浅谈土地估价中收益还原法的应用

【摘 要】在土地估价中运用收益还原法，合理确定还原利率，以未来纯收益的折算作为主要估价方法，具有一定适用性和可操作性。本文结合笔者实际工作经验，对收益还原法在土地估价中的应用进行分析与探讨。

【关键词】土地估价；收益还原法；应用

收益还原法又可以称为收益法，在土地估价中较为常用，可以客观评估土地、不动产或者房地产等价格，奠定在预期原理基础上，对未来收益权的现值进行预测和分析。通过收益还原法获得的价格，就称为“收益价格”。以下将对其具体运用进行分析：

1、土地估价中收益还原法的应用

1.1 土地总收益的确定

一方面，在确定总收益过程中，可主要考虑如下要素：其一，总收益应该是客观性的指标，也就是正常收入，并非待估土地的实际性收益。例如，在空置的写字楼中，评估过程中不能根据零收益来计算，而是按照同等水平、同等类型的平均租金进行收益计算；在经营效益良好的酒店中，不能根据高入住率来计算收益，而是参考当地同类酒店的平均入住状况来计算。其二，收益应该是长期取得、稳定性、固定的收益；例如，如果土地登记的用途为“工业”，但是当前以商业使用形式为主，其租金略高于工业用途，但是没有经过土地变更登记，政府部门可能对该行为进行查处，需要业主补缴商业用途与工业用途土地出让金的差额，那么商业租金收益就是一种不稳定、无保障的收益，因此不能认定为客观收益。

另一方面， 有关收益的确定。结合所收集的资料情况以及土地所处地区的房地产市场状况，可将收益划分为土地收益与房地收益两部分内容。例如，有关土地收益调查的确定，需要收集所处地区的土地出租案例，综合考虑待估宗地的客观因素、主观因素、区域因素等，采取市场比较法最终确定土地收益；再如，有关房地收益的确定，可通过调查的方法确定待估宗地的区域形势、建筑用途、结构状况以及同类型房屋的出租率、租金水平等，最终确定房地收益。

1.2 土地总费用的确定

对于土地总费用的确定，涉及到一些影响因素，主要从以下几方面加强控制：

（1）利息不能计算到总费用中扣除。由于利息也是投资土地的成本支出内容之一，因此经常将其作为费用扣除。实际上，投资者选择土地投资项目，主要考虑由此产生的效益必然高于银行存贷款利息，那么无论是投资者的自有资金还是贷款资金，利息都只能作为投资收益的一部分，而不是土地费用。

（2）在总费用中可以考虑税费内容。采用收益还原法，其评估过程使用的税费项目，主要来自土地运营时的缴纳费用，其中包括营业税、土地使用税、印花税、城市维护建设税，等等。但是在房地产税法中，契约税、所得税以及土地增值税不能列入到税费项目中。

（3）将划拨的土地出租时，有关“土地收益”的内容，应该作为总费用予以扣除。对于房屋所有人来说，并没有获得来自“土地收益”部分的资金，那么该项内容就不能列入到出租方的纯收益中，仅能作为上缴国家的费用而予以扣除。

另外，对土地总费用的计算，除了考虑以上因素以外，还有一些费用问题，如维修费的计算、折旧年限的确定、折旧费用的计算等等，只有解决各个细节问题，才能最终确定土地总费用。

1.3 资本化率的确定

在土地估计过程中采用收益还原法，土地还原率是影响较大的因素之一。还原利率和投资风险呈正比例关系，也就是说，面临的风险越大，可能获得的收益率就越高。在确定土地还原利率值时，主要采取以下方法：

（1）租价比较方法。也就是利用市场中若干目标物的售价，与纯收益获得诸多比率，采取众数法或者加权平均法进行确定；通过采用该种方法，具备良好的理论基础，其客观性、实用性较强；

（2）安全利率计算与风险调整值相结合，通过该方法获得资本化率，取安全利率是重要前提，也就是没有任何风险的资本投资收益；

（3）综合排序方法。首先，确定社会普遍存在的投资类型和相应收益率；其次，对该项目的资本化率所属区域范围进行确定。例如，土地投资的风险比国债投资大，那么其收益率也高于同期国债的年利率。

2、土地估价中应用收益还原法存在的问题

以当前收益还原法在土地估价中的运用状况来看，主要存在以下问题有待优化：首先，收益还原法可以在已经产生收益的土地或者存在潜在收益的土地中采用，但是没有任何收益的土地不能采用该种方法，适用范围有限。其次，当前一种错误的思路认为，还原利率实际就是还原了纯收益的价格，以此作为收益率。实际上，这仅是人们对未来投资收益的预测，并不能真实反映土地价格走向；再次，由于该种方法中采取了预期收益理论，可能出现评估结果虚高现象，带来城市房地产价格、低价的“泡沫经济”；最后，在计算土地价格过程中，获取土地的纯收益率，需要涉及到重置成本来计算房屋现值的问题，但是没能将土地附加的利润或者利息计算其中，那么计算获得的房屋现值将与房屋实际现值存在出入，对最终结果的精确性造成影响。

3、改进与完善收益还原法的几点建议

3.1 纯收益的优化与改进

首先，正确认识收益的内涵与实质，通过采取精确、科学、有效的预测方法，对未来经济的寿命年限进行确定，由此带动纯收益发展；当前，一些学者已经将灰色预测方法、蒙特卡洛模拟预测方法融入到土地估价法中，更具合理性、可操作性；其次，加强对细节计算的重视程度，如果房屋的寿命大于土地的使用年限，那么在纯收益中还应该涉及到经济寿命结束之后的不动产残值分摊问题。

3.2 收益率的优化与改进

首先，奠定收益率的理论基础，了解其本质、特征等；其次，结合具体的项目对未来收益、收益率等进行计算与确定，在具体解决收益率问题时，采用数据方法进行客观计算，减少不必要的主观因素或者客观因素影响。

针对当前收益还原法应用的实际情况，有针对性地采取完善措施，可避免由于人们的预期过高而虚增估价，带来城市房地产的泡沫经济发展趋势，由此引发不必要的风险和损失。

总之，收益还原法已成为土地估价中最常用、最基本的方法，具有一定的理论基础和应用价值，其适用范围较为广泛，但是有关稳定收益率、还原率的确定，由于受到诸多因素的影响，其精准性有待改进。因此在今后应用过程中，可考虑采用多种估价综合运用的方法，以此保障土地估价的客观性、精准性。

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