土地储备制度对土地价格的影响及对策

[提要] 为了进一步规范对土地市场的管理，我国建立并实施了土地储备制度。本文通过简要介绍土地储备制度对土地价格的影响，然后讨论进一步完善土地储备的对策，从而能够真正确保我国的土地行业稳定、快速地发展，为国民经济增长提供重要的源动力。

关键词：土地储备；土地储备制度；房地产；土地价格

中图分类号：F327 文献标识码：A

收录日期：2014年9月10日

一、土地储备制度对土地价格的影响

土地储备制度的初衷就是通过对土地价格的影响，进而提高土地利用率，稳定房地产行业。国家施行土地储备制度以来，对我国的土地价格产生了一定的影响，这也是土地储备制度产生作用的重要标志之一，主要体现在以下几个方面：

（一）土地价格由价值和供需决定。决定土地价格的主要因素有两方面：一方面是土地自身的所在价值；另一方面则是由供需而影响。作为一种商品，土地的价格是由自身的价值和供需共同决定的，而目前影响土地价格的主要因素就是供应量与需求量的关系。换句话说：如果土地需求量提高，供应量减少那么土地的价格会升高；如果土地的供应量增加，而需求量减少，那么土地的价格会降低。因为土地自身的价值受外界因素的影响较小，所以目前土地的价格主要是受供需关系来影响的。本文就是主要通过土地的供需关系，来介绍土地储备制度如何影响土地的价格。

（二）土地储备导致土地供应量减少。土地储备制度主要是国家为了维护土地市场的公平公正，将一部分的土地储备起来运用到适当的地方，土地储备制度实施以来，近十几年的时间土地的价格上涨了四五成左右，主要是因为土地储备制度使得土地的供应量减少造成的，主要体现在以下几个方面：第一，土地储备制度就是国家利用行政干预对土地实施垄断，政府对于土地的垄断行为既存在追求社会利益的倾向，也存在追求市场利益的倾向，但是由于土地储备制度最开始的目标主体不太明确，一般在社会利益和市场利益做取舍的过程中，都倾向于获取市场利益，尤其是一些地方政府获取市场利益的倾向更加明显；第二，其他土地市场的供给变少，土地储备制度在建立之前，很多官员已经开始通过隐秘的形式出让土地，使得土地储备过程中，并没有获得预期的土地数量。由于土地储备制度相关的法律法规还不太健全，因此很多土地的开发商通过隐形市场操作，从而获得更多的利益，导致了土地的价格进一步增长。这两方面行为存在着共同的特点，即土地储备导致土地供应量减少，从而导致土地价格上升，这也符合商品经济中供需关系影响土地价格的相关理论。

（三）土地储备导致土地需求量增加。通过上面的理论可知，土地价格受供需关系的影响而围绕土地价值波动。一方面土地储备制度导致了土地的供应量减少；而另一方面土地储备制度同时导致了土地的需求量增加，主要体现在：土地储备制度加大了土地的需求。通过对土地市场的分析，土地最大的消费者就是开发商，土地储备制度施行以后，开发商只能通过政府组织的拍卖活动获取土地的使用权，以前多种途径购买土地的方式转变为只能通过政府途径进行购买，加上政府有意对土地实施有限制出售，所以开发商对于土地的需求量增加。而且开发商为了追求更多的经济利益，开始进行圈地活动，这样就导致了大的土地开发商拥有大量土地的现象，而一些中小规模的土地开发商对土地的需求更加强烈。

（四）土地储备提高地价。由于目前土地的自然供给量是有限的，而土地储备实施以来使得土地的供应量减少，因此土地的价格水涨船高；另外，国家实施土地储备虽然希望土地的使用权只由国家批出，但是国内大量存在的隐形市场并没有真正使得土地储备产生应有的垄断效果，所以土地的价格依然处于增长阶段；虽然土地储备没有实现真正的土地垄断，但是也产生了一定的效果，开发商为了追求自己的利益，必然在土地拍卖的过程中，为了能够提高自身的竞争力获得土地的使用权，开始进一步推高土地的拍卖价格。综上所述，土地储备的确抬高了土地的价格。

二、有关土地储备制度对策建议

在国外一些土地储备制度完善的国家，土地储备制度确实对于稳定土地市场产生了积极的影响，但是由于目前我国的土地储备制度实施的时间比较短，还存在很多不完善的地方，例如：在抑制土地价格上涨的同时，也进一步促进了土地价格的增长，因此我们必须采取一些措施，推行较为完备的土地储备制度，具体可以做到以下几点：

（一）完善与土地储备制度相关的法律法规。国家施行一项重要的决策过程中必须要有完善的法律法规作为保障，才能使得决策收到应有的效果，才能做到有法可依。尤其是在涉及到大量经济利益的决策施行时，必须要完善相应的法律法规，才能保障政策施行的过程中不会引起经济市场较大的波动。为了完善土地储备制度相关的法律法规，可以从以下几个方面做起：第一，建立相关的土地储备的法律法规，使得土地储备在施行时顺利进行，让各项操作都能够做到有章可循，减少隐形市场的操作，使得土地储备制度能够真正收到其开始设想的效果；第二，进一步完善相应的法律法规，土地储备制度在施行的过程中，会影响土地以及房地产等相关行业，因此有关土地管理和房地产管理方面的法律也需要进一步完善，才能配合土地储备的顺利进行；第三，由于国外一些发达国家较早地施行了土地储备制度，其在法律法规方面做得也比较完善，所以在制定和完善与土地储备相关的法律法规时，可以参考一些国外的成功经验。

（二）做好对土地市场的预测和分析。土地储备制度施行的目的之一就是加强对土地市场的宏观调控，因此为了能够发挥土地储备制度对土地市场的调控作用，我们必须对土地市场未来的行情做出正确的预测，更好地把握和了解市场行情，才能对土地储备制度进一步完善，发挥其更好的作用。为了做好对土地市场未来形式的预测工作，我们可以从以下几点做起：第一，通过充分了解影响土地市场的各项因素，以及它们对土地市场产生的重要影响，从而绘制出未来土地市场发展的趋势。因此，各个地方政府需要根据当地土地市场的情况，准确快速地收集各类信息提供给专门的分析人员，从而做好土地市场的预测工作；第二，在进行土地未来市场预测的过程中，不仅仅需要分析影响土地市场的因素，而且需要参考土地市场往年的一些数据，从这些数据中找出一定的规律，为土地市场未来的走势提供重要依据。土地储备制度需要根据土地市场未来发展趋势实行长期的规划，从而进行合理数量的土地使用权转让，确保土地市场的繁荣和稳定。

（三）完善土地招标拍卖相关制度。土地招标拍卖是国家在施行土地储备政策以后，将土地使用权转让给开发商的重要途径。因此，必须做好土地招标拍卖的相关制度，从而能够做到公开、公正、公平的招标拍卖，使得其他参与者信服拍卖的结果。为此我们需要从以下几点做起：第一，提供明确的土地供应量信息，对于一些地方的土地招标拍卖活动来讲，他们仅仅是进行土地招标的结果公示，并没有对土地的供应量信息做明确的展示，所以影响土地价格的供应量并没有得到明确展示的话，容易造成信息的不透明，影响土地招标拍卖的公平、公正和公开；第二，土地储备机构与土地的拍卖机构相互独立，为了进一步保证土地公开招标拍卖的有效性和合法性，土地储备机构尽量不要自己组织进行土地的招标拍卖活动，这样做不利于维护市场经济的正常秩序，同时对于国家土地储备政策的公正性也有负面的影响。

（四）改进评价指标，提高政府相关人员素质。政府在推出一项政策以后，为确保政策的落实效果为相关的政府人员提出一定的考核标准，但是一些不正确的评价指标或者是片面的评价指标就会使得相关政府人员偏离正确的努力方向，所以为了能够进一步落实土地储备制度，使其发挥应有的效果，我们必须要改进相应的评价指标，同时提高政府相关人员的素质，为此我们可以做到以下几点：第一，通过正确分析土地储备制度，提取其中的一些量化指标作为考核政府人员的标准，这些指标必须能够客观公正地反映土地储备制度的落实程度，能够通过正确的途径激励政府人员落实土地储备政策；第二，作为土地储备落实的重要资源，政府人员的素质起到了重要的影响作用，所以为了能够进一步落实土地储备政策，必须要提高政府人员的素质，对政府人员进行相关的培训，使其能够在短时间内了解土地储备的相关知识；同时，还需要不断地通过教育提高政府人员的责任意识和思想意识，从而可以保障土地储备工作的正常进行。

主要参考文献：

[1]郭妙卿，刘洪芹.城市土地储备制度发展历程及作用评价[J].市场沦坛，2005.Zl.

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