我国商业银行个人住房贷款风险分类研究

摘要：本文首先介绍了商业银行个人住房贷款的含义，结合我国个人住房贷款的现实情况分析了个人住房贷款风险的成因。然后，结合其他学者的研究，对商业银行个人住房贷款风险重新进行了分类。希望对个人住房贷款风险重新分类能给商业银行在此项业务的风险规避上提供参考。

关键词：商业银行 个人住房贷款 风险分类

自从1978年改革开放30余年以来，中国国民经济实现了飞速的发展，居民储蓄存款总额已经超过了6万亿。与此同时，商业银行的贷款业务蓬勃发展起来。而在商业银行的各种贷款业务中，个人住房贷款的不良率是最低的。在过去的几年里，各大行的个人住房贷款不良率都控制在1%以下。以个人名义贷款买房，并且实行月按揭的方式进行还贷，其风险还是相对较低的。但是，这并不表明个人住房贷款是没有风险的。在个人住房贷款中，刨去个人信誉风险，往往还存在着人为的不可控制的风险因素。例如，整体宏观经济环境的变化、商品房价格的波动等等。国家自2010年1月起，出台了一系列调控房地产市场的措施。限购政策在有效遏制房地产市场高涨的同时，也使得银行个人住房贷款业务规模减小，风险增大[1]。因此，商业银行加强个人住房贷款的风险管理和控制显得尤为重要。

1 个人住房贷款的含义

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

个人住房贷款属于个人消费贷款，也属于抵押贷款，一般来说它还是中长期贷款。作为一种超前消费概念下的贷款业务，个人住房贷款具有以下几个特点。第一，贷款金额较小。与以企业单位为贷款对象的信贷业务相比，个人住房贷款的金额是比较少的。个人住房贷款一般来说不会超过1000万元。第二，贷款潜在收益好。除了个人住房贷款的利息收益，贷款过程中派生的潜在业务能够为银行带来一定的收益。第三，个人住房贷款还款较为稳定可靠。一般通过贷款来买房的人都具有稳定的收入，并且在购房的时候会提供相对可靠的担保。因此，贷款对象还款是比较稳定可靠的。第四，个人住房贷款风险分散，风险管理繁杂。个人住房贷款的数量很多，并且贷款金额往往较少。这在一定程度上分散了银行的风险。

2 个人住房贷款风险的成因及分类

2.1 个人住房贷款的成因

归纳个人住房贷款业务流程以及银行整体的外部环境，本文发现造成风险的原因主要集中在两个方面。第一，银行和贷款人之间的信息不对称。在办理个人住房贷款的过程中，借款人可能对贷款业务并不熟悉，在没有了解透彻的情况下以盲从的心态去办理贷款。或者，借款人缺乏识别银行业务水平高低的能力，在对银行的过分信任而银行自身的水平并不理想的情况下，势必给借贷双方带来损失。银行在办理个人住房贷款时也缺少对借款人的了解，盲目地受理贷款，来者不拒。第二，宏观环境的冲击。例如法律法规的不健全，市场的波动性较大等等，这些因素都客观地对个人住房贷款造成了冲击，并且这些因素并不是银行或者借款人能够避免和规避的。

2.2 个人住房贷款风险的分类

关于个人住房贷款业务风险的分类各个学者都有自己的看法和分类标准。并且随着时间的推移，经济环境的变化、经济制度的完善以及个人贷款业务的发展，个人住房贷款风险也会有相应的变化和增加。有的学者从风险来源的不同将个人住房贷款风险分为客观风险和主观风险。把市场带来的风险和法律法规带来的风险纳入客观风险。把借款人的信用风险和银行自身的管理风险纳入主观风险[2]。本文认为对于个人住房贷款业务的风险界定要将借款人的风险和银行自身管理操作的风险区分开来。这样才能在分析风险类别时反映出银行自身对于风险防范抵御能力的大小。因此，结合别的学者已有的研究，本文将个人住房贷款业务的风险分为政策性风险、市场风险、银行操作风险和信誉风险。

2.2.1 政策性风险。本文提到的政策性风险包括法律风险和国家颁布的政策措施所带来的风险。法律风险指的是银行在操作个人住房贷款业务时由于忽略或者错误理解法律法规的含义而造成的风险。例如在签订贷款合同时，要对抵押物进行确定核实，如果银行在确定抵押物时忽略相关的法律程序，借款人完全可以在违约时否定合同的合法性，造成了银行巨大的损失。与此相似，国家颁布的政策措施也会在一定程度上对个人住房贷款造成冲击。例如，2010年国家出台的商品房限购令就是这样一个典型。限购政策在有效遏制房地产市场高涨的同时，也使得银行个人住房贷款业务规模减小，风险增大。

2.2.2 市场风险。根据巴塞尔新资本协议（Basel Ⅱ），市场风险（Market Risk）是指因为利率、汇率、金融资产价格的变动而导致价值未预料到的潜在损失的风险。而对于银行向个人提供住房贷款来说，商品房的价格变动和贷款利率的浮动使得银行会有一定程度的贷款风险。也就是说市场的宏观环境一旦发生变化，银行也会相应的受到它的冲击，面临风险。商品房的价格一旦上涨或者首付比率的提高（我国现在的首付比率约为30%），必然会影响到人们买房的热情，随之带来的后果就是个人住房贷款业务数量的下降，对银行的整体资金运营和既定的贷款战略计划必然会造成一定的影响。利率的变化使得商业银行的实际收益和预期收益不尽相同。当利率上升而个人住房贷款采用的是固定利率计算的方式的话，个人住房贷款的实际利息就会比现有利率下银行可获得的利息要少，进而银行的收益就会相对减少，这也是市场的变化对银行个人住房贷款带来风险的一种体现。

2.2.3 操作风险。银行个人住房贷款的操作风险指的是银行在办理个人住房贷款业务时，由于人为失误、系统的故障以及业务制度的不健全所带来的风险。操作风险主要是银行内部发生的风险，多数表现在银行工作人员自身的业务水平和道德素质上。首先，银行工作人员自身道德素质的低下。例如借助办理个人住房贷款业务的便利，串通不法人士恶意骗取银行的按揭资金，使银行承担不必要的风险损失。其次，银行工作人员操作不规范也会给银行带来风险。例如，贷款前的审查不够严格，对于贷款者不考虑其还贷能力，来者不拒。其后果就是贷款人违约，不能及时可靠的完成还贷任务，给银行带来了损失。

2.2.4 信誉风险。本文提到的信誉风险主要从两个方面来描述。一是借款人的信用风险，再者是抵押物风险。借款人风险是指银行不能收回或者不能按时收回发放出去的贷款造成损失的可能。借款人信用风险完全取决于借款人的信誉水平而与银行自身没有关系。对于借款人违约的行为可以分为两种：第一，借款人客观还贷能力下降，主要指借款人的健康、工作发生变故对其信用水平所带来的客观影响。第二，借款人恶意欺诈，主要是指借款人信用意识薄弱缺乏诚信，恶意拖欠贷款。抵押物风险是指由于银行处置个人住房贷款抵押物而带来的资金损失，包括抵押物价值风险和处理抵押物风险。随着市场的变化，物价不断变动，抵押物的价值必然也会发生变化。当借款人无法还贷时，并且抵押物的价值下降，这必然会给银行带来损失。其次，银行在处理抵押物的过程也可能会蒙受一定的风险。例如处理抵押物的成本很高，对银行的收益造成了影响，这也是银行蒙受风险的一种表现。

3 结语

全面具体的对商业银行个人住房贷款风险进行分类有助于商业银行认清风险的来源，并通过银行自身相应的调整来预防和规避个人住房贷款所带来的风险。从银行整体管理层面来说，通过对个人住房贷款风险的进一步分类可以有针对性地调整管理的结构和宏观策略。从银行业务具体操作层面来说，对个人住房贷款风险地进一步分类可以完善该项业务的流程和具体内容，避免风险的发生。

参考文献：

[1]刘璐，顾伟先，陈虎群，程琳.限购政策下个人住房贷款的发展趋势[J].企业文化，2012（6）：120-121.

[2]唐宁.个人住房贷款风险及防范研究[D].成都，西南财经大学， 2011.

[3]刘舒.政府调控房价政策下的银行房地产信贷研究[J].价值工程，2012（02）.