房地产企业税收筹划研究

【摘要】 近年来，国家加大了对房地产企业的调控力度，根据财税体制改革的深入进行和发展的需要，税务管理对于房地产企业在日常管理中的地位和作用越来越重要，房地产企业普遍感受到调控压力增大。房地产企业合理税收筹划，科学税务管理，对于减轻房地产企业税务负担，增强自身经济实力和发展水平有着很大的意义。本文围绕房地产企业税收筹划，介绍税收筹划在房地产企业中的应用，并就房地产企业税务筹划提出了针对性的建议。

【关键词】 房地产企业 税收筹划

一、房地产企业税收筹划概述

当前，房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境，日常管理任务也越来越重。税收管理作为一种重要的企业管理工具，在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用，实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险，对于企业减轻税务负担，提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义，是企业实现顺利健康发展，不断发展壮大的重要保障。

合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力，增强房地产企业整体实力具有重要意义。房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂，加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控，因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性，难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。

在社会主义市场经济体制下，每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。房地产企业也不例外，房地产行业涉及多个税种，同时跨越了生产以及流通等领域，税务负担比较重，房地产企业的税收筹划空间比较大，加之房地产行业高速发展，面临的资金压力比较大，经营成本比较高，强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担，增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分，全面实施税务管理，促进房地产企业健康有序可持续发展。

二、房地产企业税收筹划分析

房地产企业一般都集多种经济活动为一体，包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域，都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象，相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。

房地产行业涉及的税种也比较多，其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税，这些税种是房地产企业税收筹划的重点，在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。

房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中，在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握，并做好各个环节之间的税收筹划衔接。

在房地产企业项目开发的前期准备阶段，房地产企业要注意整体规划，尽管这一阶段涉及的税种相对比较少，但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。要做到事前市场调查，完成土地项目的转让和出让，合理科学规划审批，并根据项目开发的实际情况和进展，科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。房地产企业在进行项目方式选择时，要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。在土地的获取方式上，要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。一般来讲，房地产企业直接获取土地，则需要缴纳契税，采用并购的方式获取土地，房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。另外，税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定，限制较多，在实际操作中尤其要注意。

在建房的方式上，房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。若能通过后两种方式建造房屋，则可以节约较大的税收，有效减轻企业税务负担。对于代建的房产，一般只征收营业税，不征收土地增值税。对于一方提供土地，另一方提供建设资金合作建房的行为，按照税法规定暂免土地增值税的征收，也可以有效减轻房地产企业的税务负担。

房地产企业的资金筹资方式多种，也可以通过有效规划合理避税。一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力，所面临的风险相对较大，但是其利息可以税前扣除，有效减轻税务负担。权益性筹资的风险较小，但是不能够税前扣除，其股息是从税后利润支付，税务负担相对较重。通过预售房的形式，房地产企业可以迅速回笼资金，但是要注意折扣成本，以及与此相伴随产生的税收成本，包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。

房地产企业应当充分发挥税盾效应，合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。一般来讲企业盈利时，应当尽量费用化利息支出，相反当企业亏损时，则尽量将利息支出资本化。

在房地产销售阶段，房地产企业要积极运用定价策略，以此实现税收筹划，尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响，这里面主要是土地增值税。通过适当降低销售价格来减少销售收入，在可扣除金额不变的情况之下，房地产的增值金额减少，以此减少纳税额。通过分解房地产销售价格，将单独计价部分在整个售价中分离，分散转让收入，降低增值税率，是企业有效减少土地增值税金额。

对于项目的转让环节，通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。一般来讲，股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税，只需要股东缴纳个人所得税，税负较轻。资产转让操作比较简单，但是视同销售，要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种，房地产企业税务负担较重。

房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进，税务管理监管不到位，存在潜在税务风险。不少企业税务管理工作缺乏监督控制，难以做到对税务管理的实时监管，不能有效地全方位监管税务管理工作，又没有有效地内部监督，领导层难以及时准确把握企业税务状况，对税务管理的监管工作比较薄弱。针对税务管理过程中出现的问题，有必要认真讨论，仔细分析其对企业、市场产生的影响，及时纠正偏差，推进税务管理的顺利进行。

另外，房地产企业也应当积极做好营业税改征增值税的准备，顺应形势，提升自身税务管理水平。依据试点效果，改征增值税后大部分企业都减轻了税务负担，达到了营改增的预期目标，有效增强了企业的活力，促进了企业经济效益的平稳增长。这主要是由于在施行营业税时，存在着纳税重复、税率相对过高等等一系列长期存在的弊病，改革之后，成功克服了上述问题，尤其是对于广大中小企业而言，执行3%的税率，显著减轻了企业的纳税负担，增强了企业的活力和盈利能力，为广大中小企业进一步扩大生产提供了保障，具有现实意义。

房地产企业如果不能有效规避税务风险，合理税务筹划，则不但不能实现为企业减负，增强企业活力的目的，反而背道而驰，加大了企业的税务负担，影响了企业的正常生产经营。强化税务管理，规避税务风险对于房地产企业顺利有序发展具有重要意义，但是企业在日常的税务管理工作中也存在着不少的问题，同时也面临着不少税务风险，这些都不利于房地产企业的有序发展，并严重制约着房地产企业的税务管理水平和管理效率。强化税务管理，合理税收筹划，有效规避税务风险，无论对企业、市场还是国民经济都具有重要意义。

三、房地产企业合理税收筹划、有效规避风险的建议

企业要进一步强化其市场主体地位，科学税收筹划，有效规避风险，减轻企业的纳税负担，增强企业和市场的经济活力，有效促进经济的顺利健康发展。房地产企业要尽量避免在税收筹划中出现的各种不利情况，以此保障企业应当享受的国家税收政策，提高企业经济效益，增强企业活力。

首先，准确分析企业自身税负情况。对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划，及时准确地分析自身的税务情况。通过研究比较，了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低，这部分比例越高，则越有利于实现减轻税负的目的，反之则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。

其次，实现合理避税。企业应当在纳税过程中科学合理地进行避税。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理避税目的，这样可以帮助企业有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。另外除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，实现避税目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担。

再次，强化企业管理层税务风险管控意识和水平。企业在日常的生产管理中要不断加大对财务人员的税务风险理念教育，培养其税务风险意识，并运用现代管理手段及时加以解决。并进一步明确责任，细化职责分工，将税务风险管控工作逐级逐项落实，最大程度上减少税务风险发生的可能性。企业发生税务风险很大程度上是由于企业管理层缺乏风险管控意识，没有有效的风险管控手段，有必要提高财务人员的风险防控水平，增强财务人员及时发现运营过程中税务风险的能力。

最后科学制定税务管理目标，完善强化税务管理制度。企业要认识税务管理的重要性，根据管理的要求设立相应的管理岗位，以此进行税务管理和控制。企业要制定相关税务管理制度，严格强化制度的落实，提升制度的效力，重视制度的执行，明确责任，层层负责，提高企业的经营管理水平。税务管理工作要注重公平和效率。企业应当积极结合自身企业及行业特点，完善税务管理制度，有效规避税务风险，提升税务管理水平，促进企业健康有序发展。

总的来讲，强化税务管理，合理税收筹划，并有效防范和规避税务管理风险，对于房地产企业减轻税务负担，增强盈利能力和科学化管理水平，促进自身发展具有重要意义。同时也应当注意到新的税收政策的实施对于房地产行业的相关作用，因此房地产行业要积极了解相关政策，结合自身发展实际，有效应对，只有这样才能适应改革要求，促进自身健康发展。

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