房地产项目造价成本控制分析

摘要：本文作者分析了房地产项目工程造价管理和控制存在的问题，介绍了房地产项目工程造价成本控制系统，以控制房地产项目造价成本控制。

关键词：房地产项目；造价；成本控制；分析

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

房地产项目工程造价管控的最终目的是使企业获得最佳的企业经济效益和社会效益。因此我们应该改进和完善房地产企业或建设单位的项目工程的造价管理和控制，提高企业的管理水平，促进企业各方面资源科学、合理、优化的有效利用，提高企业的效益，促进企业做大做强。

1 房地产项目工程造价管理和控制存在的问题

1.1 项目工程前期造价控制不够合理

从目前我国工程建设的现状来看，房地产开发单位普遍对项目的可行性研究等前期工作重视不够、认识不足、调研不深，忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，他们把重点转向了工程项目的施工阶段和结算阶段。这样直接导致了房地产企业忽视了项目工程造价管理和控制的作用，轻视了前期工作在房地产投资的重大作用，最终导致房地产企业投资浪费的“三超”现象比较严重。

1.2 过度追求利润，忽视工程设计

在项目工程设计阶段，由于房地产企业或建设单位过度的追求利润使得刻意压低成本，没有依照国家标准设计、施工、用料和质量把关，偷工减料，把设计费用缩减降到最低或过度减少设计周期等，导致项目工程的设计图纸不完善，图纸质量欠缺没有达到标准水平，同时由于企业不够重视工程设计，无形中增大了设计人员的随意性，增加了设计更改的频繁度。

1.3 项目工程招标欠缺标准和规范

房地产企业或建设单位在项目工程招标上一般都采用邀请招标这种方式进行招标，不懂得利用招投标文件的科学性和合理性影响工程造价，投标单位投标响应及施工组织设计文件缺乏严肃性。更有甚的是部分房地产企业或建设单位为了完成任务而赶工期，增进项目工程进度，进而优先采用费率招标这种招标方式选择建设施工企业。他们错误的认为控制了项目工程费率就控制了企业投资总额，这是非常错误的。

1.4 工程项目决策欠缺或有误

房地产企业或建设单位工程项目总决策的欠缺或失误，这是致使工程项目出现烂尾楼的主要成因。如：在项目工程决策程序中，主要由于房地产企业或建设单位在项目投资的前期工作中市场调研准备不够充足，导致工程项目市场定位不准确和拟定的方案不够合理；或者是决策失误使得项目工程在选址上出现建址选择不当；或者是分析评价和方案选优的失误导致企业投资方案不合理等。

1.5 施工过程成本管理和控制不到位

由于在项目工程施工中没有加强或者是放松、忽视了成本管理和控制，没有及时发现和有效解决在建工程施工过程中经济管控出现的问题，使得在施工过程中材料挥霍浪费严重，增加了成本超支。待到项目工程竣工验收和结算时才发现结算远大于预算的问题，此时已经无法改变和弥补损失。这常常都是因为房地产企业或建设单位为了赶工期，只注重工程施工的进度而忽视了投资成本的控制和节约，同时在生产管理过程中施建双方也缺乏沟通，特别是技术人员和管理人员的沟通，这样使得成本控制和项目工程施工技术没有很好的结合起来，致使工程造价控制与项目工程施工各个环节相互脱节，造成人为浪费，从而提高项目建设成本。

1.6 财务管理不到位

财务工作贯穿于房地产项目的始终，财务管理工作的优劣直接影响到房地产公司的投资效益。在房地产项目建设过程中，往往工程管理与财务管理相互脱钩，各行其道，完全忽略财务管理在工程项目进行过程中的作用，我们的项目管理者对工程建设管理方面很在行，但是他们缺乏财务管理常识或者是对财务知识浅意识认知，无形中增加了项目税费，提高了项目成本。

2 房地产项目工程造价成本控制系统

2.1 项目工程设计阶段成本控制

在设计阶段主要由以下面三个方面进行成本控制：

2.1.1 实行设计方案招投标制度。在市场经济条件下，房地产企业在委托设计时应大力引进竞争机制，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的经济性、合理性、先进性。

2.1.2 积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在保证功能及技术指标的前提下，制定双赢策略，即提高功能，降低成本，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

2.1.3 严格控制设计变更，保证投资限额不轻易突破。设计完成后应加强图纸会审，克服设计方案的不足或缺陷，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在正式施工图出图前，组织各部门对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的优化，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误带来频繁的施工过程中的设计变更，造成经济损失。

2.2 项目工程招投标阶段成本控制

2.2.1 项目招标过程中的成本控制

项目工程招投标主要包括以下四个内容：项目设计、工程设备、材料的采购和项目施工。通过招投标，房地产开发商择优选择设计单位、建设施工单位以及材料供应商，这对工程项目投资、工程质量以及施工进度的控制十分重要。针对工程项目招标的造价管理和控制，房地产企业本着公平、公开、公正、诚信的招标原则，同时做好招投标文件的编制工作，杜绝不正当低价中标。在条件具备的情况下，项目的管理人员应多与税务部门或税法专业人士沟通、学习，增强财务掌控能力，在项目的实施过程中合理、合法缴税。

2.2.2 做好合同的签定工作

按照合同的相关条款规定，对合同中所涉及的各个项目施工费用都应明确规定，例如：税率、款项结算方式、款项结算时间等。在合同签订工作中，对项目工程中不明确、不具体的内容应加强协商，达成一致，避免导致经济纠纷。

2.3 项目工程施工阶段成本控制

2.3.1 严格并加强合同管理，降低工程赔偿。在项目工程各个阶段实行造价管控是对工程成本控制的有效手段。基于工程量清单报价，建设单位往往采用“低价中标，索赔盈利”的方法承接工程。作为房地产企业在造价管控上应该把好关，主动全程监控，严格审核工程变更，同时计算工程变更后对总投资的影响，降低工程变更造成的经济损失。合同中严格明确材料、设备等结算方式、采购权限及发票形式，科学、合理、合法列支好财务账务。

2.3.2 在源头上加强管理，加强监督，建立监理机制。按照规则和规范施工，使得各项工作规范化，同时也要根据实际情况分工明确和完善相关制定规定。确保落实责任到个人，职责分明，同时在项目工程管理机制上建立健全投资控制系统。

2.3.3 从技术措施上展开项目投资有效控制。在对主要施工技术方案做好论证的基础上，应优先采用成本低、质量好的新材料、新工艺、新办法等，确保在技术上实施对项目投资的有效控制。材料费一般占直接费的 70％左右，同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新材料、新工艺是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

2.4 项目工程竣工阶段成本控制

项目工程竣工验收是项目工程造价管控的最后阶段。管理人员应遵守国家和地方的相关法律法规，严格并认真审核项目工程相关款项。统计各送审的项目竣工结算并加以核实，准确落实项目工程的各个费用联系单，尽量使得结算和预算持平，真实体现项目工程的实际造价。

3 结语

国家经济的快速发展和有效增长，促进了我国房地产事业的迅猛发展。由于土地资源越来越稀缺，直接影响到土地价格的快速提升，以及消费者偏重选择项目规模大的消费心理，也使得房地产开发商乐于大项目的运作而致使项目工程的资金需求量随之增大，但是由于房地产业的短期过热和过快发展，以及管理者受现实这种行业膨胀的负面影响而油然而生的乐观心态，导致在管理上出现一些问题和漏洞，严重影响了企业的投资效益。因此，我们必须在工程实践中不断地总结经验，查找问题，分析成因，加强工程建设过程中的造价管理和控制。

参考文献：

[1] 董士波，潘盛军．工程造价管理理论的现状与发展方向[J]．工程造价管理．2011（3）.

[2] 王捷，赵向清．房地产开发项目工程造价管理[J]．中国住宅设施，2009（10）．