限额设计进行造价控制的运用探讨

摘要：房地产业在中国发展迅速，开发商都力争以最小的资金获得最大的经济回报。造价首当其冲，设计是否经济合理，直接影响到投资效益。限额设计是造价控制当中比较关键的一步。本文根据开发项目造价的特点，运用限额设计进行造价控制等措施进行论述。

关键词：房地产，限额设计，特点，控制措施

引言

房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位，任何行业都是房地产经济活动的参与者。自从我国加入WTO后,房地产业面临新的竞争和挑战。国外房地产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套牢”。 而控制投资的关键在于实施前准备的设计阶段。如果设计时过多地考虑了设计方案的安全性和美观性，而忽视节约建设成本的要求，没有进行优化设计，就必然导致设计保险系数偏大、建设工程造价指标高于市场平均造价指标的结果，从而影响整个楼盘的开发成本。因此造价控制应从设计开始，实施限额设计。

一、实行限额设计的重要性

所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。严格按照上一阶段批准的投资控制下一阶段设计，限额设计的控制对象是影响工程设计的静态投资的项目。从业主的角度讲，业主的资金是有限的，限额设计能更好的利用业主的有限资金，合理确定工程标准、规模，使业主能够取得最好的收益。

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济关系的关键性环节，是控制工程造价的重要阶段。设计施工图将成为工程实施的蓝图，而设计施工图将成为工程实施的蓝图，而设计图纸一旦交付施工，施工企业就必须按图施工无权随意变动图纸，对于设计中存在不科学、不合理造成的投资浪费只能发现不能纠正。一项工程能否达到安全实用，功能齐全，经济效益和社会效益良好，整个设计质量起着举足轻重的作用。在工程建设投资过程中采用限额设计，是我国工程建设领域控制投资超支、有效使用建设资金的有力措施。

二、房地产开发项目造价控制的特点

1房地产项目来源的相对单一性。目前，我国房地产项目除经济适用住房外，商品房开发所需要的土地大都是通过招拍挂形式取得的，在项目决策阶段的造价控制指标会因为只有在取得土地后才能确定成交价格而产生偏离，从而使决策阶段的预测指标失真。通过招拍挂取得土地后，土地成本和项目设计条件已经基本固定，项目实质已进入设计阶段，限额设计成为项目造价控制的主要手段。

2“量价分离”提高了房地产项目造价对比分析的准确性。房地产项目涉及地域广泛，地方材料差别较大，即便是标准设计，造价的地域差别也很大。目前，工程计价由定额计价改为清单计价，计价方式的改革也改变了限额设计的额度，量的对比使限额设计有了更强的可操作性，由单纯的限计改为限量、限价设计，剔除了地材价差的影响，从而提高限额设计的可能性。

3房地产项目功能相对简单化有利于运用限额设计进行造价控制。房地产项目无论是住宅、商业、办公，其功能较之工业项目或大型公共设施要单一得多，限额目标的设置和分解比较容易，楼盘之间的可比性较强，造价分析相对简单，限额设计的准确性和可操作性较其他项目容易满足。

三、运用限额设计进行造价控制措施

1业主方应建立严密的造价管理体系。业主方自身或聘用的造价中介机构贯穿整个房地产项目的全过程，经历整个造价控制循环，较之设计方的造价工程师更具事后控制和纠偏经验，设计限额的目标和分解更有针对性，因此必须建立基于业主方的造价管理体系，并与设计方共同研究确定限额设让目标和分解的控制。限额设计需讲究科学和实际，要充分重视设计阶段控制造价的重要性和有效性，同时要充分重视设计变更的早期管理，要在设计过程中，特别是施工图设计过程中要与设计人员一起认真审图，取消或调整不合理设计以减少实施中的设计变更。

2 建立科学的限额设计指标和控制体系。业主要根据所开发楼盘的实际情况，充分研究和分析同类型楼盘的造价，合理确定的限额设计指标，在向设计方明确设计限额指标时，应留有一定的余地。设计方和业主方均不能随意调整控制指标，指标的调整必须经批准。专业之间或专业内部节约下来的单项费用，未经批准不能相互平衡，自动调用。除直接费外，均得由费用控制造价工程师来协助项目经理或总设计师控制掌握。同时应建立奖励制度，对于达到或节约控制指标的，应给予一定的奖励。

3 建立科学的限额设计指标评价体系。根据“量价分离”原则，建立有量有价的限额设计指标评价体系，制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。既有价来评价整个项目的经济效果，又有量来具体评价分部分项工程的经济性，特别是每平方米钢含量、平方砼含量、方模板含量等材料量、人工量的评价指标，可以剔除地域、时间差别，评价更为科学准确，更易确定限额设计的总体目标和分解目标。

4 建立限额设计的纵横双向控制体系。通过实施纵向控制，保证限额设计贯穿到各个设计阶段，而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序，使各个环节相互连接成有机的整体。在每个专业、每道工序中都要把限额设计作为重点工作内容，明确限额目标，实行工序管理。限额设计的纵向控制应注意以下几个环节：方案设计要重视方案选择，按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性。初步设计应该是多方案比较的结果，是项目投资估算的进一步具体化。在初步设计阶段，对关键设备、工艺流程、总图方案、主要建筑和各种费用指标要提出技术经济评价，科学决策，以保证投资限额的实现。在施工图设计阶段，设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分，应在与概算书要求相一致的前提下，由设计和技术人员协商并经总设计师审定。施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上，各专业、各工序实施限额设计，以保证总限额的实现。限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制，明确设计单位及其内部各专业科室以及设计人员的职责和相应的权力；实行在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上的奖惩制度。

四、结束语

限额设计是房地产项目造价控制的重要手段，有利于强化设计人员工程造价意识，扭转设计概预算本身的失控现象，可促使设计与造价控制形成有机的整体，克服相互脱节现象。对于投资控制，“忽视前期、只抓后期、中间不管”的做法显然是不合理的。要有效地控制建设项目投资，就要坚决地将工作重点转移到建设前期阶段上来，当前尤其是要抓住设计这个关键阶段，并采取“限额设计”主动控制项目投资，未雨绸缪，从而有效地控制工程投资，节约投资资金，从而真正达到工程限额设计的效果。