土地一级开发会计核算探讨

【摘要】 随着市场经济的不断深化，区域经济一体化的持续推进，土地二级开发市场的竞争程度愈演愈烈，众多企业纷纷向土地一级开发市场进军，逐渐认识到只有有效的土地一级开发会计核算，才能创造土地最佳的经济效益与社会效益。目前对土地一级开发会计核算的探讨少之又少，鉴于此，本文主要通过对土地一级开发的全面认识进而详细的阐述其核算的要点，以期对土地一级开发会计核算的推进有所启示。

【关键词】 土地一级开发 会计核算 探讨

随着土地二级开发市场的竞争激烈程度越来越严重，一级开发市场逐渐成为了土地开发商家的“主战场”，但是无论从理论研究还是从实践探索而言，对一级市场的探讨过于缺乏，例如根据知网等主流论文检索网站以“土地一级开发会计核算”为关键词进行检索，检索结果仅有一篇。因此急需对土地一级开发会计核算作一简要探讨。

一、土地一级开发定义概述

根据国家发展规划和土地总体规划被列入土地储备计划的开发项目，以公开招标的方式确定土地开发的主体。土地一级开发主要指的是符合市政地下基础设施配套指标、城市规划的要求，由政府统一组织征地、拆迁、安置、平整、补偿、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准（三通一平、五通一平或者七通一平）的土地开发、出让或者转让的过程。根据《土地管理法》，对土地一级开发的定义主要表述为以下几方面：首先土地一级开发的主要目的对熟地进行有偿的出让或者转让;其次土地一级开发的标准是三通一平、五通一平或者是七通一平;再次土地一级开发的手段是进行征地、拆迁、安置、平整、补偿、市政基础设施和社会公共配套设施建设;最后土地一级开发的基本要求是市政地下基础设施配套指标、城市规划。土地一级开发的流程主要是向市国土局提出一级土地开发申请，根据土地开发项目的预审进行开发实施方案，由市国土局等对方案提出原则意见，确定土地开发的主体，办理相关手续，取得批准文件，组织验收。

二、土地一级开发分类

从空间角度而言，土地一级开发主要分为成片开发和分片开发两类;从实践角度而言，土地开发分为一、二级开发分离形式和二级开发包含一级开发的形式;从性质角度而言，土地一级开发主要包括存量一级开发和增量一级开发，存量一级开发主要是改造类的，例如旧城改造或者旧村改造等等;增量一级开发主要是新建类的，例如城市规划内的征地开发或者是基建项目的开发等等。从实践角度来说，政府招标的企业一般都是一级开发项目，不发生土地使用权的转移是一级开发的主要形式。根据土地一级开发的类型，进而对其开发模式的分类也有很大区别。目前的土地一级开发模式主要有以下几种：一是割肉式的，即按照先来后到，谁想要哪一片就给他哪一片，这样的土地开发模式的优点就是没有政府这只“有形的手”在干预，完全交给市场机制，缺点则是城市规划难以进行;二是指婚式的，即专门成立国有公司对土地一级开发进行负责，这种模式的优点就是政府容易进行城市规划，财政收入较多，缺点则是开发速度极其慢;三是招亲式的，这是目前常用的模式之一，即政府公开招标，由中标企业进行开发或者转让。

三、土地一级开发会计核算的重要性

土地一级开发是政府将土地投入市场进行转换的过程，其会计核算的重要性不言而喻。首先，土地一级开发会计核算是其盈利、拍卖等环节的基础，没有会计核算，再有效率的土地开发商都难以中标，因为政府的相关部门审计的依据就是会计核算的相关数据。其次，土地一级开发会计核算是项目融资的主要依据，土地一级开发需要的资金量是巨大的，这就需要开发企业具有强大的融资能力，而土地一级开发的相关成本以及其相关资金流量的周转情况决定了其融资能力，但是这些数据的参考指标便是依靠土地一级开发会计核算汇总计算得出的。最后，土地一级开发会计核算是项目管理及土地转让价格的重要参考因素，土地一级开发企业必须根据竞拍价格进行预算，在预算的限度内完成其项目开发，才能提升盈利能力，而这些都离不开会计核算，会计核算从成本到最后的收入都会一一进行核算，为项目的管理过程提供参考，甚至在转让开发成果时仍然需要会计核算提供出让价格的核算依据。总之，土地一级开发会计核算对土地一级开发的整个过程都起着举足轻重的作用。

四、土地一级开发会计核算要点探讨

根据以上对土地一级开发的定义、分类、开发模式以及会计核算的重要性的全面表述，本文对土地一级开发会计核算要点从费用归集、成本结转、盈利模式、收入核算及特殊成本核算角度进行了归纳，具体为以下几方面。

1、土地一级开发费用的归集

土地开发过程中发生的各种费用，如果是自己使用的，则计入房屋开发成本;如果不是自己使用的，则要通过“开发成本”进行核算，并设置对应的二级账户，例如商品性土地开发或者自用土地开发等。其中土地征用费、拆迁补偿费、建筑安装费以及基础设施费等费用要直接计入对应的成本明细账。对于与土地开发相关的配套设施的费用的归集，需要考虑配套设施与土地开发是不是同时进行的。首先，如果配套设施与土地开发是同时进行的，若收益对象很明确，则要计入该对象的相关成本;若收益对象是不明确的，先要通过“配套设施开发”账户进行核算，等到工程竣工时，再根据实际的情况对费用进行分摊。其次，如果配套设施与土地开发不是同时进行的，同样是先归集到“配套设施开发”账户中，等到工程竣工时，再转入“开发成本”中。如果土地开发与配套设施不是同时完成的，那么就要按照计划成本进行预提。等到都完成时再将预提转入相关成本中。对于间接成本的归集，要通过“开发间接费用”账户进行核算，然后再根据具体情况进行成本分配。

2、土地一级开发成本的结转

对于完工的土地成本结转，出售的与自己使用的结转方式是不同的。对出售转让的土地，要从“开发成本――商品性土地开发成本”转入“开发成本”当中。对于完工后直接自己使用的，要按照开发过程中实际发生的成本计入开发成本，然后转入“土地征用及拆迁补偿”及“基础设施费用”账户，而且与土地征用及拆迁补偿费用相关费用都要计入该账户，与之无关的要转入“基础设施费用”账户。

3、土地一级开发的盈利模式

土地一级开发的盈利模式主要有工程承包模式、利润分成模式、土地补偿模式。其中工程承包模式是指土地一级开发企业受相关部门的委托，按照城市土地规划，对确定的土地，统一进行基础设施建设，然后再根据成本的比例作为返还企业的利润。利润分成模式是指政府相关部门先委托土地一级开发企业进行土地一级开发，开发后再进行拍卖，将拍卖价格减除相关的成本以后再按照一定的比例进行分成。土地补偿模式是指土地一级开发完成后，政府相关部门并不是给予土地开发企业现金报酬，而是给予企业相应的土地作为企业开发土地的报酬，这样的模式报酬会高于工程承包模式报酬，但是会给企业的现金流带来很大的压力。

4、土地一级开发的收入核算

对于土地一级开发，可以视为让渡资产使用权和提供劳务的混合行为。土地一级开发收入主要分为两部分：一部分是保底收益部分，一部分是一次性转让确认收入的。对于保底收益的部分，其前提是政府审计部门进行审计后，是根据政府相关部门统计土地开发的总支出与收益率的乘积得出的，只确认为主营业务收入，而不结转主营业务成本，其支出计入“其他流动资产”。一次性确认收入是在土地开发完成后，经过政府审计部门严格审计后，出具相关意见，然后进行拍卖，将拍卖款项扣除土地开发的总支出及提取确定的收益部分，即是土地一级开发的收入。另外土地一级开发的支出部分不能在存货中列报，因为这种支出只是一种资金的垫付，可建议在“其他流动资产”中进行列示，该部分支出不结转成本也不确认收入。

5、土地一级开发的特殊成本核算

土地一级开发会计核算最重要的核算之一就是成本核算，其涵盖的范围较广，在本文中主要探讨的是各种费用的分配。首先，对于征地费用的分配，一般工程的征地费用主要是根据土地的面积进行征收，但是在土地一级开发成本核算中，存在特殊情况，例如占用农村的坟墓所在地，这样的情况下其成本能够直接认定。在土地一级开发会计核算中这样的核算方法并没有达成共识，因此仍然需要以后会计核算制度的不断完善进行解决。同样，类似的问题解决不好可能会带来一系列的后续问题。其次，对于造地费用的分配，在土地一级开发过程中，由于其本身的土地开发面积较大，经常会遇到一些问题，例如在开发范围内有森林或者耕地等，需要进行相应复杂的工作措施，那么这样的成本核算方法需要讨论，一是进行挖石方，挖出的材料可以用于土地开发过程中，那么成本核算时就是总成本扣除相关的石方成本，其中石方成本可以根据该地区市场价格核算，若没有市场价格则根据历史价格估算。二是可以根据动态成本与静态成本相结合的方式进行计算，即根据测量计算需要填方的数量及其单位市场价格和实际挖石方的数量进而确定其成本。总之，土地一级开发成本的核算是最重要的，也是最复杂的。

五、结语

土地一级开发在处理城市规划建设中发挥着重要作用，持续推进土地的有效利用，不断提升城市经济环境竞争力，对加快城乡区域经济一体化具有重要的意义。土地一级开发具有全局性、政治性及财政性，政府以及土地一级开发企业必须规范土地开发机制。无论从理论水平还是从实践探索水平而言，土地一级开发会计核算在土地一级市场中的重视程度极度欠缺。因此，本文对土地一级开发的简单探讨是非常有必要的。土地一级开发的会计核算是一个很复杂的统一体，必须在实践中不断地摸索，在摸索中不断地提炼要点，在不断解决其出现的问题中进步。总之，本文的探讨只是一个开始，以期对土地一级开发的探索持续推进。

【参考文献】

[1] 孙静：土地一级开发成本核算问题探析[J].时代金融，2014（6）.

[2] 郝宪军：一级土地开发会计核算探讨[J].财会研究，2013（6）.

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