浅谈房地产企业的财务管理

摘 要：从当前我国社会经济发展现状来看，房地产业发展存在很多不稳定因素，在高速发展过程中，产生更多的风险。房地产企业是资金密集型的企业，其产业链长，投资时间周期长，必须加强企业的核心管理也就是财务管理，才能增强企业抗御风险的能力，不断增强企业自身的竞争实力，实现企业的长足发展。

关键词：房地产 企业 财务管理

本文首先概述了房地产企业财务管理的概念和特点，从多个剖析了当前我国房地产企业财务管理的现状，指出了工作中存在的问题，并根据这些问题，提出了加强我国房地产企业财务管理的合理化建议，希望能为我国房地产企业的发展提供决策性指导。

1.房地产企业财务管理概述

1.1房地产企业财务管理的概念

房地产企业财务管理，与一般企业财务管理有所不同，它是指房地产企业在经营运行中对全部资金运作过程进行的管理，从项目开发前期资金的筹集，到筹资之后将资金分配到各个项目中，都做具体详细的记录，并且对每一笔资金的利用进行合理管理，对企业运营过程中所产生的支出成本和资金收入进行记录、核算，并进行再分配，做好财务管理的相关工作。

加强房地产企业的财务管理，可以使企业的资金利用更加集中，优化企业筹资机制；提高企业管理的专业化水平，并监督企业资金运作；另外，还可以辅助企业的工作绩效考核，促进企业内部控制机制的形成，实现房地产企业的透明化管理。

1.2房地产企业财务管理的特点

1.2.1项目开发周期长，筹资数目大，筹资任务繁重

房地产企业开发项目与其它行业有着很大的区别，首先，我国土地价格不断攀升，项目工程造价数字庞大，需要通过多种渠道进行资金的筹集；其次，项目销售时间长，不能很快收回投资资金。房地产企业开发项目本身，决定了项目开发周期长，而且筹资数额大，筹资任务繁重。

1.2.2房地产开发风险大，决策难度大

房地产企业项目运行过程中存在着很多无法确定的因素，这有可能对项目本身有着决定性作用，所以要多方面论证项目开发的可行性，项目开发风险大，决策难度提升。值得注意的是，房地产企业项目一旦开始，其调整能力很差，缺乏很高的灵活性，无法及时对财务危机进行处理。

1.2.3财务管理所涉及的范围广、内容多，责任重大

房地产企业所涉及的资金、收入和支出，涉及到各个方面，范围广、内容多，责任重大，管理难度也相应增加。

2.房地产企业财务管理现状

2.1缺乏财务管理意识，方法滞后

一般房地产企业的经营管理者对财务管理直接负责，将财务会计人员当作专门记账、整理发票的人员，专业财务管理缺失，方法滞后，工作效率极为低下。有些房地产企业的管理者对财务管理不够重视，在进行招标投标和日常管理工作中，没有进行财务方面的衡量。

2.2企业筹资面临很多问题

当前，很多房地产企业缺少流动资金，这是非常普遍的现象，更糟糕的是，很多企业在资金的筹集过程中，也面临很大困难。房地产企业的项目投资周期长，在项目运作过程中面临的风险也多，越是这样，项目对筹资资金需求量也越大。

房地产项目筹资本身渠道少，目前我国银行贷款的成本增高，增加了筹资的难度。

2.3成本管理困难

随着市场经济的不断发展，我国房地产行业的相关法律法规也逐步健全，但是，房地产企业成本管理的难度增大，很多企业工作的重点是保证施工质量的前提下，尽可能缩短工期，而忽视项目运作过程中的成本核算，或是重视成本核算而忽略了全过程的成本控制。再加上房地产项目成本涉及范围广，内容多，项目周期长，房地产企业财务管理难度很大。

2.4财务管理制度不完善，把控能力弱

房地产企业财务管理制度不够健全，企业内部的各项制度不完善：房地产企业项目运作初期，很多财务管理工作没有依据；企业银行存在多户头；企业资金管理比较盲目；企业自有资金较为分散；企业的成本核算制度、内部财务牵制制度缺乏等。

企业财务管理制度本身不健全，没有可参考的规范。总的来说，企业注重成本核算而忽视成本控制，对财务管理工作的把控能力也减弱。

2.5财务管理人员综合素质不够

在房地产行业，存在这种现象：财务管理人员专业知识够硬，但是对企业本身的运营、项目运行过程中的资金运作不了解，对相关的政策法规制度也没有概念。这不利于房地产企业财务管理工作的进行，轻则弱化财务管理在企业中的核心作用，重则产生财务管理工作中的失误，甚至会出现腐败现象和违法行为。

3.加强房地产企业财务管理的措施

3.1对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策

房地产企业在项目开始运作之前，一定要对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策。项目开发的可行性分析重点把握筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益几个环节，财务管理人员将项目运行可能遇到的所有问题进行预测，结合项目本身的特点，并对成本控制进行分析。

3.2加强风险把控，吸收投资者资金投入

投资者看中的是投资风险较小的项目，房地产企业要不断增强项目本身的把控能力，加强风险防范和风险控制，吸引投资者的眼光，吸收投资金额。另外，企业还要对外建立良好信誉，增加投资者的青睐。

3.3拓宽房地产业的融资渠道

房地产项目开发资金的筹措，通过银行贷款是非常好的方式，为了筹集到更多的资金，房地产企业还需要拓宽渠道。一是利用银行贷款以外的其它金融服务，如商业汇票等；二是进入资本市场，通过股票和债券等形式进行资金筹集；三是吸收民间闲散资金；四是强化企业资金管理，提高资金利用效率。

3.4健全财务管理制度

健全的财务管理制度是保证企业健康运行的保证，也是实现企业可持续发展的重要条件。房地产企业要建立规范的法人治理体系，用制度来规范企业项目运作。一是企业财务管理人员要根据项目管理的特点和需求，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订；二是设立企业的财务管理专门机构，保证企业财务管理工作的正常运行。在资金管理中，对所有资金的支出和收入，都要按章规章制度执行，发挥企业财务管理人员应有的作用。

3.5加强成本控制，降低成本费用

企业项目开发和管理中，要重视成本核算和成本控制。在项目运作的每个阶段和每个环节，都要融入成本控制，在日常工作中降低企业的成本费用。

3.6提高财务人员的综合素质

首先，企业在人员招聘时，要加强人员专业知识和相关技能的考核，在把关过程中就聘用综合素质较高的人员。其次，人才运用中，要加强岗位培训，加强财务人员的业务能力，将会计人员转变为财务管理人员。另外，要让会计人员不断学习最新的房地产行业相关政策和法律法规，还要加强财务管理人员的道德修养。

结 论

财务管理是房地产企业管理的核心和重中之重，加强房地产企业财务管理迫在眉睫。房地产企业可以从以下几个方面加强财务管理：对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策；加强风险把控，吸收投资者资金投入；拓宽房地产业的融资渠道；健全财务管理制度；加强成本控制，降低成本费用；提高财务人员的综合素质。

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