离婚房产分割登记行诉案的思考

案例：1992年3月，李某与孙某登记结婚。2002年5月，李某个人签字购买了一套商品房（下称“案涉房屋”），并于2002年6月付清房款。2002年8月，李某与孙某经调解离婚，法院出具民事调解书，对共同财产进行分割，表明无其他共同财产，但未提及案涉房屋。2002年11月，李某再婚。2004年1月，李某申请案涉房屋的商品房转移登记，登记机构要求其现配偶出具说明，放弃案涉房屋所有权，遂将房屋所有权人登记为李某个人。之后，李某以该房屋作为抵押物，先后办理了两笔抵押登记。2013年，孙某提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋的商品房转移登记。2014年，法院判决登记行为违法不予撤销。

一、未取得物权的房屋离婚后如何办理分割转移登记

物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记（不动产）或者交付（动产）的法定方式。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房产属于典型的不动产，房产所有权的设立即原、被告（李某和孙某）对房产享有所有权应以房产登记为条件；未登记时，双方对此房产不享有法律认可的所有权。因未取得房屋所有权，双方在离婚诉讼中往往不进行房产归属的约定。司法实践中，各地法院多数都驳回离婚双方对未登记房屋产权进行分割的诉讼请求。

本案中，李某和孙某离婚时，李某与开发商签订了购买案涉房屋的商品房买卖合同，并分期付清了所有房款，但未办理物权登记。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。要把合同和物权区别对待，合同是合同，物权是物权，合同成立并不意味着物权转移。商品房买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律基础之上，是两个不同的法律事实，其生效要件完全不同。债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他效力。债权属于请求权、对人权、相对权，因此债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示之后，才能发生对世的效果。从上述分析不难看出，商品房买卖合同是有效的，但李某仅取得案涉房屋的债权，未取得物权。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。本案原、被告于婚姻关系存续期间以一方名义与开发公司签订的商品房买卖合同，属有效合同，合同双方都应遵守合同的约定，这些属于物权变动的原因行为，产生的法律关系是债权债务关系，仅产生债权法上的约束力。物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的登记。据此，法院不判决该类房屋的产权归属情况，仅对使用权利的处理做出决断。也就是说，在房屋所有权还没有明确归属时，房屋登记机构是无法办理房屋登记的。离婚时债权取得物权未取得的房产，双方如何分割没有明确的法律规定。笔者认为，离婚时对于未取得物权的不动产应就债权取得情况进行约定，双方对物权的约定应不发生法律效力。本案中双方虽未对案涉房屋产权归属进行约定，但登记机构也不应以“双方无共同财产”的条款判定房屋物权归属。

二、单方签字购买的房屋应为夫妻共有还是单方所有

《物权法》出台之前，夫妻房产多数仅登记在一方名下，但是在司法实践中，均认为此类房产为夫妻共有。此种情形，实际上是夫妻的行为。法国《民法典》规定，夫妻各方均有权单独订立旨在维持家庭日常生活与教育子女的合同，夫妻一方依此缔结的债务对另一方具有连带约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》也规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻一方在日常生活中使用共有资金购买不动产的行为是夫妻行为，尽管不动产的标物价值较大，但在订立合同时夫妻一方到场签字，合同另一方有理由相信夫妻之间互为。也就是说，夫妻之间应该就购买房产相互沟通，并达成一致处理意见。对于第三人来讲，会充分信任这种。

但是，2008年《物权法》出台之后，夫妻共有房产必须登记在双方名下，也就是说，属于夫妻一方的财产需由另一方出具书面说明，表示放弃产权，登记机构即可登记在一方个人名下。本案中，李某申请房屋登记时已与前妻离婚，并再婚，登记机构对于其各方对房屋是否存在约定不得而知。《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益…… （五）其他应当归共同所有的财产。”李某和孙某购买房产所用的钱，就是二人在婚姻关系存续期间获得的工资和生产经营收入，属于财产的范畴。并且此房产是二人合法收入的转化形式，属于夫妻共同财产，应该依法分割。由于案涉房屋商品房合同仅由李某一人签订，使得夫妻产权共有与一方签订合同产权独有产生了矛盾。夫妻一方签订的房屋买卖合同产权是个人的，还是夫妻共有的？目前司法实践中存在两种观点。一种意见认为，夫妻双方只有一方签名的购房合同，签名一方有可能会损害其配偶的利益，故不应认定为签名一方单独所有。另一种观点认为，我国《婚姻法》第四条规定，夫妻应当互相忠实，互相尊重，家庭成员间应当敬老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。也就是说，夫妻双方应平等互信，夫妻一方用共同财产购买房产并签订商品房买卖合同，另一方应该是知情的，未到场签字即表示放弃该房屋的所有权，即产权归签订一方所有。

笔者认为，虽然我国法律明确规定夫妻应该互信互助，但夫妻间欺瞒欺诈的现象却时有发生，而夫妻的相互权也使得第三方对夫妻间的隐瞒行为疏于防范。若夫妻一方签字订立的购房合同属于单方个人所有，势必在无形之中给不法分子以可乘之机。因此，夫妻一方签订的房屋买卖合同应认定为一方为另一方的行为。

三、离婚分割房屋产权登记应单方申请还是双方申请

《房屋登记办法》规定可以单方申请的情形不包括离婚分割，但第十二条指出，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利的，可由当事人单方申请登记。本案李某执生效的离婚“民事调解书”申请房屋登记，且调解书中明确离婚双方无其他财产纠纷，是否就表示可由李某单方申请房屋登记呢？从上述规定中可以看出，单方申请房屋登记需满足两个条件：一是必须是生效的法律文书，二是因该法律文书取得房屋权利。本案中的调解书是否满足单方申请的条件呢？《民事诉讼法》第九十七条规定，调解达成协议，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。因此，法院出具生效证明的“民事调解书”是具有法律效力的法律文书。但是，本案中李某提交的生效法律文书是否可以单方申请，还需要满足第二个条件，即因该法律文书取得房屋权利。从本案的情况看，李某提交的离婚分割民事调解书中并未提及该处房屋的产权归属情况，也就是说，李某所申请的房屋并非因该文书而取得。因此，李某执该民事调解书不满足单方申请的条件。

那么，对于民事调解书中所述的“双方无共同财产纠葛”，登记机构应该怎样理解呢？法院判决书中明确案涉房屋是李某与孙某在夫妻关系存续期间购买。同时，法院也注意到离婚“民事调解书”中明确双方确认无夫妻共同债务，无其他财产纠葛的内容。但是，这一内容并不意味着孙某放弃对案涉房屋权利的主张。法院认为，夫妻之间应负有互相忠实的义务，这一义务也包括对夫妻共同财产互相告知的内容。房屋是夫妻共同财产的重要组成部分，法院在处理离婚案件时没有理由不予涉及，除非出现了一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产等情形。从法院的判决来看，尽管有生效法律文书载明“离婚双方无共同财产纠葛”，但产权未明晰，还应由双方共同申请才能保证登记准确。

四、法院判决转移登记违法，已办理抵押登记的房屋应怎样处理

基于对房屋登记的公信力，李某申请房屋抵押登记，抵押权人也对产权归属表示信任。因此，李某顺利的办理了两笔抵押登记。但是，案涉房屋商品房转移登记经法院判决违法，基于转移登记取得的所有权上所承载的抵押权还能保证其合法的权益吗？孙某虽然赢得行政诉讼，但仍无法取得案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。法院判决登记行为违法而不予撤销，对于孙某来说意味着无法取得房屋的所有权，对于债权人来说意味着没有合法的抵押物来保护其将来实现债权，除非李某按照借款合同及还款协议继续按期履行还款。对于登记机构而言，法院的判决登记机构无法操作。笔者认为，依据法院的判决，登记机构仅能通过在案涉房屋登记簿中加注法院判决情况，限制案涉房屋的其他处置行为，待孙某与李某的民事纠纷解决，产权归属确认后，再办理相关登记手续。

五、结论

对于夫妻问题，《婚姻法》规定，夫妻婚后取得的绝大部分财产都属于共同财产，且夫妻间有平等的处理权，也就是夫妻对共同财产的处分具有权。“夫妻一体”的观念也已深入人心。事实上，夫妻双方的法定、推定权是建立在夫妻双方相互信任、夫妻一体的基础之上的。如果双方感情出现问题，利益出现分歧的时候，夫妻一方很有可能利用这一点给另一方造成损失。比较常见的，夫妻一方以个人的名义对外卖房、借款，然后夫妻双方共同承担相应的责任。本案中，一方在离婚前购买不动产，隐瞒另一方而签订购房合同，未办理房屋登记，另一方因信息不对称无法获知。因此，对于具有不可移动及价值较大等特殊性的不动产而言，夫妻一方对不动产的权应受到限制，签订购房合同时应要求双方共同到场，或另一方出具书面的授权委托书或放弃产权的书面说明，方可由一方。

对于审查权限问题，《物权法》第十二条赋予房屋登记机构查验，询问，如实、及时登记等相关职责。法律虽赋予登记机构审查的权力，但查验、询问具体内容没有指明。如果遇到类似本案情形，离婚后一方申请房屋登记，而房屋系婚姻关系存续期间由一方购买并签订合同，受理人员就应特别注意，加强审查。依据《房屋登记办法》第十三条的规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。对于本案情况，登记机构受理人员应要求离婚双方共同到场并签字确认，以保证双方的房产权利不被侵害。