浅谈房地产项目的施工管理

摘要：自改革开放以来，房地产行业得到了迅速发展，幢幢高楼大厦拔地而起，神州大地可谓日新月异。房地产行业的发展推进了国家城市化发展的战略，改善了人们的生活水平，也带动了中国经济快速向前，然而快速发展的过程中也产生了一些问题，包括工程质量问题。而质量问题的产生，往往来自于工程管理的缺失或者不到位。

关键词：施工管理 保函 工序交接 技术交底 样板先行

一．现阶段建筑行业的工人的特点

1.1建筑工人供不应求。这主要是因为以下几点。

1.1.1建筑行业与以往相比，因为近年房地产行业大量开发，导致建筑工人需求量越来越大。

1.1.2建筑行业非常辛苦，而人工工资与其他行业相比并无明显优势。

1.1.3随着中国经济的全面发展，越来越多的建筑工人选择留在家乡就业。

1.1.4因为辛苦且居无定所，年轻一代不愿意从事建筑行业，导致建筑行业供血不足。

1.2建筑工人素质不高

1.2.1因为工人缺乏，企业可选择的范围又小，很多施工企业只能招收一些农民、或城市的无业人员充当工人。这些人因为基础知识差，很难成为高素质的行业工人。

1.2.2现在的建筑工程项目普遍要求快速竣工，导致很多企业没有时间对工人进行系统的专业培训。

1.2.3建筑行业普遍采用劳务分包制，建筑工人的流动性非常大，有能力的专业的建筑企业没有动力对劳务分包班组的工人进行培训，因为培训完了，可能工人就走了，自己种树别人乘凉。

二．房地产项目施工管理的重点

正是由于建筑行业的工人存在着供不应求而又素质不高的特点，导致工程管理人员任务比较繁重，如果管理上稍有疏忽就可能导致严重的安全事故或者质量事故，这就要求工程管理人员（尤其是发包单位的管理人员）除了自身专业知识要过硬之外，也要学会把握管理工作的重点。在项目管理的过程中，通常包括以下重点的管理工作。

2.1 要求承包单位提交保函或保证金。

2.1.1保函或者保证金制度的作用。它是一道加在承包单位头上的紧箍咒，没有了这一制度，发包单位对承包单位的约束力将会大打折扣。而一旦出现了承包单位拖欠农民工工资的情况，发包单位还要为此承担来自政府劳动保护部门的压力，处理不当甚至会引起工人闹事，从而影响到项目的正常施工以及发包单位在当地的形象；如果和承包单位实现签订了“农民工工资支付保函”，则一切问题就迎刃而解了。另外，保函或者保证金制度还能促使承包单位积极做好工程质量，并减少建筑行业中经常出现的层层违法转包的问题。

2.1.2发包单位一定要进场的承包单位提交 “履约保函”、“农民工工资支付保函”，有预付款的还必须签订“预付款保函”。如果进场的承包单位不能取得银行保函的，则必须按工程总价的百分比（5％～10％）提交相应的保证金。

2.2工序交接制度

2.2.1工序交接制度的作用。工序交接是工程管理人员见证和管理工程质量的关键，特别是隐蔽工程。只有进行工序交接，高素质的管理人员才有机会发现施工中出现的问题，并指导工人及时进行改正。所以任何时候都必须要保证工序交接的正常进行，以保证工程质量处于可控状态。

2.2.2未进行工序交接就进行下道工序的，本道工序及下道工序判定为不合格，必须重新返工。返工费用从履约保函或履约保证金中扣除。

2.2.3不方便返工的，经监理单位、建设单位、设计单位、检测部门综合验收检验合格后，可以不返工，原施工班组无条件开除出工地。由此造成对工程进度的影响，按照合同条款从履约保函或履约保证金中扣除。

2.2.4将工序交接和工程款支付捆绑在一起，给现场管理人员提供制度上的支持。承包单位申请工程进度款和工程竣工结算时，必须提供工序交接表。否则，发包单位不予支付工程款。

2.3 技术交底制度

2.3.1技术交底制度的作用。因为目前建筑行业的工人素质不高，为了保证工程施工质量和施工安全，在首次进行某一工序的作业前，对作业班组进行技术交底显得非常重要。

2.3.2承包单位必须严格执行技术交底制度。由承包单位或总包单位技术人员进行技术交底。技术交底时，承包单位要报监理部或建设单位项目部旁听监督。

2.4工程材料进场检验制度

2.4.1工程材料进场检验制度的作用。工程材料数以百种，每种材料的规格、质量都有要求和标准，只有每种材料合格了，工程质量才有可能合格，所以说工程材料的进场检验是保证工程质量的前提条件之一。

2.4.2做好进货接收时的联检工作。在材料、半成品及加工订货进场时，承包单位报请监理部及项目部进行联合检查验收。

2.4.3做好材料进场复试工作。对于钢材、水泥、砂石料、砼、防水材料等须复试的产品，由项目试验员严格按规定进行，对原材料进行取样，送实验室试验。同时，做好监理参加的见证取样工作，材料复试合格后方可使用。

2.4.4在检验过程中发现的不合格材料、设备应做退货处理，并进行记录。

2.4.5材料、设备进场检验要做到百分之百，发现一次未经检验进场或未留下检验记录，对当事人罚款。

2.5重点工序专人负责制

2.5.1钢筋安装时，承包单位必须安排专人负责钢筋保护层垫块的放置。钢筋保护层厚度对保护钢筋质量非常重要，安排专人负责可以明确责任，加强管理。

2.5.2砼养护、墙体抹灰前后由承包单位安排专人负责淋水。

2.5.3防水工程由承包单位安排自身人员，组建专业班组施工，为明确责任，防水层下的找平层由同一班组施工。防水工程范围包括卷材防水、防水涂料、防水层下找平层、窗台顶梁、阳台、露台、天面内的泄水孔预留、各种防水反梁。

2.5.4重点工序的施工人员最好为总包单位自身人员，以增强总包单位对工程质量的控制能力。

2.6 样板先行制度

2.6.1样板先行制度的作用。样板先行就是指某一工程分项在进行全面铺开施工之前，先选取某一部位做好该分项的样板工程。工程分项的样板，能够及时发现图纸存在的问题或者施工班组施工操作上的问题；同时，好的样板也做为建设单位验收的标准。

2.6.2以下工程全面施工前，必须先做样板。墙体砌筑、内墙抹灰、外墙抹灰、外墙瓷砖、外墙油漆、防水卷材、防水涂料、屋面瓦、露台、阳台、屋面、卫生间瓷砖、其他装饰工程。

三．逐步转变建筑行业的生产模式

以往因为建筑工人多且工价低廉，施工过程中事无大小，能用人工的一律用人工，如果现在仍沿用这种思路则很难行得通。施工企业应该多采用机械化施工，房地产企业应努力尝试工厂化生产的建筑产品，逐步改变以往劳动力密集的生产方式。

3.1施工过程的机械化。在实际生产过程中，已经涌现出了一些用机械化施工取代人工施工的成功案例。例如：用新型的凿墙机开墙面线槽，速度可十倍于人工，且质量比人力施工更有保证；用小型挖掘机开挖室外管沟，再用人工清底，效率数十倍于纯人工。

3.2建筑产品的工厂化。这一点建设单位才能做到，因为这跟前期的图纸设计有关。它的主要含义是将建筑产品在工厂里加工成半成品，在运到工地进行组装。例如：在框架结构中，采用装配式墙板取代过去的填充砖墙，就可以极大的节约施工时间，工程质量亦有保证。

3.3逐步提高工人待遇，吸引高素质人才。随着中国经济的高速发展和中国人口结构步入老年化，廉价劳动力只会越来越少，建筑行业的管理者们必须认清这一点。其实人工费只占建筑成本的5％左右，相对售楼单价，则占比更低。而对项目来说，提供有吸引力的人工工资可以保证工人的合理数量和积极性，为房地产项目快速施工提供保障。而快速施工，也就意味着能快速实现资金回笼，降低当前日渐高昂的融资成本。仅从这个角度讲，提高人工工资也是利大于弊的。

四．结束语

中国经济的发展带动了房地产行业的繁荣，房地产行业也为国家经济发展做出了重要的贡献。而房地产行业反复出现的的大大小小的工程质量问题，给行业的进一步健康发展带来了一定阻碍。质量问题的出现虽然有着复杂的因素，但是如果管理人员能够在工作中把握重点，控制关键工序，就能够把质量问题出现的几率降到最小，同时也能提高施工效率，为国家更为千万购房者做出贡献。