风险进行规避处理。

一、买卖双方行为瑕疵

1、在二手房交易当中，卖方的不诚信行为通常会使得交易出现非常大的风险，卖方不诚信当中比较常见的有卖方无权处分和违约的情况，在无权处分当中，最为普遍的就是夫妻一方卖房，夫妻婚后所获得的房子是共同所有的，对财产进行处分的时候，一定要经过夫妻双方的同意，不然就是无权处分的情况。这种共有的关系实际上要以事实为依据，房屋买卖合同的效力是要视实际情况而定的，只有在经过了共有人的追认，才能评定其是有效的。很多房主是为了房价上涨之后获得更多的利润，在实际的工作中会以无权处分来为自己辩解，但是其在逻辑上是不成立的，而对这种情况，我们应该采取有效的措施加以处理。相关的法律当中已经规定，夫妻一方如果因为日常生活的具体需要必须要对夫妻共同财产的处置做出较为重要的处理，夫妻双方应该秉承平等协商的原则，在意见统一的情况下，才能处理。他人有理由相信其为夫妻共同意见的，另外一方不能以不同意或者是不知道的缘由作为最终的理由。所以夫妻一方的行为如果有第三人认为是夫妻共同意思的话，这个时候，以房屋无权处分为理由是不能抵抗善意第三人的。都说那是怎样认定是夫妻共同意思是非常重要的一个内容，在法律上并没有给出非常明确的规定，从日常的行为习惯角度上来说，如果在签订合同的时候，夫妻双方都在场，完成合同的协助签订，就可以认定其是夫妻双方的意思。房屋买卖合同的效率是合同法规定的，而不动产产权的归属是物权法的范畴，合同生效会产生物权的转移，但是物权转移真正实现是在过户之后。如果出现了一房二卖的情况，因为卖方是欺诈行为使得买方的利益受到了非常严重的损害，如果已经完成了登记，按照物权法的要求，先成立的物权效力要比后成立的物权更高。只有在最短的时间之内完成过户，才能确保自身的利益不受损害。

2、在二手房交易当中，因为房屋买卖会涉及到缴纳营业税及个人所得税等，因此，为了可以更加有效的避税，出现了很多新的方法，比如做低合同价或者是先租后卖等。

首先，出现做低合同价格的问题是二手房交易过程中最为常见的一个问题，这也是避税过程中最常使用的方法，在这一过程中采用阴阳合同的方式达到了避税的目的。当前，阴阳合同的认定主要有两种形式，一个是两个合同都无效。按照相关的规定，恶意串通，损害国家集体利益的合同无效，以合同来掩盖非法目的的也是无效的，所以，阴阳合同是不具有法律效力的。如果出现了这样的情况下，我们需要对阴阳合同予以全面的否定。

其次是先租后买，延长交易。这也是非常常见的一种避税的方法，如果在房价大涨的时候，市场上的房价有较大的波动，如果房价上涨到买方宁愿支付违约金的程度，买方手中的房子就没有了，只能跟随楼市的价格去重新选择房源。如果楼价下跌，这个时候的房子比交易价格低，卖方就必须要另找买主，因此，如果交易过后不能及时的过户就会使得交易双方的权益都得不到良好的保障。相关的法律当中规定，不动产物权的各项变动都要依法登记，产生效力，所以过户登记实际上只是保障了违约金，所以为了更好的确保自身的合法权益，买方应该尽快的完成过户手续的办理。

二、中介公司引发纠纷

在房屋交易的过程中，中介机构的作用是不容忽视的，其是房源的掌握着，但是也是因为这一点，中介机构的诚信度较低也就成为了二手房纠纷不断增多的重要原因。买房者在实际的工作中一般是借助合同和中介公司进行沟通和约定，合同法当中有规定，只有居间促成合同成立的情况下，委托人才应支付相应的报酬，如果在这一过程中没有促进合同的签订和成立，不能要求活动费用之外其他费用的支出，所以，为了能够更好的促成协议的达成，收取酬金，房地产中介在进行居间服务的时候，一般也会出现一定的违约行为：首先，当前相关法律当中并没有对中介的审查义务加以全面的规定，所以，中介公司也不能提供非常全面的交易信息，这样就可能会出现较大的纠纷，而中介公司在这一过程中并不承担责任，但是，中介公司虽然不是政府部门，但是其会对整个交易的进行产生影响。所以我们需要对购宜交给其处理，同时自己也要尽快的掌握程序方面需要掌握的义务。其次是滥用自己熟悉房地产行业这一优势。中介公司采用这样的方式会对买方的利益构成严重的损害但是合同法当中规定，合适合同款不能作为正式的内容，如果需要，在提示或者是说明之后才能成为合同的要款，同时对合同格式争议，应该做出对提供格式合同一方不利的解释，所以，买房的利益由于格式条款受到损害的时候，一定要采取法律措施做好维权工作。

三、房屋登记机关的责任与义务

在二手房买卖中房屋的登记是一项必经过程。我国房屋所有权以登记为要件，现实中有许多一房二卖或是房屋诈骗的案例，这些案件的受害人通常全不知情，有很多是盗用或伪造房屋的产权、产权人身份证，在登记时蒙混过关，如果房屋登记机关能够尽到审查的义务那么有很多损失是可以避免的。我们所说的审查包括实质审查和形式审查，笔者认为这两种审查都是有必要的，但是在司法实务中很多房屋登记机关都表示审查的程度有限，没有足够的技术、人力进行实质审查，所以只能进行形式检查。而且房产交易本是一种自愿的市场经济行为，政府也不应该过多限制。

四、结语

在二手房交易的过程中，会存在非常多的风险，在这样的情况下，我们需要对法律中的相关规定进行全面的完善，同时还要对合同进行科学的检定，交易双方要在确定了真实的交易价格之后才能交易，这样就能够有效的控制中介公司赚差价的情况。此外，登记机关在实际的工作中要不断提高业务水平，只有这样，才能更好的规避二手房交易中的风险。

参考文献

[1]何峰，余舒婷.浅论二手房买卖合同的解释方法[J].中国商界（下半月），2010（01）

二手房交易合同范文第10篇

关键词：中介　房价　推动　管控

中国的房地产价格上涨迅速、居高不下，是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求，有房地产开发商追求自身利益的强大动力，也有炒房团、投资客炒房行为的推动，还有中国老百姓对房地产的强大基础需求；另外，房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。

关于房地产价格上涨的推动因素，社会各个团体主要关注的是前面几个方面，国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面，而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。

拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析，提出相应的管控建议。

1.二手房交易的交易费用分析

交易费用无处不在，社会的经济活动无不与交易费用相联系，交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计，现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。

市场型交易费用主要包括：(1)搜寻和信息费用；(2)谈判和决策费用；(3)监督费用和合约义务履行费用。

二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用，其次是监督费用和合约义务履行费用，谈判和决策费用相对较小，此处予以忽略。

二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅，买方自身无法获取合适的房源信息，卖方自身无法获取合适的买主信息，形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义，以沟通买方和卖方，起桥梁作用。

同时，由于买卖双方各自对交易对方不了解，私人信息不对称，都担心对方不履行合约，这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人，能得到交易双方的信任，使交易顺利完成。

二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任，起到了两方面的作用。所以，中介机构要收取交易的中介费，该费用一般以名义成交价的一定比例计取，并应计入房屋交易的实际价格。

2.房地产中介市场推高房价的主要手段

二手房价格除了市场本身上涨的因素外，与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面：

2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易，中介机构有实实在在的营业场所；无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达，应该说信息的搜寻成本在迅速降低，通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。

在二手房交易方面，全国性的、地方性的二手房交易网站很多，买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下，买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是，打开绝大部分二手房交易网站，能看到的主要是房地产中介机构的信息，私人的信息查找起来很不方便，有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断，就只好都通过中介机构进行交易，故每年二手房无形市场的成交量很小。

2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因，目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发，房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面，以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。

2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定，不允许中介机构吃差价，否则将被罚。但是，在实际调研中，我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价，而向买方高报卖价；在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区，无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。

2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收费，按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中，一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称，向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重，房地产中介机构更是肆无忌惮，经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。

2.5诱使卖方签订独家协议，阻止房源流通。在调研中发现，很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理，以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度，以帮助客户尽快销售出去为诱饵，诱使客户签订独家协议。但实际上，这只是房地产中介机构的一个手段，其真正目的是诱使客户签订独家协议，使客户不再找其他的中介机构。一方面，中介机构可以独控房源；另一方面，中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售，赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去，而由于中介机构为赚取差价进行加价销售，经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。

3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议

二手房交易在我国极为普遍，在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨，对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。

3.1利用互联网技术，建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展，为社会的经济交易提供很好的技术，可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前，国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错；只是由于某些方面的原因，在这些二手房交易网站上，个人交易信息查找不方便或者被删除，相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍，互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站，专门为二手房个人交易提供信息沟通平台，促成二手房交易在买卖双方之间直接进行，降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治，使二手房个人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。

3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前，有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂，个人自己去办理要跑很多趟、排很多队，为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布，并将详细的要求一一说明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓办事。

3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大，应严厉查处。只要制止了加价销售行为，房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道，并及时向老百姓反馈处理结果。同时，建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度，加大其违规成本，使之不敢违规。

3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中，中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费，卖方也要把此部分费用加入房价内，最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取，禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费，最好规定只能向买方收取中介费，以便于买方计算房屋的实际价格。

4.结束语

房地产价格上涨幅度过快，已引起国家的高度重视，国家也已出台多项措施对房价进行调控，但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的，房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前，我国二手房交易的中介市场极不规范，二手房交易中，房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分，已经对我国房地产市场规范形成了负面影响，阻碍了二手房交易市场的健康发展，应进行管控和治理。

参考文献：

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