浅谈房产交易各环节中应注意的问题

【摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布近十年，我国的房地产业表现出一片繁荣，房地产业迅速发展。人民的居住条件得到了改善，同时房地产的崛起也促进了国民经济的增长。然而，由于规范房地产业的法律还很不健全，房地产开发企业在交易过程中占有优势地位，消费者权益时常受到侵犯。消费者在房产买卖过程中利益得不到保护。而且消费者大都是普通的人群，对相关的法律、法规不了解，很难会保护自己的合法权益。

【关键词】房产、交易、环节问题

中图分类号： F293.3文献标识码： A

近年来，我国的房地产业迅速的发展，房地产业差不多成为国民经济的支柱产业，房地产也促进了国民经济的增长，而且也改善了人民的居住条件，为人民群众的安居乐业提供了保障。从购房者的角度来讲，买一套称心如意的住房是一个很重要的问题；但是在商品房交易过程中，房地产开发企业凭借经济、技术等实力，处于主动地位；而购房者却常常处于弱势地位，并且我国有关房地产方面的法律、法规尚不完善，对消费者保护的法律也不健全，在购房过程中或许会出现很多问题，这就很可能造成社会的紊乱，社会矛盾激化。

所以，在房产交易过程中一定要小心谨慎，应注意以下问题：

一、购房者认真审查商品房销售者的资格、条件

商品房的销售分为商品房的预售和现售两种方式。但开发企业为了通融资金，常常进行商品预售行为，但商品预售的前提是有5证，但是5证不是一个部门负责完成的，如果审批部门不能协调合作，开发企业就会在没有5证的前提下进行销售，就会使购房人的权益受到损害。所以购房者在购买商品房的过程中应要尽可能了解房产开发企业的资格条件，选择当地有实力、并且有信誉的房地产企业签订合同，如果房产开发企业的资质不合格，没有资金实力和无信誉，那就应该三思而后行了。所以作为购房者，在房产交易的过程中应对所述的情况进行认真审查，将所签署的合同明确化。

我国由于房地产的开发企业在房产交易过程中占有优势地位，所以国家越来越重视对处于劣势地位中的购房者的保护，所以制订了许多有关保护购房者的法律、法规以及解释，所以购房者在购房时，最好先向专业人士进行咨询、了解，以便在各个方面了解签订合同时应注意的事项。

二、购房者应认真审查有关的商品房买卖的广告，并将其写进合同

我国房地产业正在迅速发展，而且竞争越来越激烈。房地产开发企业也将其开发的房屋，以广告的形式向社会公开出售。所以虚假的广告宣传也成为了房产交易中的问题所在。因此，购房者应清楚的了解商品房广告的性质。

例如，房地产企业在商品房广告中说“向购房人提供购房优惠或者附带赠送礼品的说明”，或者“承诺还本销售”等等。对于这种房产销售广告中的说明和允诺，购房者应该了解这是要约邀请还是要约引诱，以便做好应对准备。

所以，对于购房者来讲，购房过程中要保存好房产开发企业分发的比较重要的小册子等宣传资料，以便日后作为证据使用。特别是对开发商来讲的某些重要的说明和允诺，在签订购买合同时，应当将其列入合同，并且详细说明若开发企业违约，应承担的具体责任和损害赔偿的计算方法。

三、房产交易双方应认真审查购买房屋的面积

商品房的销售，可以按套（单元）计价，当然也可以按套内建筑面积或建筑面积计算价钱。商品房的面积分为两种，有套内建筑面积和分摊的共有面积；套内建筑面积部分是独立产权，是最重要的利用空间；而分摊的共有建筑面积部分是共有产权。但是如果房产开发企业在施工过程改变了原设计，用相应增减商品房的各组成部分建筑面积的方法，就可以达到商品房建筑面积数额总值不变的目的。这样也就达到了既不违反合同约定，又可降低投资成本。

房产开发企业在和购房者签订合同时常常只对商品房中的建筑面积进行约定，而不对其他面积做界定。这样会存在面积欺诈，损害购房者利益。所以，购房者在签订合同时，应该注意面积问题。此外，签订合同时也将房地产开发企业的设计变更造成面积误差的处理方式也列入书面当中。

四、进行义务责任捆绑约定

房产开发企业应将房产的全面完善规划条款列举清楚，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区入口、绿化率、市场定位（商铺）等。并且对于会所等拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所的权属、功能、交付日期、以及是否对外开放并且是否收费等进行书面说明。房产交易过程中也应将开发商的很多义务及相应的责任清楚说明，如有建立设施或者开发新的项目，房产开发企业可以告知购房者，并且以书面形式记录下来，共同协商。

五、房屋质量问题应引起注意，并力争保证金

如今房地产业的迅速发展使许多问题暴露出来，出现许多的豆腐渣工程，商品房质量纠纷也成为社会关注的焦点。所以购房者在签订合同时也应对房地产开发企业的信誉和商品房进行了解，要求有经法定检验部门验收合格的书面说明和符合居住条件的手续；对于开发商对商品房质量的保证责任，购房者可以参照工程质量保证金，要求开发商预留商品房质量保证金，并交由金融机构托管。

六、应注意购房过程中的定金问题

定金是确定购买后的一种担保方式，是通过定金督促合同当事人履行合同义务，大多数房地产开发企业会在在购房者交纳定金时与购房者签订意向书、允诺书或者认购书等契约。房地产开发企业通常在签订预备性契约时常常只规定购房者承担的义务，如果出现购房者违约就不予退还定金，房地产开发企业根本没有双倍返还定金的风险。

所以在签订意向书等预备性契约并交纳定金时应特别注意。如果购房者与房产开发企业不能就商品房买卖合同协商一致的话，就应终止协议；在签订合同书后，开发项目会被政府行政决定取消，开发商的主体资格就会丧失，因自然灾害导致开发项目的损坏，贷款银行无法贷款等问题，都不算是当事人哪一方的错。在这些情况中，购房人定金不能被扣留，房地产开发企业也不用承担双倍返还定金的责任。

七、房产交易之后应当及时办理权属登记

签订合同后，在办理登记过程中可能会出现许多不可预料的情形，例如：有的房产开发企业为了融资，尽快收回资金，或者降低风险，往往将商品房出卖，在还未转移房屋所有权给购房者之前，又将此房屋抵押给第三人，获取新的建设资金。在房地产开发企业不能按时还抵押贷款的情况下，购房者就会无法按时取得房屋、签署的合同也就失效，严重的损害了购房者的合法权益。还有房地产开发企业也实行一房数卖的政策，就是同一房屋订立了几个买卖合同，分别出售给几个购房者，在这种情况下，最先办理所属登记手续的购房者就会取得房屋的所有权，其他购房者的合同就失效了。

所以在房产交易成功后，购房者应当让房地产开发企业将所属权登记手续等所有材料全部提供，尽快办理；最好将办证的期限用书面形式记录下来。如果发生纠纷，可以及时向房地产开发企业进行索赔，维护自己的合法权益。

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