天津 市场掀起“折扣”战购房者保持冷静

严厉的楼市调控让很多城市“并不好过”，天津也不例外。和其他多数大城市一样，天津楼市也表现出了交易量持续萎缩、价格涨幅明显回落的特征。

根据中国指数研究院统计，2011上半年天津全市商品住宅成交均价为9191元／平方米，在新建商品房(包括新建商品住宅和新建工商业住房)成交价格方面，5～7月份成交均价连续三个月持续回落，均价环比依次下降0.63％、3.35％和2.11％……种种信号都在暗示，天津房价已进入下行通道。

上半年稳步放量试探市场

2011年1～6月，天津楼市共有98个项目批次开盘，共计开盘134次，其中全新盘项目共有21个，占上半年开盘项目总数的21.4％。

具体来看，1、2月为传统淡季，恰逢春节，楼市放量较少，共有26个项目开盘。3、4月，楼市开始回暖，部分开发商赶在春季房交会期间推盘，数量达到43个之多，而天津市场的刚需则在很大程度上支持了逐月的放量。5月是传统旺季，许多纯新盘不断推出，单月开盘数量达到31个。6月，实际开盘34个，达到上半年开盘供应的最高峰。

可见，除2月份开盘量略有下滑外，上半年各月开盘数量基本呈稳步上升态势。业界人士分析认为，受政策影响，市场浓厚的观望情绪使得开发商延迟至下半年推盘，预计下半年市场开盘量将大大超越上半年。

集中推盘让角逐更激烈

时至7月，天津共有39个项目开盘，与去年同期相比，同比增长160％，增幅较大。其中市内六区14个、滨海新区9个、环城四区10个、远郊区县6个。从区域分布来看，市内六区开盘量占7月总开盘数量的35.90％，其中南开区和河东区尤为突出，开盘11个项目，占市内六区开盘量的78.57％、全市总开盘量的35.90％。

滨海新区7月和6月开盘数目相同，共有9个项目，住宅类项目高达8个(6月开盘都为住房类项目)，继续充实滨海住房供应。但是远郊区县仅有6个项目开盘，环比6月下降54.55％。

据不完全统计，8月有37个开盘项目，比7月少开盘两个项目，但同比去年8月增长146.67％，增幅较大。其中市内六区8个、滨海新区6个、环城四区11个、远郊区县12个，全新盘仅有5个，相比7月偏少。

从趋势上看，8月整体呈现出置业郊区化、纯新楼盘大批放量、价格优惠力度大三大特点。中国指数研究院副院长陈晟表示，近期楼市低迷跟淡季的市场周期有关，在“金九银十”来临前的8月，开发商更多地选择按兵不动蓄势待发，加强客源“蓄水”，制定价格策略，为9月后的入市做准备。

预计9月天津市场将有42个项目开盘，其中市内六区有12个、环城四区13个、远郊五县10个、滨海新区7个。这些项目中纯新盘有25个，占预计开盘总量的59.5％。对于市内六区来说，爆发性放量让楼市角逐更加激烈，而对于滨海新区来说，虽然7个开盘项目中有5个为纯新盘，但成交量能否和开盘放量走势趋同仍是未知数。

全市打响“折扣”战

来自中国指数研究院的数据显示，目前天津住宅市场可售量已突破11万套，且未来几个月新增供应将保持百万平方米／月。虽然大量新建商品住宅的入市使部分刚需得以释放，但前期商品住宅存量过大，目前的成交状况仍不能达到供需平衡，天津商品住宅出清周期再度延长。随着住宅市场的急速放量，价格下行压力也逐渐增大。

因此，天津市场上手持“折扣牌”的地产军团不断壮大，甚至某些项目还未确定开盘时间，优惠宣传却早已启动。总体来看，市内六区保持了稳定抗跌的态势，滨海新区则更多的是“以量换价”。

截止到7月底，全市已经有244个楼盘公布了优惠打折的最新政策，打折优惠的楼盘数占天津待售和在售总楼盘数的52.59％，比例再次突破了半数，其中不少楼盘更是打出了低于9.5折的超低折扣。远郊区县的优惠比例已经超过了60％，位列各区之首。

7月打折数量上升最快的环城四区，在8月有所回落，环比下降4.38％。而滨海新区经历了优惠低迷之后，8月成为打折比例上升最快的区域，环比增长了5.99％，为涨幅最快的区域。截止到8月25日，247个楼盘公布了优惠打折的最新政策，比7月打折优惠的楼盘数量又增加了3个，占天津待售和在售总楼盘数的51.87％。

9月，市内六区打折优惠项目数量有所回落，环比下降3.21％，而滨海新区经历了8月的优惠激增之后，继续成为优惠比例上升最快的区域，环比增长了1.21％，以高成交量抵抗政策导致的低迷。

8月初开盘的天津大悦城住宅项目，虽占据中心城区老城厢黄金板块，均价23000元／平方米，仍推出了全款9.5折、贷款9.8折的优惠。

位于津南小站板块的天山水榭花都项目展开限时团购活动，主推140～170平方米三室高层产品，起价3800元／平方米，大大低于其6200元／平方米的均价；西青区即将于9月10日开盘的卫津领寓，精装均价为16000元／平方米，优惠力度高达13％。

位于宝坻的珠江・京津国际城项目预计9、10月开盘，首开16层到顶高层，户型为95、97平方米两室，预计均价为5800元／平方米。现正在排号中，交5000元可享受1万元房款优惠以及价值2万元的珠江会员卡。而7月底、8月初的资料显示，该项目均价为6200元／平方米。

滨海新区7月商品住宅成交均价为8862元／平方米，较6月下降11.16％，平均每套的总房款由6月的95.14万元跌至85.42万元，降幅近10万元。7月开盘的南益・名士华庭项目主推高层和洋房，均价9536元／平方米，享受9.5折优惠。

环内限价房挑战周边房价

一边是商品房的折扣大战，一边是限价商品房的火热抢购。8月11日上午，4100余户购房者参与了位于青区卫津南路王兰庄地区的限价商品房项目天房美域豪庭的公开摇号。这也是目前位于外环以内少有的限价商品房项目。本次摇号的房源共有14栋高层，1336套房源，其中一室54套，二室1282套，均价7951元／平方米。

根据我爱我家门店反馈，自天房美域推出限价房以来，部分持有限价商品房购买资格的购房者对于该项目更加关注，尤其在近期不少客户在看房签约之前了解了限价房情况后均有所迟疑，计划在详细了解购买流程之后再做决定。同时，随着近期该项目公开摇号，其周边的二手房销售压力也随之增大，业主的心理价位开始出现松动，议价空间在5％～10％左右。

我爱我家认为，限价商品房的价格优势是其周边二手房销售压力增大的主要原因。一方面，从价格上看，同为天房美域项目的天房美域华庭和天房美域兰庭项目近期已部分下发产权证，进入二手流通市场。目前美域华庭和美域兰庭的二手房均价在13000元／平方米左右，比限价房高

出近5000元／平方米。另一方面，从需求结构上看，项目所在的王兰庄片区二手房需求并不集中，加之限价房的大量供应则使得市场中部分二手房面临供大于求的局面，其价格必将受到挑战，未来该项目周边的部分二手房议价空间或将由此增大。

对后市房价下跌信心增强

尽管开发商不断用低价位开盘和高折扣的优惠措施吸引购房者关注，增建的保障房也让很多购房者看到了希望，但多数购房者仍表现出冷静的观望态度。在某次看房团中，一位接受记者采访的女士表示，郊区的高层楼盘定价在15000元／平方米以上，即使给出十几个点的优惠还是很高，而配套等仍不能达到预期的要求。她表示，现在买房除了要选择大品牌、信誉好的开发商外，价格实惠也很重要，不能只被优惠力度这样的营销手段冲昏了头脑，否则“抄不到底反而会赔了本钱”。

搜房网的一项调查显示，截止到8月25日，网友对后市房价看跌的比例明显增加，较7月同期增加了22.72％个百分点。值得注意的是，此次调查中，对后市楼市房价走势表示“不好说”的购房者显著减少，由7月同期的23.6％锐减为1.17％。

数据显示，近半数(49.12％)的网友认为，在今年特殊的楼市背景下，“金九银十”势必爽约，楼市将持续低迷。巧合的是，刚好也有49.12％的网友预计9、10月房价会下降。

分析认为，政府坚定的调控决心、调控政策的不断加码以及商品住宅成交均价的连续环比下降，是网友对房价有下降预期的主要原因。随着对于后市房价下跌信心的增强，有可能会致使楼市观望情绪的加重，甚至致使一部分购房者暂时取消购房计划。

合富辉煌天津公司研究经理李洋认为，下半年，伴随商品住宅市场新、老项目的加推以及按照天津市规划部署保障房的大量入市，住宅市场成交将有望再现高潮；同时由于供给充足，按照目前的市场消化能力，预计价格的下降压力逐渐增加。

观望情绪还会继续存在

从上半年天津新建商品住宅的交易情况看，交易量在2月份达到9821套的峰值后，经历了3、4月份的销量大幅回落，月交易量萎缩三成以上。5、6月份，交易量出现明显回升，月均销售数量回到近9000套的水平。7月份新建住宅销售量重回9000套以上。

从交易价格变化看，1～6月份，新建住宅成交价格环比有一定的波动，虽然4、5两月房价环比出现了小幅上升，但终因交易乏力，6、7月份出现价格环比回落。二手房交易总体交易量萎缩，6、7月份也出现了价格环比回落的特征。

天津财经大学经济学院教授丛屹认为，上半年天津楼市调控的政策效果是明显的。房地产市场的降温，对政府出让土地市场的影响也不小，上半年经营性用地出让宗数和出让面积总体不断下降，对地方财政已构成不小的压力。总体来说，限购限贷政策的影响不容小觑，市场观望情绪甚至悲观情绪还会继续存在。

面对低迷的市场，众多开发商将“走量”定为下半年的工作重点，特别是寄望于9、10月份，以期摆脱销售困境。某项目负责人坦言，开发商现在的内心很纠结，坚守价格防线，消费者不买账，可优惠幅度给的过大，又会蒙受巨大的经济损失。“以价换量”、打折卖房并非开发商乐于见到的结果。他认为，在对待资金链这一问题上，很多企业宁愿选择从外界“输血”，而绝非降价自救，用价格换销售量，实在是不得已而为之的无奈之举。

根据2011年房地产企业中报业绩披露，部分房地产上市公司净利润大幅下滑，资金链进一步紧绷的迹象愈发明显。业界人士认为，由于整体市场供求关系处于较为紧张的状态，加上未来抑制通胀，央行年内连续上调金融机构存款准备金率，部分地区还出现了停贷现象，开发商下半年将面临融资难的挑战，甚至不排除部分房产企业将项目转手或转让部分股份的情况发生。