论述房地产开发项目管理

摘要：随着我国经济的快速增长，房地产业越来越重要的地位体现在国民经济中，逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点，每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。在房地产行业的管理中，项目管理最为广泛和重要的手段，它有利于提高工程项目的整体效益和竞争力。

关键词：房地产；开发；项目管理

中图分类号：F235.91文献标识码： A

项目管理是房地产领域重要的管理项目和内容，其管理质量的好坏直接关系到房地产企业的未来发展状况以及我国房地产业的整体发展水平。因此，在日常工作过程中，相关工作者应该加强对房地产业项目管理的思考和研究。

1 房地产项目管理概述

在房地产开发的过程中，项目管理是最重要的管理内容之一，其对于房地产的发展具有重要的影响。在实际的操作过程中，房地产的项目管理主要体现在质量管理、进度管理以及成本管理等三方面。如果能够做好这三个方面的管理，就能够确保房地产项目管理达到先进的水平。质量管理是房地产项目管理最重要的内容，也是房地产项目管理最重要的环节，在实际的操作过程中，只有确保质量管理，才能够使得进度管理和成本管理变得有意义。所谓进度管理，就是管理房地产项目的时间，提高房地产建设的效率，从而使得房地产企业在竞争激烈的房地产市场中能够占有一席之地。所谓成本管理，就是能够控制房地产建设的资金投入，不断优化配置资源，使得用科学合理的资金量能够建设出最佳的房屋建筑。在实际的操作过程中，成本控制主要体现在控制成本造价方面，房地产的最终利润也主要是通过控制成本来获得的。此外，在实际的操作过程中，不断地减少工程造价而确保获得优质的房地产质量也是提高资金成本使用效率的最重要的途径之一。

2 房地产项目管理的意义

2.1 项目成本管理

项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。

2.2 项目进度管理

房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢 ，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。

2.3 项目工程质量管理

在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。

3 房地产项目管理的方式

3.1 选择优秀的勘察设计单位

在房地产开发前期，需要对地质进行勘察，然后进行科学合理的设计，因此，早期的勘察设计单位的工作能力非常重要。只有选择优秀的勘查设计单位，才能够对房屋建设的整体布局进行科学的配置和结构划分，将多余的建设部分去除掉，从而能够在确保工程质量的基础上，提高工作的经济效益。

3.2 选择优秀的施工主体

在房地产工程设计之后，需要选择最佳的施工主体，这对于实现项目工程的质量效益和进度效益都具有重要的意义。在实际的施工主体选择过程中，需要相关工作人员能够制定合理的选择体系标准，主要表现在以下几个方面：施工主体的技术设备是否先进、施工主体的企业资质是否达标、近三年企业的施工业绩如何、施工项目经理的个人素质是否高超等。对于一个施工主体来说，设备和技术分别是企业的硬件和软件，只有这两方面都能够具有优秀的资质，才能够对项目工程施工具有促进作用。此外，优秀的项目经理能够在很大程度上提高项目的管理水平，对于整个工程的开展具有重要的促进作用。只有从众多方面进行科学的分析和考察，才能够最终选择出最优异的施工队伍。

3.3 建立健全项目管理体系

在房地产项目的管理过程中，建立健全一个优秀的管理体系，对于提高建设工程的整体水平具有重要的意义。常见的管理体系包括工程材料管理、施工队伍管理以及工程项目资料档案管理等。在工程材料的管理过程中，应该能够对同类主体材料进行调查和分析，在此基础上选择符合设计使用标准而价格最合理的材料，通过对材料价格的合理控制来实现项目的成本管理。施工队伍是工程项目的主要成员，对于施工队伍的管理效益，能够促进工程项目的进一步开展。常见的管理措施包括：设定奖惩制度、加强对施工队伍的组织领导等。对于工程施工的具体情况进行及时的记录，有益于及时发现施工中存在的问题，并能够在第一时间进行改进，从而确保工程后续相关工作能够得到很好的开展。

4 房地产项目管理的具体内容

4.1 加强项目合同的管理

在房地产项目的管理过程中，合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面，对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理，就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同，其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中，企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此，不断加强项目工程的合同管理，是确保工程管理质量的最重要的内容之一。

4.2 加强工程项目的质量管理

房地产施工质量是房地产项目工程的生命，因此，只有加强项目工程的质量管理，才能够最终确保项目能够顺利地开展和竣工。在实际的管理过程中，要能够确保施工相关技术工艺能够与工程合同以及施工设计相同，如果不同，则应该进行及时的纠正。房地产项目部要能够采取全过程的工程质量管理，对工程项目的设计、施工以及竣工等各个环节进行科学合理的管理。在实际的操作过程中，应该不断地宣传质量意识，特别是提高领导的质量管理意识。在施工过程中，要能够定期召开工程部经理会议，对施工过程中出现的质量问题进行汇总和集体研讨，找出最佳的应对措施，以此来不断提高项目工程质量。在实际的质量管理过程中，要注重管理人员资质的检查，要能够确保施工具体操作规范和标准与合同及设计的标准相同，对于各分项工程要加强专项管理，对于工程中使用的材料要经过相应的检查和相关试验才能够正式投入到施工使用，对于机械设备的选择也需要经过认真的试验，只有这样，经过全面的审查和管理，才能够切实提高房地产工程的施工质量。

4.3 注重房地产项目的成本控制

在房地产开发过程中，成本控制管理是管理到相关企业经济效益的最重要的方面，因此，必须要注重项目成本控制。主要的成本控制分为项目调查和方案制定、项目施工阶段成本控制以及项目开发管理中的成本控制等。在实际的操作过程中，在项目规划阶段要能够对项目的具体实施情况进行科学合理的评估，使得整个项目工程能够用最低的价格获得最大的经济效益；在项目施工阶段要能够通过项目工程招投标，获得最优质的施工队伍，实现成本控制的最大化；在工程项目的开发管理过程中，要能够实现签证管理制度，以提高房地产开发商的综合竞争水平，为成本控制提供坚实的保障。

4.4 加强房地产协调组织管理工作

在房地产项目工程的协调组织管理过程中，需要做好项目部的外部协调与内部管理工作。其中，外部协调主要包括：与设计单位之间的协调，与施工单位之间的协调，与工程监理单位之间的协调，与政府及质量监督单位之间的协调，与其它相关单位之间的协调等。只有做好外部关系的协调工作，才能够在很大程度上给房地产项目的建设营造最佳的施工环境。内部协调主要包括：加强人际关系的协调，根据具体的人员情况进行科学合理的安排，在矛盾处理上要能够做得恰到好处，能够制定合理的成绩评估机制。此外，要能够根据具体的小组成员配置情况，设定科学合理的工作目标、具体的职责与权限等，加强信息沟通机制的建立，及时解决施工过程中存在的矛盾，为项目工程的施工创造良好的内部环境。

5 结束语

在城市化进程不断加快的今天，我国的房地产业发展非常迅速，但是在管理过程中也存在一定的问题。房地产项目管理是一个综合性要求很高的工作，不仅要对项目管理的重要性有所认识，而且要采取全面的管理步骤和措施，只有这样才能够确保房地产项目管理水平，使得我国房地产业能够更好更快的发展，从而为我国的整体建设做出更大的贡献。