县域房地产市场发展现状探析

【摘要】为密切关注县房地产市场发展现状，找出存在的问题，作者对湖北省谷城县房地产发展情况进行了实地调查。共发出调查问卷200份，收回有效问卷195份。综合县域房地产供需关系、价格变化信息、宏观调控政策的效果等因素考虑，发现县域房地产市场存在开发结构失衡、投机资本涌入、房企资质不高、城镇规划不合理等问题。建议相关政府应改善住房供给结构，加大宏观调控力度，科学规划城镇建设，促使县域房地产市场健康发展。

【关键词】县域经济；房地产市场；投机需求

近年来，县域房地产市场不断发展和完善，刚性需求旺盛，但同时房价出现了过快上涨、投机资本涌入等现象，房地产市场发展面临着诸多机遇和挑战。本文结合湖北省谷城县房地产市场现状及存在问题，探讨县域房地产的发展对策。2010年湖北省谷城县总人口57.83万人，地区生产总值107.9亿元，全社会固定资产投资36.99亿元，城镇居民人均可支配收入9578元，县域经济发展势头强劲，县域房地产市场有较好的代表性。

一、谷城县房地产市场发展现状

（一）房地产起步晚，发展快

谷城县大规模的房地产开潮始于2005年前后，起步较晚。经过5年的迅速发展已经形成一定规模，但市场还不成熟。2010年完成房地产开发投资3.02亿元，施工面积28万平方米，挂牌成交土地14块。从2009年起房地产市场进入快车道，土地成交价格不断攀升。在经济危机背景下，房地产行业持续火热，新推房源在短短几个月内便一售而空，其中投机需求占到30%左右。二手房市场持续升温，成交量迅速上升。2009年二手房成交601套，成交面积94729.66，2010年成交865套，面积为134450，同比分别上涨43.9%和41.9%。[1]

（二）需求旺盛，以改善性购房为主

受访群体中年龄在25-35岁的人数占44%，家庭月收入在2000元以上的人数占65%，有36%的人计划在1-5年内购房。在计划购房群体中，返乡农民工和乡镇企业个体经营者占了57%，其次为外地投资者。在购房因素调查中，占最大比例的是改善居住条件和为子女购房，分别占37%和33%。城镇化和居民收入水平的提高使得县域住房的需求逐渐加大。现在部分城镇居民购房观念逐渐从“居住型”向“改善型”转变，已不满足仅仅解决居住问题，尤其是中高收入者以旧换新、以小换大的现象普遍存在。[2]县域新开发住宅类房地产项目出现开发户型面积越来越大的趋势。在走访的在售楼盘中，120-140户型最受购房者青睐。

（三）房价总体不高，但持续上涨

2008年谷城县商品房均价为1300元/，2010年为2300元/，涨幅达77%，像盛世中华城等个别楼盘均价已达到2800元/。据房产局介绍，预计在3年内谷城县房价将达到4500元/。虽然总体房价相对于大中城市不高，但房价上涨迅猛，自2009年以来平均每月上涨30-100元/不等。房价推高有土地成本上涨的原因也有建筑材料、劳务工资等要素价格上涨的原因。就土地成本来说，2009年商业和居住用地均价为500元/，2010年为619元/。根据实际施工地点有关负责人介绍，劳工费诸如瓦工的实际平均工资在120元/天左右，且持续上涨。这与当前专业技工的市场短缺有着直接联系。

（四）廉租房和保障房建设力度不断加大

2010年廉租房和保障房建设施工面积占总施工面积的10%-15%，同比增长18%。其中廉租房新建房源140套，保障房为200套。廉租房租金为0.7元/，廉租房补助资金为每15每人补助4元。所供廉租保障房采取摇号制度，由社区和政府监督。谷城县通过土地划拨，减免行政事业性收费，政府承担小区外基础设施建设，控制开发贷款利率，落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用房建设成本。同时加大廉租房建设资金投入力度，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，增加廉租房供应，力争3-5年内解决最低收入家庭中的无房户住房困难，改善破产改制国有企业职工和棚户区居民住房条件，妥善安置拆迁户。

（五）公平竞争的良好氛围正在形成

2009年以来谷城县房管局根据上级有关政策，结合谷城县实际，进一步加强商品房预售管理，对商品房预售实行合同备案管理。在此基础上，制订了谷城县预售款监管制度和预售款监管文本。同时，重点对有无开发资质，是否按规定预售，售楼部是否“五证”上墙等经常性进行检查，进一步规范了开发企业的经营行为。

二、谷城县房地产市场存在的问题

（一）户型和住房开发结构不合理

开发商为了提高土地利用率和降低建设成本，盲目追求利润，商品房的开发档次越来越高，在建房源中，100以上的户型占到70%，小户型商品房供应不足。不少居民的购房能力相对于较高的商品房价格存在一定的差距，导致商品住宅的结构性供求失衡。少数规划的商品住房优质地块土地出让存在着地价非理性上涨的可能。由于经济适用房、廉租住房等保障性住房的地方建设资金不到位，致使供应量较少，部分低收入家庭只能“望房兴叹”。

（二）外地资本和房企涌入，加大形成泡沫的风险

2007年下半年开始，我国政府出台了一系列调整房地产市场的政策，导致全国大中城市房地产市场低迷，国房景气指数下滑。而处于内地的县市级房地产市场由于刚刚起步，受之影响很小，于是，很多开发企业把眼光瞄准了谷城县这样的县级市场。中天地产、谷泰公司、天润公司、冠兴公司、汇东公司等外地房地产开发公司都是在样的背景下进入谷城县房地产开发市场的。此外，来自江西、温州等地区的投资者纷纷来谷城置业，加大了房地产市场资金流动性。2010年调控力度加大，各银行已停止向房企贷款，同时取消二套房贷，提高首付比例，一定程度上缓解了房价上涨压力，但大中城市的投资性资本被迫转向县城，进而形成房价上涨的新动力，加大了形成房价泡沫的风险。

（三）部分本地房企运作不规范

截止到2010年，谷城县房地产开发企业共20家。部分本地房产企业运作不规范，多为家族企业，缺乏房地产开发能力，资金实力差。2010年国家加大调控，银行贷款紧缩，房地产开发商出现融资难的问题。其次，县域房地产企业还存在未取得许可证进行开发的擅自外建、预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为。部分开发企业还存在违规收取定金、广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范等问题。在本次问卷调查中，有30%的人认为开发商存在广告虚假，21%人称房屋面积缩水，18%的人反映配套设施不到位。

（四）城镇规划和项目水平有待提高

县城私人建房依然存在，城镇规划区范围内商品化程度不高，弱化了房地产市场的整体开发、小区建设等，给房地产市场带来一定影响。单位的开发仍然存在，多数住宅布局及风格大同小异，没有形成地域特色，不利于提高城市品位，改善居住环境。县域房地产项目开发整体水平不高，房地产项目开发规模还不大，文化、教育等配套设施不完善，还存在硬件设施差、物业管理不规范等问题。

（五）购房消费的挤出效应抑制了居民的其他消费

因房价上涨导致抑制居民其他消费的趋势越来越明显，很多低收入家庭迫于房价上涨的压力，减少日常支出而增加储蓄。在购房付款方式的调查中，有37%的人选择家庭储蓄付款，而银行按揭贷才占30%。家庭月收入在2000元以下的人占到了35%，在42%暂不购买房子的人中有52%的人无力购买，可接受2500元/以下的房价人数占85%。以面积为130，售价在2300元/的商品房计算，除去通货膨胀因素，一个月收入在2500元的家庭，房价收入比为10，处在高位运行。

三、促进县域房地产市场健康发展的相关建议

（一）改善房地产供给结构，健全住房保障制度

切实落实好《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等相关配套性文件，公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息，把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围，努力实现十二五规划中的保障房建设目标。政府要通过各种措施，如土地行政划拨，税收减免、利润限制等，从各种渠道、调动各种财政资源来增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；同时鼓励引导开发商应根据当地居民的居住状况和收入水平，确定合适的开发项目，要多建“小户型”普通商品住房，以满足不同层次居民特别是广大中低收入居民的购房需求。

（二）加大宏观调控力度，严格监管投机资金流入

在本次调查对象中，有60%的人认为房地产调控效果不明显，房价将保持现状或上涨，只有10%的人认为房价将下跌，还有30%的人无法确定房价走势。可见，居民对房价调控持怀疑态度。政府应加大商品房建设调控力度，严格土地审批和监管制度，防止开发商囤积土地和捂盘惜售。在税收、资金支持、过户登记等方面采取相应措施，加强对炒买炒卖商品房行为的政策干预力度。同时防止外地投机资本过热流动，严格控制二套房贷，提高首付比例，抑制部分投机需求。对普通购房户在首付比例、房贷利率等方面保持政策相对稳定，支持普通居民的合理购房需求。[3]充分发挥县人大的立法监督作用，建立健全地方法律法规，地方政府在各级法律、行政法规的框架下，严格执法，以法律手段规范县域房地产的开发和管理。

（三）科学制定发展规划，做好县域房地产需求预测

发展县域房地产应制定科学、合理的开发计划。开发过程要做到先规划、后开发，使住宅、商业用房开发和公共设施建设合理布局、协调发展。[4]要确保房地产开发的向导性，根据城市功能布局安排各类开发项目，优先考虑经济适用房、普通商品房、房屋拆迁房等项目用地。县政府要结合当地的实际情况，以县城城镇人口发展规模和发展速度、城镇人口住房现状及发展目标，县域经济发展水平和发展潜力、城镇居民收入消费水平等为主要依据，对县域房地产需求做出合理预测，确定合理的县域房地产开发的规模和速度，实现县域房地产市场健康发展。

参考文献：

[1]谷城县房产局.谷城县2010年房地产统计[R].2011,1.

[2]中国人民银行郴州市中心支行课题组.对郴州市县域房地产市场发展情况的调查[J].金融经济,2010(14):131-132.

[3]包新俊,黄志雄.当前县域房地产市场运行需要关注的几个问题[J].甘肃金融,2010(3):72.

[4]孔凡文,于淼,才旭.如何促进辽宁省县域房地产健康发展[J].辽宁经济,2010(2):19.

作者简介：

高俊（1990―），男，大学本科，现就读于襄樊学院经济与政法学院国际经济与贸易专业。

王成浩（1990―），男，大学本科，现就读于襄樊学院经济与政法学院法学专业。