论房地产开发项目风险的管理

【摘要】：房地产开发项目是指房地产开发企业在一定的质量、时间和费用要求下，从取得房地产开发用地开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，完成可以满足人们需要的建筑及其附属和环境的一次性任务。为提高房地产的开发项目管理水平，实现房地产降低成本、实现最大限度盈利，对房地产项目的管理是十分必要的。

【关键词】

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产开发项目是一项复杂的、系统的工程，具有开发周期长、投资金额大、多风险的特点。一般划分为策划阶段，设计阶段和施工阶段。房地产项目开发商对工程建设项目要负总责，开发商是整个建设项目从策划阶段到竣工验收交付使用阶段的组织者和实施者。房地产开发商对其工程建设的项目管理的效果如何，紧密关系到房地产产品质量是否合格、会不会拖延工期、利润是否丰厚等方面，从而显得非常重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

一、房地产开发项目管理的作用和意义

1. 促进房地产开发项目的计划管理

在房地产开发项目中实施计划管理，可以促进工程项目有计划、按顺序、有条不紊地展开开发建设。简而言之就是，通过制定并且使用一个动态计划管理，将工程项目的全部开发活动归到计划管理中，并且实行全过程管理，使工程项目能够有条不紊地达到预期目标。

2.优化项目的成本管理

房地产的开发项目管理为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目工程的成本付出和相应的收入与项目的开发设计有很大的关系，项目的开发设计不同则项目工程的成本付出和相应的收入会有很大的不同。要用有限的资源利用范围、最合适成本预算获得最大程度上的利润。所以说，想要利用有限的资源和资金建立高质量的工程项目，都必须依靠工程项目的管理。项目的管理与项目的成本密切相关，良好的项目管理能够实现用最少的资源和资金，建设最佳的建筑工程项目。

3.房地产开发项目的协调管理

协调管理可以为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行良好的沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于各组织之间的关系，广揽优秀设计、施工队伍，获得更大的市场竞争优势，促进产品的良好销售。

4.减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理则能加强相应的风险意识减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

二、房地产开发项目管理对策

1.建立完善的合同示范文本体系

建立开展建设工程合同示范文本体系研究，理清在工程建设各个阶段需要的合同，尽快制定相应的示范文本。如尽快出台工程项目总承包合同示范文本，建设工程施工专业分包合同示范文本，建设工程施工劳动分包合同示范文本，以及招标工程咨询等。合同的示范文本逐步形成，可以完善工程合同示范文本体系，以规范合同管理。现行的建设工程施工合同示范文本虽经修订，但在执行过程中发现有不妥之处，需要不断的完善、在修订中要正确认识FIDIC条款的作用，建设工程施工合同示范文本在制定过程中借鉴了FIDIC条款的很多优点，但FIDIC条款有很大的局限性，我国合同示范文本主要依据我国的现行法律行政法规，要结合我国建设工程的实际情况制定，不能全盘搬用FIDIC旧条款。

2. 做好房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制，要贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.做好风险管理

任何风险都是有“人”来发现的，并要针对这些风险实施控制措施的，对项目总体而言，首要任务是组织一支业务优，能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一支队伍，就能够从根本上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。另外，进行风险控制管理要注意两个最重要的问题：一是风险控制目标的确定与分解，二是责任是否落实。当然，在有效地管理规划与控制风险时，还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程，检查风险管理方案的实施情况，对风险情况进行监控，用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案，检查是否有被遗漏的风险，对新发现的风险因素应及时提出对策。

4. 做好项目进度管理

工程项目的进度对开发企业的重要性是其他因素所无法取代的，正因为这样，做好项目的进度管理就成为重中之重的一项工作。而对进度的管理应该从项目一开始就开始着手。

（1）做好项目设计前的准备工作：

1)确定工期总目标。

2)编制项目总进度计划。

3)编制准备阶段详细工作计划并严格控制该计划的执行。

4)施工现场条件调研和分析。

（2）做好设计阶段进度管理工作：

1)编制设计阶段工作进度计划并严格执行。

2)编制详细的出图计划，并严格执行。

5.做好项目质量管理

房地产公司可以通过项目管理来保障项目建设的质量。建筑产品不同于其他工业产品，其质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等，任何一项管理不当都可能会对建筑产品质量产生影响，给项目带来巨大损失。除此以外，项目建设管理涉及的学科广泛，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，这就决定了房地产公司要协调处理好与监理、供电、供水等等合作单位的社会关系，管理人员也必须有对新型建材、新型施工工艺的学习能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

结语

房地产开发项目管理的研究和推广起步较晚，其理论和方法与世界先进水平相比还有很大差距，因此我们要正确认识我国房地产项目管理中存在的问题并积极主动解决这些问题，加强企业内部监控机制，实行动态控制，建立企业品牌，培养顾客忠诚度，适应市场需求，才能缩短与国外项目管理的差距，增强我国建筑企业的市场竞争能力。

参考文献

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