房地产项目开发的全过程成本控制探议

摘要：房地产项目开发的全过程成本控制在降低工程造价、提高经济效益等方面发挥着重要的作用。全过程成本控制主要包括项目决策阶段成本控制、项目设计阶段成本控制、项目实施阶段成本控制以及项目竣工结算阶段成本控制。

关键词：房地产；全过程；成本控制

Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.

Keywords: real estate; the whole process; cost control

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

随着国民经济的飞速发展，我国房地产项目的投资建设规模越来越大，房地产项目开发的全过程成本控制也日益迫切。房地产工程项目成本管理人员只有从全过程的角度合理控制各个环节的工程成本，才能够有效地实现工程成本管理目标。

1投资决策阶段成本控制

1.1房地产项目决策

房地产项目决策是对拟建项目的可行性与必要性进行科学论证的过程。项目决策是否具有合理性，对工程成本控制、投资效益和项目建设的成败等有着直接的影响。房地产项目决策的科学性是项目成本有效控制的基础，只有根据工程实际情况进行科学决策，确定最优的投资方案，优化资源配置，才能够有效地控制项目成本。通常，决定项目成本的基础是项目决策的内容。另一方面，工程项目的投资数量、造价高低影响着房地产项目决策。在投资前期，对房地产拟建项目进行系统地、全面地论证与技术经济分析可行性研究可以用作项目设计文件编制的依据，与相关单位签订协议或合同的依据，向规划部门、地方政府、环保部门申请项目审批的依据，安排工程进度、施工组织的依据，项目建成后进行评估、验收的依据。

1.2成本控制措施

房地产项目开发投资决策阶段成本控制的主要措施有房地产项目投资估算，组建优秀的项目团队和详细的成本分析。

1.2.1房地产项目投资估算

根据特定的方法与现有的资料，估计房地产项目的投资数额。项目投资估算是房地产项目决策的经济依据。具体来讲，投资估算是主管部门审批建议书，研究分析房地产项目经济效益，控制工程设计概算，制定项目资金筹措计划等的重要依据。房地产项目投资估算包括投资建设前期估算、建设实施期估算、竣工验收期估算，是对项目全过程的各项成本费用的评估。在整体性民用工程或全厂性工业项目中，投资估算既包括主要生产项目、绿化、构筑物、室外综合管网、围墙大门、道路等，又包括供电、供水等项目相关工程费用。

1.2.2组建富有成本概念的优秀团队

在房地产项目投资决策阶段，企业组建由专业的经验丰富的人才构成的项目组。项目组成员主要包括经营管理人员、投资分析人员、工程技术人员、营销人员、造价工程师、建筑师等。成本控制人员负责了解、分析和判断、贷款利率、政府费税情况、建筑安装工程造价状况、经济形势、市场状况等情况。

1.2.3精致的成本分析

投资决策阶段需要对土地开发成本、土地出让金、城市配套费、土地征用费、前期工程费用估算、建筑安装工程造价成本、配套设施成本、社区管网成本、小区智能化成本、园林环境工程费、费税以及不可预见费及风险等进行充分的分析。

2设计阶段成本控制

房地产项目设计阶段成本控制是项目开发全过程成本控制的关键。虽然房地产设计成本只占项目总成本的1.5%左右，但是房地产项目设计对工程项目的总成本有着重大的影响。做好设计阶段的成本控制，就抓住了房地产项目成本控制的重点。房地产设计概算具体包括房地产项目单位工程概算、房地产项目向工程综合概算以及房地产项目建设总概算。设计概算在房地产项目开发单的过程成本控制中发挥着重要的作用。设计概算是房地产项目投资计划编制、建设项目投资控制的重要依。编制房地产项目设计概算必须遵循以下原则：准确地反映项目设计内容；执行国家的经济政策与建设方针；充分考虑拟建工程项目的实际情况，反映出实际的价格水平。

在该阶段成本控制的主要措施包括：

①根据房地产项目的具体情况合理确定容积率，尽可能地提高土地利用率；②加强设计方案评审工作，不断优化设计方案；③明确奖惩办法，严格实行限额施工图设计；④加强房地产项目设计质量监督。

3实施阶段成本控制

3.1招标投标控制

招标投标是房地产项目实施阶段成本控制的重要方法，是促进建筑市场规范化的重要措施。通过招标投标，能够选择最佳的承包单位，有效地降低工程项目成本，合理控制房地产项目开发的成本，具有非常重要的意义。通常，招标投标工程项目成本管理的内容包括：确定科学的招标方式，邀请招标与公开招标是两种主要的招标方式，建设单位应当根据工程紧迫程度、合同类型、承包形式等确定招标方式；招标文件编制，确定科学的投标报价方法、招标工程标底以及工程计量方法；投标文件编制，投标人确定合理的投标报价；发包人采用科学的方式进行评标；评标定标，发包人和中标人签订承包合同。

房地产项目开发商在项目招标过程中应当有效地控制工程项目成本，通过招标投标使各个竞标单位有序竞争，使投标价格下降或趋于合理，有利于开发商减少投资数额，提高房地产项目投资效益，从而更加有效地控制工程项目成本。在招标投标的过程中，为了充分发挥招标投标的作用，就应当做好以下几方面的工作：加强资格审查，需要考核、审查申请投标单位的管理水平、信誉、业绩、实力等，确保优选优中；确定合理的标底价格，在保证工期、质量的基础上压低标价，促使合理低价中标，防止低于成本价中标；重视材料设备招标工作，单独组织招标采购钢筋、水泥、混凝土等材料设备，确保材料设备质量，以降低投资数额。

3.2施工监督控制

房地产项目施工阶段是合同的具体化阶段，是招标投标阶段的延伸。虽然项目施工阶段对工程成本的影响相对较小，但是因为该阶段是工程实体形成的关键阶段，所以必须加强施工监督控制。既要合理控制工程项目成本，又要确保工程项目整体质量。该阶段必须加强设计变更和现场签证的管理、监督；加强材料设备的价格和成本的管理；严格监控资金计划的执行情况。

通常，施工阶段项目成本控制应做好以下工作：图纸会审工作，审查施工图纸，查找可能存在的问题，避免由施工图纸错误导致返工；优化工程项目组织施工方案，从经济、技术等角度分析对比各种施工方案，选择最佳的施工方案，降低工程成本；加强现场签证管理，加强涉及成本增减的工程项目管理；科学确定设备和材料价格，加强设备和材料价格控制是降低工程成本的重要手段，在确保工程质量的前提下，争取将材料和设备价格控制在较低的水平上；加强房地产项目工程质量监督管理；确保工程按时完工，降低工期延误成本。

4竣工结算阶段成本控制

“复杂性、集中性、大量性”是结算工作的特点。为了防止在该阶段发生主观错误，导致成本上升，就必须建立下列机制：奖惩制度；二次复核、审计制；合同原则及会议确认制。通常，项目竣工阶段的成本工作主要包括：审查竣工结算、编制竣工决算、处理保修费用、评估建设项目等。其中，工程竣工结算审查是房地产开发企业控制工程成本的重要途径之一，也是工程项目成本控制的有效措施。竣工结算的成本管理工作包括甲供材料的结算、甲供设备的结算和工程结算。成本控制的过程为初审竣工资料、结算资料；审查结算资料，会签结算资料，初审结算；复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。具体主要包括以下内容：合同条款核对，审核竣工工程是否符合合同要求，只有验收合格的工程才能进行竣工结算，按照合同约定的计价定额、优惠条款、主材价格、取费标准、结算方法等审核工程竣工结算；隐蔽验收记录检查；实际变更签证落实；核实工程数量，根据现场签证、设计变更单、竣工图等核算竣工工程量；核实单价；合理计取房地产项目开发的各项费用。竣工结算工作完成后，要认真做好成本的分析、考核工作，总结经验教训，把具体的经济指标经验数据沉淀下来，为企业的未来发展项目的策划及成本管理与控制工作提供宝贵的经验。

5结语

综上所述，全过程成本控制在房地产项目开发中发挥着重要的作用。为了有效地降低工程造价、减少投资数额、提高工程经济效益，就必须坚持主动、全面、动态成本管理原则，成本控制工作前移，积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡事做到事先控制为主，事中、事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本，提高房地产项目开发成本控制的水平。

参考文献：

[1]周熙,凌军.建设项目设计阶段投资控制的方法与措施[J].军事经济研究,2006(8):47.

[2]李新春.浅议政府投资项目成本增加的成因与防控对策[J].四川建筑,2006(9):230.

[3]张俐梅.分阶段工程造价管理面对的问题及对策[J].山东建材,2006(4):145.

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。