房价影响因素的实证分析――以青岛市为例

摘要： 运用SPSS软件，以人口、人均GDP、住房销售面积和房地产开发投资为自变量，采用2000～2009年10年的数据，建立了多元线性回归模型，对青岛市房价这一因变量进行了模拟分析。模型通过各种检验，得出了影响青岛市住房价格最重要的因素是市区人口这一结论，说明青岛市有效的需求增大，是抬高住房价格十分重要的因素，这在一定层面上说明了青岛的住宅市场的价格是比较正常的价格。

Abstract: This paper use SPSS to model the house price tendency in Qingdao City. A model of multiple linear regression analysis is built, in which the house price is chosen as dependent variable, urban population, average GDP of citizens, housing sales and exploitation investment of real estate investment are initially chosen as independent variables. Finally, analysis of this model is presented.

关键词： 房价；多元线性回归；最小二乘法

Key words: house price；Multiple Linear Regression；least square method

中图分类号：F0文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）28-0319-02

0 引言

目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，房地产市场已经成为最受人瞩目的市场之一。尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速发展，房地产价格不断上涨。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大，并且住房是人们基本的生活需求，关系到居民的日常生活，所以房价的变化受到了普遍的关注。政府、开发、金融机构和购房者都不同程度的影响了房价。本文将青岛市为例，运用实证方法分析影响房地产价格的因素，并提出相关的政策建议。

1 房地产影响因素分析

进入二十一世纪后，青岛作为半岛都市群的龙头，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。

房地产的需求和供给是房地产市场运行的要素和基础，也是房地产价格的基本决定因素。房地产需求反应消费者和投资者的相机抉择的过程，房地产供给体现了地产开发商或房地产所有者对市场的判断和对成本、收益的权衡。

1.1 房地产市场需求状况分析 青岛市房地产市场需求状况主要体现在可支配收入、人口、销售面积、人均住房面积等因素，具体分析如下：

随着青岛市近几年来经济发展步伐的不断加快，人民生活水平不断提高，城市居民的居住水平也发生了巨大的变化。由表1可知，从2000年到2009年的10年间，代表青岛市房地产需求因素的人口、居民可支配收入、人均住房面积和房屋的销售面积都是不断增加，这直接导致了对房地产需求的迅猛增长。

1.2 房地产市场供给状况分析 青岛市房地产市场的供给状况主要表现在房地产投资和房地产竣工面积等指标上，具体分析如下：

房地产投资是房地产业发展的基础和源泉，也是房地产市场发展的原始动力。从2000-2009年，青岛市的房地产投资完成额从67.51亿元增长到459.5亿元，增幅达到6.8倍。由此可以看出房地产投资的跨步式增长。另外，青岛市房屋的竣工面积在过去的10年间也翻了一番。从上表可以看出，青岛的房地产市场增长迅猛。

1.3 房地产市场信贷状况分析 在我国银行贷款主要通过两个领域进入房地产业：一是从房屋的供给角度，银行对房地产的支持主要是提供开发贷款；二是从房屋的需求角度看，银行对房地产的支持主要通过向购房者提供住房抵押贷款，该部分资金也成为开发商的另一个资金来源,具体分析如下：

由表3可知，在2000年-2009年间房地产贷款额由17.75亿元增长到86.24亿元。房地产贷款的大幅增加，为青岛市房地产的发展提供了充足的动力。

2 实证检验和分析

2.1 模型指标和数据的选取 根据房地产的价格形成机制理论，房价的形成是由很多因素共同作用合力的结果，因此，在对房价进行需求、供给以及信贷等单方面因素分析时得到的结论与综合分析的结论有所偏差，对房价综合的分析才更具科学合理性。房地产价格（Y）的影响因素包括以上变量，为了避免变量之间的相关性，本文选取人口（X1）、人均GDP（X2）、销售面积（X3）和房地产开发投资额（X4）作为影响变量进行研究。另外，各指标的数据选取青岛市统计局网站所公布的统计数据。

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