商品房预售资金监管信息平台建设研究

摘要：关于“商品房预售资金由谁来监管”问题的探讨存在较大的片面性，文章探讨了构建了由政府、监理机构和银行三方共同组成的监管主体，同时建立商品房预售资金监管信息平台，打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全面性。

关键词：商品房预售资金；监管主体信息平台；监管主体

中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2012）06-0003-03

我国现行商品房预售制度在运行过程中，因开发商挪用预售资金，甚至卷款潜逃而暴露出的诸如延期交房、“货不对板”、重复抵押骗贷、“烂尾楼”等侵害购房人利益、扰乱房地产市场秩序的不诚信现象，给房地产市场发展带来严重影响，从而引发业内对预售资金管理制度的高度关注。如何来加强预售资金监管的力度，保障广大购房人的合法权益，完善我国的商品房预售资金监管就成了当务之急。

一、商品房预售资金监管主体应具备的能力

目前，国内各地选择的监管主体有所不同，但主要是政府、银行、监理单位和担保公司。各地之所以存在不同的监管主体，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是从根本上对于监管主体的选择标准认识不准确。但监管主体的选择标准本身就不应是单一的，应综合考虑相关因素，即监管主体既应当脱离实际的经济利益束缚而具有公正性、中立性与权威性，又应当实际置身于预售商品房的经济往来关系中，对被监管主体、预售情况与工程情况有比较细致地掌握；既通晓国家相关政策、法规又对工程专业技术有一定的了解，或者能够综合利用相关的资源；既不以监管收费作为营利性指标，又具有相当的责任能力，在由于监管造成损失的时候可以承担相应的赔偿责任。

由此可知，监管主体主要应具备以下三方面的能力，但决不仅限于这三个方面：一是资金管理能力，二是建设工程管理能力、三是责任承担能力。

二、监管主体的选择

在以上论述中可以发现，单一的机构很难能同时具备预售资金监管的三个条件。根据目前我国一些地方的实践结果，得出由政府、监理单位和银行三方组成预售资金监管小组为最优选择。具体分析如下：

（一）政府为监管主体

目前房地产市场出现的问题已经超出了市场机制自发调节的范围，在这种局势下，如果仅选择市场中的经济主体（银行、监理单位和担保公司等）作为预售资金监管主体，不能从根本上保证预售资金的合理使用。因为市场中的经济主体是以个人利益为导向的，在确保自己的利益下才会对预售资金进行适当监管，并不能做到以公共利益为己任。而政府机构代表着国家履行管理经济的职责，以实现社会公共利益、维护经济运行秩序、实现市场经济民主为己任，没有自己单独的利益，政府可以从公共利益出发，集中社会资源以确保市场的正常运行，有必要时可以使用公共权力进行强制，以确保公共福利的实现。因此，政府作为江苏省预售资金监管主体之一是最佳选择。

因此，政府作为预售资金监管主体是不可置疑的，但是仅政府作为监管主体并不可行，因为预售资金监管是一项高难度、跨行业的监督管理工作，其中涉及到建筑、金融等相关领域，政府并不是建筑行家，在金融和经济方面也不能和银行相比。因此，除了政府作为监管主体外，监理单位和银行也应该作为监管主体，这样才能真正达到对预售资金的监管作用。

（二）监理单位作为监管主体之一

监理单位作为预售资金监管主体的优点如下：

1．具有很强的建筑工程专业知识。监理单位具有熟悉房地产业务和建设工程知识的专门人才，可以根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，准确判断出项目需要使用预售资金的时段。这一点是其他机构无法超越的专业优势。

2．减少监管成本。在监管过程中，开发企业可能会虚报、瞒报一些信息，如果没有专业知识，就可能无法识别这些隐藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，监理单位作为监管主体的另一个优点便是，政府就不需要专门委托专业机构对工程进展情况进行监督评估，大大节省了监管成本。

监理单位作为监管主体的不足之处是，监理单位一般是由开发商通过招投标的方式确定的，往往受制于开发企业，难免会影响其资金监管工作的公正性。针对这个问题，可以借鉴香港的预售制度，在香港，预售资金的监管主体为律师事务所和独立工程师。独立工程师对工程进度出具的证明就可以成为律师事务所允许放款的凭据。独立工程师出具的证明之所以具有如此的效力，是因为在制度设计时，将资质、权利、利益与责任直接地联系在一起。因此，在规定各监管主体的职责时，监理单位可以是基于公共职责及政府的委托，其工作职责集中于考核工程实际进度情况，同时还需要向政府提供有关的信息服务，即开发商是否及时支付了工程进度款、设备材料费和其他费用等，并且要保证提供的信息真实可靠。监理单位具有监管预售资金的权力的同时，必须承担与其相对应的责任。一旦发现监理单位默认甚至协助开发企业非法使用预售资金，必须对其进行严厉的处罚，做到权责对等。

（三）商业银行作为监管主体之一

银行应作为商品房预售资金的监管主体，首先，银行是预售资金的保管者与直接经手者，其对于预售资金的使用用途、数额、时间等有最清晰的把握；其次、银行处于金融市场的最前沿，其通过具体金融数据的统计完全可以反应一定时期单个预售人乃至整个预售市场的状况，这为政府制定监管政策、施行监管措施与宏观调控都提供了有力的数据支持。其次，银行在金融领域、资本市场与资金流向把握上的特殊功能与地位，使得它对资金的掌控、相关数据的统计方面具有特殊的优势，对于相关市场主体的制约方面可以发挥独特的作用。最后，经过经济体制改革，我国金融机构都属于具有法人资格的企业组织，具有独立的人格和雄厚的经济实力，能够承担因监管不力而引发的责任。由此可知，银行具有监管预售资金使用的天然优势。在对银行的监管职责进行定位时，可以将其作为监管流程的最后一道关口，履行书面审核、资金管理等的监管职责。此外，商业银行作为监管主体的另一个理由是，因为商业银行承担着发放预售资金的职责，为了防止其他监管主体滥用权利，使得银行只能被动的拨款，也应赋予其最后审核预售资金使用的资料的监管职责。

三、建立商品房预售资金监管信息平台

（一）建立商品房预售资金监管信息平台的重要性

通过以上分析，监管主体的最佳选择为政府、监理单位和银行组合而成的多机构监管主体。但是，监管主体越多，各监管主体之间的协调性、信息传递等就会出现越多的障碍。此外，在监管预售资金过程中，很有可能因为监管信息不透明，致使监管主体出现了“道德风险”。因此，建立商品房预售资金监管信息平台具有重大意义。其具体意义如下：

1．打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全

面性。

2．解决了许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。很多地方的预售资金监管主要是采取原始的手工操作，虽然房企的预售资金账款存入监管部门指定的专门账户，监管部门也按照项目开发进度和工程资金所需实行“专款专用”。但在操作过程中，由于当月销售数据只能在下个月才统计出来；另外，按揭办理下来的具体很难及时把握，都会带来监管的信息滞后。因此，建立预售资金监管信息平台可以解决许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。

（二）商品房预售资金监管信息平台披露的主要

信息

1．严格规定房地产开发企业应公开的信息。房地产开发企业必须及时告知购房人监管项目的监管账户、进度进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩余情况等一些重要信息。

预售资金监管专用账户是由房地产开发企业向购房人提供的，向购房人公示预售资金监管账号主要是为了方便购房人直接将预售资金存入到监管账户；根据《消费者权益保护法》第十九条规定，“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”商品房是特殊的商品，购房人更应知道商品房相关的真实信息。购房人对于商品房的关注主要是以下两方面：一是工程的进度情况，房地产开发企业是否能保证商品房按时交付；二是购房人所支付的预售资金是否用于本项目的建设。工程形象进度是工程进展情况的有力证明，因此，购房人有权知道工程形象进度情况；众所周知，资金对于建筑工程项目顺利进行的重要作用，所以购房人也有权利知道预售资金的使用计划、实际使用情况等。

2．监管主体应公开的预售资金监管信息。监管主体建立信息共享平台主要是为了方便监管信息的传达和共享。为了将监管主体监管预售资金的信息透明化，减少监管主体的“道德风险”，信息共享平台应该向购房人公开，这样购房人完全可以随时关注自己所付的购房款的实际使用情况。监管主体具体应公开的主要信息内容如下：（1）每一笔预售资金支付的时间、用途、数额；（2）银行出具的收缴、支出对账单；（3）监管部门每一次同意拨付预售资金的依据；（4）监管部门对房地产开发企业违法违规行为的处理过程、处理结果。所有的这些信息都应在预售资金监管信息平台中可以查看到。

3．商品房预售资金监管信息平台的具体操作程序设想。预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房人签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台将自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金额等在内的重要信息。同时，购房人将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单”，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管

账号。

预售资金监管系统还有一个支出平台，通过这个平台开发商可以在网上提出支付申请。系统将显示预售资金支付申请，申请理由。经系统查验，工作人员将与监理机构取得联系，进行审核，检查房企申请的理由是否真实。审核通过的，政府工作人员点击确认后，开发企业就能在系统打印支付通知书，并加盖相关单位印章，监管银行收到到拨付通知书，银行柜员登录监管系统进行核实，查验相关数据信息是否一致，数据信息确认无误后，监管银行及时将款项汇至收款人。

四、结语

综上所述，商品房预售资金监管主体应为多机构组合而成的预售资金监管小组。为了达到监管的目的，还应明确各个监管主体的角色定位。依据监管过程中的主体的重要性兼顾发誓的时间先后，建立商品房预售资金监管信息平台。总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅时购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到的社会稳定，其意义重大。

参考文献

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基金项目：江苏省新建商品房预售监管体系研究（项目编号：JS2010JH17）。

作者简介：左海云（1985-），女，南京工业大学土木工程学院学生，研究方向：房地产开发与经营。