新型城镇化之下的房地产机遇

主持：

王东亮 诺承投资合伙人

嘉宾：

曹少山 河山资本董事长

林 竹 中信地产总裁助理

孙树涛 中城联盟副总经理

时宝东 北国投副总经理

王戈宏 赛富不动产合伙人

吴 涛 稳胜投资总经理

肖 乔 酒美网COO、副总裁

张民耕 盛世神州董事长

趋势与机会

王东亮：新型城镇化是否意味着又会迎来新一轮房地产行业的发展？房地产基金未来趋势会怎样？房地产企业，房地产基金，相关第三方如何在其中找到真正适合自己的机会？

林竹：新型城镇化为房地产行业带来一个新契机。新型城镇化至少在未来的10-20年能够为中国房地产业提供正能量。城镇化的过程中，一定会有更大更多的需求；新型城镇化给整个房地产行业的发展，也带来一个新课题。这次的新型城镇化更多是产业的导入，而产业的导入和资本的运作两个重要的元素融合，可能会给房地产业开发模式、策划模式，命名模式等方面带来一个创新的驱动。新型城镇化确实给房地产业带来了很多新动力，驱动力往哪个方向走，每家公司，每家基金、每个产品的方向都不同。在同样的驱动力之下，可能会产生出种类繁多的产品和服务，但都要回归以人为本。因为这次城镇化的核心是人的转移，人从农村转移到城镇来以后，需要方方面面的服务，需要大量的城市产业去支撑，提供服务。作为房地产开发商，不能仅想得建楼卖楼等简单的事，可能要引入大量服务实体，如果做到这些点，可能在产业发展进程中取得一些优势，也会推动整个行业走上一个新台阶。

曹少山：很多地产基金成立之初，都是想跟着地产商挣钱，地产商永远缺钱，所以我们希望能在地产商缺钱时也分到一杯羹，但地产商在选择资金时，有自己的判断。而一般的私募资金管理人，对地产商的吸引力是不是很大？首先资金量很小，所有私募地产基金资金加起来不超过100亿，这在整个中国地产金融领域只是九牛一毛。所以，地产基金如果依附于地产商，希望在地产商融资过程中挣一笔钱，谈判力很弱，商业逻辑、生存逻辑很弱。

所以，开始时给开发商的融点资，占一点股份，占点开发商的便宜，但从长远看，逻辑不成立。不管是地产基金还是VC/PE，投资领域是消费业还是制造业，投资逻辑都是要有挣钱的道理：要不就是你眼光独到，在别人没发现时，你发现并进入；要么就是能给企业带来特别独特的价值，否则你就是稀里糊涂地挣钱，或是把手伸到别人的口袋里。

私募地产基金融不到太多钱，因为很难跟主流的机构投资人对接，而融民间的钱成本较高，这样逼着我们去创新，去找别人发现不了，或别人不太愿意去尝试的一些项目。地产商挣钱一定是在细分领域，因此一定要吃得特别透。

肖乔：城镇化建设对电子商务是个大利好。前几年，电子商务只能覆盖北上广深等一线城市、省会城市以及一些好的地级市，因为物流能力不够而覆盖不到农村。而城镇化建设，拉近了电商总部与最后一公里之间的距离，这是一个非常好的消息。最近三年，电子商务发展迅猛。传统的商业肯定是要转型，电商的体验店可以与商业地产的结合，能够形成非常庞大的物流、仓储的产业链，而这恰是未来城镇化的方向。

张民耕：前几年全民PE热，现在可能是全民基金热。各种机构，有牌照的、没牌照的，金融机构，准金融机构，现在都看好房地产基金。VC/PE困难，退出不易，项目要卖个好价钱更难，如果维持生存或机构正常运转，必然都会找到地产基金市场。因此，要充分利用这样的机会打通各种渠道。不是几天之后他们去做房地产基金了，地产基金就没戏了，因为他们已经落后我们一点。房地产基金还是一个产业化的基金，对房地产行业的理解，对大势的判断，对具体项目的评估，对于项目利润点的判断，风险控制与风险预案，这些都是问题。所以，我们在招聘员工时，寻找一些具有金融背景，但更注重房地产行业从业经验，经历过顺境逆境的人，这些可能给我们带来很多经验。只要地产基金越来越专业，就会有越来越多的金融渠道找到你。

中国房地产基金在起步阶段，也将经历较大的转变：一是，股东考核公司发展的主要指标转向盈利和业务规模。这是任何一家房地产基金公司要想发展做大必须要考虑的问题。如果没有规模，做不到盈利，不能给股东创造价值，整个经营团队没有太大意义。二是，融资问题得到了彻底解决。三是，未来十年，房地产行业会进入到重组、并购阶段，一些经营比较好的公司，会用自己的融资能力和管理能力，去把那些经营不好，规模小，融资能力差的公司，从市场上慢慢地挤掉，行业集中度将提高。四是，资产证券化。

路林：我们管理公司的发起人实际上是50家开发商。公司成立至今，大概花了三分之一以上的时间，告诉消费整体，我们是开发商，这些开发商在一个体系之下。六年前，我们把公司做成一个投资型基金，把股东都变成了LP。我们不是服务于一个特定的开发商，服务于管理公司的股东。我们做到独立，经营产品对管理公司、LP投资人的信息披露也做到透明。

王戈宏：地产基金这三年来在跟一系列不确定性做交集，项目不确定、钱不确定，投资模式不确定等。未来地产基金依然面对很大困惑：一是，钱在哪里？没有其他机构投资人，所有地产基金融资都非常有限。在目前中国地产基金中，规模以3亿为标准的占到了54%，基金规模非常小。真正的机构投资人对风险与收益有比较明显的认识。未来，中国的机构投资人关注房产基金时，房产基金可能告别小规模。二是，做全资产市场，还是做金融市场？中国地产基金GP有很多投行，但我们又没有像其他投行那样的信誉。三是，做全资产还是细分？做细分就要根据消费者的需求，是商业模式、管理品牌和资本的问题。细分市场的规模化未来有很大的空间。地产基金是三岁小孩，中国的地产结构不合理，还需要不断地支持。

时宝东：随着房地产行业的细分，对不同的细分行业（住宅地产、商业地产等），信托提供的金融融资手段就不同。像商业地产、零售地产，可能运营的成分更突出，不仅仅是拿块地建个房子，因为如果没有好的运营商，地产项目做不好，仅仅盖了房子，可能你根本就招不到租，没有租金，物业就一钱不值。在这些领域，信托和房地产基金有很大合作空间。

信托和房地产基金有多种合作方式：一是，接力棒。房地产基金的眼光独到，敢于冒险，可以先行介入，相对来说，信托投资人比较稳健，比较保守，可以采用接力的方式，地产基金先介入，信托后介入，信托介入时，风险比较小。二是，信托可以作为地产基金的LP，借助地产基金专业的管理能力。信托公司毕竟是金融机构，在房地产某些细分领域，像养老地产、商业地产、旅游地产、物流地产，工业地产等都需要专业的团队来运作，实际上这些专业的细分地产，要降低地产地位，突出产业地位，应该突出专业能力，而这些专业能力，恰恰是各基金管理公司所能够提供的专业服务，这凸显各专业房地产基金的不同特点，房地产信托下一步的发展，必须依靠这些专业团队来运作。

那些已经成熟的房地产基金，已经有了所谓的基石投资人，跟定了这个GP之后，为其提供一种杠杆，你的投资人可能需要20%-25%的投资回报，我的投资人可能只要8%-12%的稳定回报就已经很好了，那信托就可以地产基金进行结构化。因为信托最大的一个特点就是结构化，可以通过结构化安排，为地产基金的基石投资人提供杠杆，当然要承担更大的风险。所以，信托公司和房地产私募基金的合作空间非常大。

策略与应对

王东亮：城镇化不只是个经济话题，更是个政治话题。在这一大的行业形势下，怎样制定自己未来几年的发展策略，怎样定位自己的核心竞争力以及与团队能力相匹配的策略？

林竹：中信集团跨越了56个行业，所以产业资源非常丰富。另外中信本身是一家金融机构，在金融融资又有独特的背景。未来，中信在房地产行业，会偏向于做一个系统方案的提供者。在新型城镇化的过程中，会更多地走出来主动跟地方政府合作，通过市场手段提供一整套系统方案。中信立足于做一个资源整合者，会建立一个资源整合平台。

市场是不断变化的，市场细分的规律以及轨迹非常清晰。对业态的理解程度、把控能力，会直接影响到基金产品最终的效益，可能地产基金的创意非常好，设置的架构也OK，但专业基金管理人的运营能力不够，最终会导致运营的风险转变为基金的投资风险。在市场的细分潮流下，非公募的、偏向市场化的基金也会走向细分，这也是体现竞争力的关键所在。

一家公司不可能什么都会，要做专做精，也能吸引人才，运营团队的能力体现了增值能力，所有的资金就会往这边流。要寻找业态中最优秀的基金提供者、运营者合作，这样，大家都能找到自己的生存与发展空间。

曹少山：老的城镇化是以造城为标志，就是城市建城面积不断扩大，建更多的房子。新型城镇化是城镇化的生活方式可以提供给更多人，同时城镇化生活方式的内涵不断提高。延伸出来一个启示是，更多的市场机会不在于造城，不在于建更多的房子，而在于怎样让这些房子作为一个物理载体，以更好的服务的方式提供给城市居民。住宅地产行业的集中度会越来越高，以后会出现很多两千亿规模的住宅巨无霸公司，住宅市场对私募资金价值不是特别大。泛商业地产会向两个方向发展：一是不能被电商取代的，贴近日常消费的新区商业。二是，与电商相关的地产投资机会，即仓储物流设施，这块有庞大的市场。

吴涛：新型城镇化和原来城镇化的不同在于从注重规模到注重质量。第一，金融化。我们用几十年时间走完了人家几百年才走完的路。房地产金融化趋势已经非常明确。第二，大型化。出现了4个千亿级的集团，大企业会越来越大，小企业做小做精。第三，细分化。各细分行业会更加欣欣向荣。大企业现在是不是没有资金需要？其实，房地产基金对房地产企业来说还是很可贵。大型房地产企业也面临着做大做强做规模，钱也经常不够。此外，区域性、专业性方向的企业，是我们重点支持的方向。

孙树涛：我们未来基本上不会参与到所谓的新型城镇化，全球的市场发展证明，核心城市的聚集能力和经济发展的承载力，是其他普通城市没法相比的。作为房地产金融的一个从业公司，我们不会去关注农民没了地以后怎么办，这些问题太复杂，应该是政府操心的事情。

路林：面对新型城镇化，更多人、更多机构，不管愿不愿意，都要入局。我们的使命就是，赶紧提供出更多的金融投资类的产品，供他们选择。

王戈宏：城镇化是政府行为，企业千万不能被绑架了，城镇化跟企业的关系不太大。城镇化跟各企业的关系不一定是正相关，企业经营的类型、方向特别重要。全世界最顶尖的百货公司依然在最顶尖的城市，现在企业关注的还不是城镇化，而是打造产品，从城镇化中获利，这是企业应该做的事情。

时宝东：目前我们做了两件事和城镇化有关：一是，在成都搞的城乡统筹项目，解决农民的身份转化，同时解决了社保、就业；二是，在门头沟为拆迁资金和村集体财产提供金融服务，使他们每年都有比较稳定的投资回报。城镇化为房地产带来了新机遇，但如果造成了大量的游民、流民，就会带来很大的噩梦。（本刊根据“融资中国2013资本年会”上嘉宾演讲整理，未经本人审阅）